UNIVERSIDADE FEDERAL DE PERNAMBUCO

UNIVERSIDADE FEDERAL DE PERNAMBUCO[pic 1]

CENTRO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS – CCJ

Faculdade de Direito do Recife

Disciplina:	Direito Civil 4
Código:	PR 214
CH semanal:	04 horas aula
CH semestral:	60 horas aula
Turmas:	N5
Professor:	Leonio Alves
Semestre:	2010.1

Ponto 3 do programa: Da locação: principais tópicos discutidos

3.1. Estrutura, características e elementos.

3.1.1. Antecedentes.

O contrato de locação encontra precedentes no direito romano, por intermédio da locatio conductio, subdividida em três grupos:

1. locatio rei: gerando o direito de fruição (inquilinus: urbe; colunus: ager)
2. locatio operarum: prestação de serviços sem  levar em conta o resultado;
3. locatio operis faciendi: prestação de serviço em função do resultado;

No direito moderno, em torno da influência deixada pelo Código Civil Alemão (§§ 535,580 – uso) e (§§581,587 – arrendamento), três figuras contratuais surgem:

1. locação de coisa (móvel ou imóvel);
2. locação de serviços;
3. locação de obra (empreitada).

Na atualidade, influências gritantes marcaram a direção dos contratos de locação: na locação de imóveis: déficit habitacional (função social da posse e propr.); na locação de móveis: dinâmica comercial (função social do contrato).

3.1.2. A posição dos contratos de locação no ordenamento nacional: Costumamos admitir a regulação dos contratos de locações por diferentes sistemas em vigência atual, dependendo da natureza dos bens em questão e das relações travadas:

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3.1.3. Conceito do contrato de locação de coisas:

A legislação brasileira seguiu a estrutura do direito civil romano envolvendo a contraprestação em dinheiro na locação. Entretanto, atualmente observamos não mais se restringir ao âmbito monetário a satisfação do aluguel. Provavelmente críticas devem surgir quanto à substituição do elemento dinheiro por outras modalidades de pagamento; contudo, não se pode negar a incidência de negócios jurídicos locatícios onde o dinheiro não mais representa a exclusividade de prestação de um dos contratantes. De qualquer modo, ainda permanece na doutrina clássica e hodierna o elemento monetário em caráter exclusivista: “Quando, por contrato, alguém promete atribuir a outrem o uso – ou o uso e o fruto – de alguma coisa, ou promete prestação de trabalho, ou resultado de trabalho (obra), e o outro contraente a contraprestação em dinheiro, desde o direito romano se diz que se concluiu locatio conductio, - locatio rei, locatio operarum, locatio operis. Cada um desses contratos tem, a par de elementos comuns, elementos diferenciais.” (Pontes de Miranda. Tratado de Direito Privado. Rio de Janeiro: Borsoi, 1962. t.40. p.5). A distinção entre uso e gozo na locação haverá de ser notadamente especificada sob pena de não podermos distinguir sua utilidade prática; principalmente quando é locada determinada faculdade sobre o bem.

3.1.4. Características do contrato de locação de coisas:

1. sinalagmático: cria obrigações interdependentes, havendo sinalagma perfeito;
2. comutativo: prestações são conhecidas no momento da formação;
3. simplesmente consensual: completo com o consentimento das partes; a tradição não é essencial à sua conclusão;
4. não formal: a declaração volitiva não assume forma expressa em lei;
5. onerosidade indispensável;
6. impessoalidade:
7. de duração: contrato com execução continuada e único objeto.

Os contratos de locação (permissão ou concessão) no âmbito público (Direito administrativo) não recebem tais características, contidas no cerne das leis privadas.

3.1.5. Elementos essenciais ao contrato de locação de coisas:

1. objeto: há de ser coisa não fungível (deve ser restituída ao final);
2. preço;
3. consentimento.

Nos contratos de locação, a ausência de um dos elementos acarreta a desvirtuação do instituto atingindo sua finalidade precípua e vedando a circulação de bens e serviços: “Os elementos essenciais do contrato de locação são três: a) promessa (e conseqüente prestação) do uso; b) promessa (e conseqüente prestação) da retribuição; c) concordância sobre a duração, que pode ser por tempo indeterminado. Se as declarações de vontade concordam sobre a transmissão do uso (ou do uso e do fruto) e sobre a retribuição, porém não sobre o tempo que se tem, como se, na última carta de A a B, diz A que ”em tudo está de acordo, exceto quanto ao tempo de três anos”, ainda não há contrato de locação. Se convencionaram sobre o uso da coisa e sobre o tempo do contrato, porém não sobre a retribuição, contrato não há. Se acertaram sobre a retribuição e o tempo, mas ainda não resolveram se a casa seria a da rua X, ou da rua Y, ou outra, não se concluiu contrato de locação. Todavia, há contrato de locação se ocorre alternativa de objeto (a casa da rua X, ou a da rua Y, à escolha do locatário ou do locador; ou a primeira, se B permaneceu no Brasil, ou a segundo, se não permaneceu, ficando a família), ou se a retribuição é segundo algum critério, permitido em lei, de fixação, ou se o tempo é determinado segundo condição ou série de condições.” (Pontes de Miranda. Tratado de Direito Privado. Rio de Janeiro: Borsoi, 1962. t.40. p.31).