Resumo Direito Civil IV – AV1 .Direitos Reais

Resumo Direito Civil IV – AV1

Direitos Reais

Obrigação Propter Rem

São obrigações de caráter híbrido, e não podem ser enquadradas como genuíno direito real e nem como direito pessoal típico. São de caráter pecuniário e o individuo é titular em função de ser titular de um direito real. Seu conteúdo não é a própria coisa como um direito real, e sim a entrega de uma prestação.

De acordo com a jurisprudência, as cotas condominiais gozam do prazo prescricional conforme o Art. 206 §5º, I (cinco anos) para serem exigidas. Na hipótese de haver promessa de compra e venda devidamente registrada o condomínio poderá cobrar tanto do proprietário quanto do promitente comprador que, pelo registro, tem toda a intenção de manter a coisa. Se a promessa não se encontrar devidamente registrada a responsabilidade em princípio é do proprietário, salvo naquelas hipóteses em que o condomínio tem ciência inequívoca que a promessa de compra e venda, tal como se daria naquelas situações em que os boletos de cobrança contam no nome do promitente comprador. Nessas circunstâncias apenas o promitente comprador deverá arcar com a dívida sozinho. Posição contrária implicaria em venire contra factum proprium.

Em caso de locação o proprietário do imóvel não se exime da obrigação, devendo assim arcar com ela e cobrar posteriormente de seu inquilino em ação própria (se cláusula obrigando o pagamento do condomínio ao locatário estiver em seu contrato de locação).

Débitos de água, luz, gás, etc, não são obrigações propter rem, e sim uma obrigação pessoal.

Limitadores do Direito Real

O interesse público e a função social do bem são duas limitadoras que desde a CF/88 permitem a extinção dos direitos reais ou a sua restrição com maior força. A desapropriação, o tombamento e os direitos de vizinhança, previstas no código civil, são exemplos de que o direito real pode ser extinto ou limitado em função do interesse público. O fato do individuo ser titular de um direito real não lhe dá o direito de não explorá-lo, ou seja, a norma prevê uma série de sanções a aquele que não lhe conferir adequado uso.

Acessão Invertida (ou inversa) – Art. 1.255 § único – e Desapropriação Privada – Art. 1.258 e 1.259

A acessão invertida é quando aquele que construiu ou plantou de boa fé em terreno alheio tem o direito de exigir a entrega da propriedade do solo caso supere em muito o valor do terreno, sem que o dono deste possa se opor a essa pretensão.

Características dos Direitos Reais

• Oponibilidade Erga Omnes
• Taxatividade – Pelo princípio da taxatividade, só se há direito real se previsto em lei. A maioria está prevista no Art. 1.225, porem esse rol não é taxativo, podendo haver outros direitos reais em outros artigos e leis esparsas, como a enfiteuse.
• Exclusividade – Tanto a coisa móvel quanto a imóvel pode suportar a titularidade de direitos reais distintos recaindo sobre ela. Pela exclusividade, o que não se admite é a presença de dois direitos reais idênticos de pessoas diversas incidindo sobre a mesma coisa.
• Aderência – Significa que uma vez criado o direito real sobre uma coisa, cria-se um vínculo inafastável entre o direito e a coisa, de forma que a coletividade não consegue enxergar a separação entre o bem e o direito.
• Ambulatoriedade – Esta implica em reconhecer a capacidade que um direito real possui de se deslocar, ou seja, o afastamento físico de um titular de um direito real e da coisa não implicam em extinção de um direito e, da mesma forma, a transferência de titularidade não significa que o direito se acabou.
• Sequela – Esta está relacionada à ideia que um titular de um direito real poderá perseguir a coisa onde quer que ela se encontre e com quem ela se encontre, desde que a pessoa tenha a coisa consigo injustamente.

Obs.: As três características acima estão ligadas, podendo se afirmar inclusive que a Ambulatoriedade e a sequela derivam da aderência.

• Preferência – Aplica-se aos direitos reais de garantia, como por exemplo o penhor e a hipoteca. Ela confere ao titular o direito de ser pago na frente dos demais credores em caso de insolvência ou falência. A preferência não é absoluta, já que na forma do Art. 83 da Lei de Falências o crédito acidentado e o trabalhista tem preferência do credor com garantia real. No débito condominial, seu pagamento será prioritário em relação ao crédito hipotecário, conforme entendimento da súmula 478 do STJ. Motivos: Os condôminos adimplentes teriam que custear o que o condômino inadimplente não pagou, ou seja, arcar com um débito que não deram motivo. Todos os condôminos sentirão o efeito da desvalorização da coisa e, por fim, se os demais não conseguirem suportar com a dívida a desvalorização atingirá até o credor hipotecário.
• Perpetuidade  – O direito real de propriedade é constituído para durar indefinidamente. Alguns direito reais, porém, são temporários. São essencialmente temporários a hipoteca, o penhor, o usufruto, entre outros. Estes não são curtos, porém tem tempo específico para vigorar.
• Elasticidade – O proprietário pleno é aquele que tem a sua disposição todos os direitos abaixo. Caso o proprietário não tenha uma delas, ele é um proprietário limitado. O possuidor que tenha algum deles é titular do direito real sobre coisa alheia, considerando que o bem pertence ao proprietário.

• Usar
• Fruir – Frutos Naturais, Industriais ou Civis.
• Dispor – Possibilidade de alienação e de gravar o imóvel, oferece-lo em garantia.
• Reivindicar – É o poder de reivindicar a coisa coso alguém tenha a coisa consigo injustamente. Via de regra é exercido pelo ajuizamento de uma ação real.

Posse

É o exercício efetivo dos poderes inerentes ao proprietário, sendo titular ou não destes.

Teorias Sobre a Posse

• Subjetiva – Utilizada somente em matéria de usucapião. O indivíduo tem posse se tiver ao mesmo tempo o corpus (poder físico sobre a coisa) e o animus domini (tem a coisa com o seu poder com intenção de adquirir a sua propriedade). Por essa teoria, quem tem corpus mas não tem animus domini é um mero detentor.
• Objetiva – Presente no Art. 1.196, é regra. Pouco importe se o individuo tem corpus + animus, a posse é caracterizada pela visibilidade do domínio, ou seja, a coletividade ao perceber seu comportamento com a coisa julga que se está diante da pessoa do proprietário.

Detenção

É considerado detentor aquele indivíduo a que a lei retira a qualidade de possuidor. A hipótese mais comum é a do fâmulo (ou servo) da posse (Art. 1.198), que como exemplos podemos citar o caseiro, o grupo de pessoas contratadas para reforma de uma casa de praia, ou seja, tem relação de dependência com o possuidor, recebendo ordens, instruções, etc.

Há duas espécies de detenção a interessada, onde o detentor tem interesse de possuir o bem, e a desinteressada, onde não há.