TRABALHO AUGUSTA CIVIL CORRETAGEM

1. Introdução

Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização de corretores visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões pessoais de cada negociante. O corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxílio do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar, dentro de suas condições.

Assim, é de suma importância o estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um lado o corretor e do outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominação de Comitente.

Este estudo se dedica ao exame do contrato de corretagem ou mediação. Além disso, trata também de temas introdutórios e necessários à compreensão das nuances peculiares a esta espécie de contrato, como: a definição, os requisitos de validade, a natureza jurídica, o objeto, as categorias possíveis de corretores, as espécies de remuneração e a distinção entre a corretagem e outros institutos jurídicos parecidos.

O instituto da corretagem não foi considerado pelo Código Civil de 1.916, entretanto, o Código Civil de 2002, em seus artigos 722 e 729 passa a disciplinar o Contrato de Corretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, deixando para o Código Comercial e para as leis específicas a regulamentação da profissão de Corretor.

1. Conceito

De acordo com o art. 722 do Código Civil, Contrato de corretagem ou é aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviço ou por qualquer relação de dependência, obriga-se mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda, conforme as instruções recebidas, fornecendo a esta todas as informações necessárias para que possam ser celebrados exitosamente.

1. Natureza Jurídica

É um contrato bilateral, pois gera obrigações para ambas as partes, o corretor se obriga a obter um ou mais negócios para o comitente e este obriga-se em pagar a remuneração avençada.

É um contrato de caráterconsensual, visto que este se torna perfeito com o acordo de vontade daqueles que o celebra.

É tambémacessório, pois prepara a conclusão de uma outra avença, sendo esta tomada como principal.

É um contrato oneroso, pois ambas as partes obtêm um proveito, que corresponde ao sacrifício disposto para a realização do negócio jurídico.

É ainda entendida a corretagem como contrato aleatório, pois o corretor assume o risco do insucesso da aproximação entre o comitente e o terceiro que se demonstrar interessado.

Por fim, é contrato não solene, pois a lei não prescreve uma forma certa e determinada para a realização de tal avença, bastando-se por exemplo apenas o acordo de vontades para que faça nascer tal contrato, podendo se concretizar pelos mais diversos meios como fora supra citado.

1. Características

O contrato de corretagem está disciplinado do Art. 722 ao 729 do código civil e, em legislação especial, porém, devido ao regramento do mencionado contrato no novo diploma tais regras passaram a ser utilizadas de forma subsidiaria ou complementar. 

Corretor é o sujeito que aproxima as pessoas interessadas em realizar um determinado negócio, assim fazendo jus a uma determinada retribuição se vier o negócio a se concretizar, esta será devida quando ocorrer a conclusão do negócio por meio exclusivo da aproximação feita pelo corretor. Aquele que contrata a intermediação do corretor é denominado comitente e a este cabe o pagamento da retribuição pela intermediação feita entre este e o terceiro interessado no negócio.   

Assim a obrigação assumida pelo corretor é de resultado, o que significa que este somente fará jus a retribuição se ocorrer a efetivação da avença, sendo essa assim por dizer útil para o comitente. No que preceitua o Art. 725 do código civil também será devida a retribuição se caso ocorrendo a mediação e as partes se arrependerem do negócio.  

No atual diploma o contrato supracitado é tido como típico e nominado, não se confundido com o mandato, a prestação de serviços, a comissão ou qualquer outro que tenha vínculo de subordinação por possuir características próprias.

Por vezes esse contrato é chamado de mediação, porém nada com esta se confunde, pois o mediador não tem vínculo com nenhuma das partes, sendo assim considerado pessoa neutra que tem por objetivo aproximar as partes para uma conciliação, já o corretor visa aproximar as partes para que ocorra a satisfação dos anseios daquele que o contratou e lhe transmitiu os dados do negócio.

1. Espécies de corretores

Existem duas categorias de corretores, que poderão ser:

5.1) Oficiais, se gozarem das prerrogativas de fé pública inerente ao ofício disciplinado por lei. São aqueles que se investem do ofício público que lhes é peculiar, esses corretores exercerão a função de mediadores, algumas operações comerciais deverão ser levadas a efeito por seu intermédio e serão investidos nos seus cargos por nomeação governamental, devendo prestar fiança, matricular-se na Junta Comercial com jurisdição na praça que pretenderem exercer sua função e possuir livros especiais necessários às suas atividades. Poderão esses corretores possuir prepostos, que os auxiliarão no desempenho de suas funções.

Os corretores oficiais classificam-se em seis grupos, podendo ser:

• De fundos públicos, se tiverem exclusividade sobre as operações feitas em pregão público; compra e venda referente a qualquer trasfeência de fundos públicos, nacionais ou estrangeiros; negociações de letras de câmbio;negociações de empréstimos por mei de obrigações; compra e venda de metais preciosos, entre outros;
• De mercadorias, se se encarregarem da compra e venda de qualquer gênero ou mercadoria, determinando o valor dos respectivos produtos;
• De navios, se servirem de mediadores: na compra e venda de navios; nos fretamentos; na cotação dos seus preços e carregamentos; no agenciamento de seguro de navios, entre outras funções;
• De operações de câmbio, as operações cambiais no mercado de taxa livre serão efetuadas de estabelecimentos autorizados a operar o câmbio;
• De seguros, que são os intermediários, pessoas naturais ou jurídicas, legalmente autorizados a angariar e promover contratos de seguros;
• De valores, cujas atividades na bolsa de valores estão regida por leis específicas e requer que as sociedades que tenham por objeto qualquer atividade de intermediação na distribuição ou colação no mercado de títulos ou valores mobiliários estejam registrados no Banco Central.

5.2) Livres, se exercerem o ofício de intermediadores continuadamente, sem designação oficial. Há corretores livres de espetáculos públicos e diversões; de empréstimos de obras de arte; de automóveis; de pedras preciosas; de publicidade; de publicidade; de serviços de trabalhadores em geral ou especializados; de artistas; de esportistas profissionais; de conferencistas; de bens móveis e imóveis, etc.

1. Validade

Para que haja validade do contrato de corretagem são exigidos os requisitos gerais aplicados a todos os contratos, previsto no art. 104 do Código Civil. São eles, a capacidade, ser o objeto licito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei.