A Engenharia Econômica

Introdução        3

Cenários de clientes        3

Disponibilidade de recursos iniciais        3

TMA        3

Análise        3

Custo inicial        3

Lançamentos uniformes        4

Valor residual        4

Resultados        5

Conclusão        7

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Introdução

Neste trabalho, o problema consiste na compra decisão que envolve a compra de um apartamento, analisando possíveis possibilidades que uma pessoa poderia ter, tais como disponibilidade de capital inicial, diferentes TMA, e formas de pagamento. Em seguida iremos comparar os resultados em relação ao valor presente para cada uma das situações.

O imóvel escolhido para a análise é o edifício residencial Vila Nova, que se localiza na rua Atílio Bório, número 30.

Cenários de clientes

Disponibilidade de recursos iniciais

Neste cenário, simularemos considerando que o comprador possua os seguintes valores em carteira no ato da compra:

1. Valor integral do imóvel;
2. 50 % do valor do imóvel;
3. 20% do valor do imóvel;

TMA

Neste cálculo iremos considerar as taxas de forma estimada, nos baseando nas taxas de retorno obtidas por estes investimentos no ano de 2019 (utilizaremos uma base de cálculo anual)

1. Poupança = 4,26% acumulado a.a.
2. Tesouro prefixado 2026 = 7,28% a.a.
3. Negócio próprio = 15% a.a.

Análise

Logo de início, vale a pena ressaltar que para esta análise alguns dados que são itens em comum em ambas as opções não serão considerados, tais como a inflação, gastos de moradia como condomínio, água, luz e internet, etc. Outra premissa que vamos assumir é que o comprador irá utilizar o imóvel durante 30 anos, em seguida, irá vende-lo.

Por se tratar de um investimento isolado, vamos trabalhar em cima do problema com o método do valor presente.

Custo inicial

Os valores dos apartamentos, foram consultados no site ww.zapimoveis.com.br e estes possuíam uma certa variação nos seus valores por conta da imobiliária que cadastrou o apartamento (mais de uma imobiliária pode ter feito o anuncio do mesmo apartamento, cada uma cobrando um valor diferente na negociação), andar do apartamento e estado de cada apartamento. Para isso, foi decidido que a base de cálculo escolhida seria a média entre os valores dos apartamentos deste prédio, conforme a tabela 1.

Anúncio	Valor
1	R$ 395.000,00
2	R$ 432.525,00
3	R$ 432.000,00
4	R$ 431.000,00
5	R$ 450.000,00
6	R$ 422.000,00
Média	R$ 427.087,50

Tabela 1: Valores dos apartamentos pesquisados e a média referente a eles

Lançamentos uniformes

Após a aquisição do imóvel, há a taxa de IPTU, que deve ser paga pelo comprador (e que não precisaria ser paga por ele caso a opção fosse o aluguel ao invés da compra), no caso deste apartamento, o IPTU gira em torno de R$ 900,00. Apesar deste valor poder sofrer alterações durante o tempo, iremos considera-lo como um valor fixo, sendo contabilizado até o final do período.

Valor residual

Não temos dados concretos sobre a valorização ou desvalorização de imóveis da região. Fazendo uma análise da região e da conjuntura da cidade, a região do Cristo Rei não deve sofrer desvalorização na região, porém conforme o prédio for se tornando mais antigo, isto pode ser um fator que o faça perder valor com o passar do tempo. Para isso, iremos considerar uma desvalorização de 2% a cada 5 anos.

Com isso, temos:

[pic 1]

Tabela 2: Valor residual do imóvel com o passar do tempo

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Resultados

[pic 2]

[pic 3]

Tabelas 3,4 e 5: Representação do fluxo do caixa nas três situações possíveis

[pic 4]

Tabela 6: Relação entre VP e Capital inicial

Nas tabelas a seguir, montamos o fluxo de caixa de cada uma das situações possíveis dentro do exercício proposto. Explicando um pouco os conceitos aplicados nestas tabelas: na primeira situação o comprador possui todo o montante para efetuar a compra do apartamento, o pagamento é feito de forma integral na data zero. Na última data temos a entrada do valor residual, referente a venda deste apartamento no ano 30. Durante estes dois períodos, o fluxo de caixa é preenchido com o valor do IPTU, pago anualmente.

[pic 5]

Gráfico 1: Lançamentos x períodos da primeira situação

Nos dois outros casos, temos um comportamento parecido. O lançamento negativo na data zero se refere ao pagamento do valor que o comprador possuía (50 e 20% do valor, respectivamente), o restante do valor foi pago por meio de um crédito imobiliário. Neste problema, utilizamos o simulador de financiamento imobiliário do banco Bradesco com pagamento em 300 meses (25 anos). O simulador nos retornou o valor da prestação mensal no sistema de amortização PRICE, esta prestação foi multiplicada por 12 para ser capitalizada anualmente e colocada no fluxo de caixa.