BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL

PONTIFICIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DO RIO GRANDE DO SUL

FACULDADE DE ADMINISTRAÇÃO, CONTABILIDADE E ECONOMIA

CURSO DE CIÊNCIAS ECONÔMICAS

RAFAEL SORDI PINHEIRO MACHADO

BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL

Porto Alegre

Julho de 2013

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RAFAEL SORDI PINHEIRO MACHADO

BOLHAIMOBILIÁRIA NO BRASIL[pic 1]

Trabalho de Conclusão de Curso (Monografia) apresentado(a) como requisito à obtenção do grau de Bacharel em Ciências Econômicas da Faculdade de Administração, Contabilidade e Economia da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul.

Orientador: Prof. Leandro Hirt Rassier

Porto Alegre

Julho de 2013

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RESUMO

Este trabalho busca contextualiza a formação de bolhas especulativas através da história. Utilizando exemplos do passado (mania das tulipas, crack da Bolsa de Nova Iorque em 1929, bolha da internet e crise subprime), é desenhado o processo que produz este fenômeno de alta irracional nos preços. Apontando quais as causas e efeitos, além de apresentar uma visão que foge da escola clássica econômica, um estudo baseado na análise comportamental. Após o enfoque dado a crise financeira de 2008 nos Estados Unidos, decorrente dos problemas encontrados no setor de crédito imobiliário, parte-se para a análise deste mesmo setor por aqui. Ao esmiuçar o mercado imobiliário brasileiro são apresentados os sistemas responsáveis por reger à concessão de crédito voltada para este setor. Por fim, são apontados alguns indicadores (relação crédito imobiliário x PIB, endividamento das famílias e valor dos imóveis) que possibilitam caracterizar o mercado imobiliário, afim de apurar a sustentabilidade do modelo.

Palavras-chave: bolhas especulativas; concessão de crédito; subprime; mercado imobiliário brasileiro;

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LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Gráfico 1 – Evolução do índice Dow Jones ao longo da série 1920-1932.................... 10

Gráfico 2 – Taxa de desemprego nos Estados Unidos 1910-1960................................ 11

Gráfico 3 – Evolução do índice Nasdaq ao longo da série 1994-2005........................ 13

Gráfico 4 – Securitização nos Estados Unidos – 1985-2006..........................................20

Gráfico 5- Financiamento médio por unidade (em R$)

Gráfico 6- Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

Gráfico 7- (%) Relação Crédito Imobiliário e PIB

Gráfico 8- (%) Endividamento das famílias

Gráfico 9- (%) Inadimplência – Por modalidade de crédito

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LISTA DE TABELAS

Tabela 1 – Balanço do Banco de Amsterdã – 1630-1635 ............................................... 8

Tabela 2-Instituições Financeiras: Perdas associadas às hipotecas subprime................23

Tabela 3- Financiamentos imobiliários concedidos com recursos do FGTS

Tabela 4- Financiamento médio por unidade

Tabela 5 – Financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE

Tabela 6- Preço médio do metro quadrado no mundo:

SUMÁRIO

2 FORMAÇÃO DE BOLHAS ESPECULATIVAS................................................... 6

2.1 HISTÓRICO..............................................................................................................6

2.1.1 A mania das tulipas...............................................................................................6

2.1.2 A grande depressão............................................................................................ 8

2.1.3 A bolha da internet............................................................................................ 12

2.2 ANÁLISE COMPORTAMENTAL........................................................................14

3CRISESUBPRIME: O CASO NORTE-AMERICANO.................................... 17

3.1 A ORIGEM............................................................................................................. 17

3.2CONSOLIDAÇÃO................................................................................................. 18

3.3 ROMPIMENTO.......................................................................................................21

4 MERCADO IMOBILIÁRIO – O CASO BRASILEIRO

4.1SFH e SFI

4.2 A cadeia do Setor Imobiliário Brasileiro

4.2.1 Governo

4.2.2 Bancos Comerciais

4.2.3Securitização

4.3 Indicadores

REFERÊNCIAS........................................................................................................   25

1 INTRODUÇÃO

Através de um estudo apoiado no aprofundamento teórico das principais bolhas especulativas que ocorreram ao longo história este trabalho buscará viabilizar uma análise referente ao mercado imobiliário brasileiro.

No capítulo dois será visto como ocorre o processo de formação de uma bolha especulativa, assim como seus principais meios de disseminação. Para facilitar na compreensão deste processo serão contextualizados alguns dos principais movimentos de alta irracional no preço de um determinado ativo. Nesta etapa foram selecionas três bolhas especulativas que ocorreram ao longo da história.

Primeiramente, será apresenta a mania das tulipas. No Século XVII a Republica Holandesa foi palco da primeira bolha especulativa que se tem registros. A este fenômeno está vinculada uma alta expressiva nos preços de bulbos de tulipas, flor classificado como símbolo de riqueza da época. Logo após, com os acontecimentos do século XX em foco, se encontrará no crack da Bolsa de Nova Iorque em 1929 a principal crise financeira vivida pelo mundo. Contextualizar a grande depressão é imprescindível para entender o processo evolutivo dos mercados financeiros, além das formas de atuação de seus players. Em seqüência e como fechamento da primeira parte do capítulo dois será apresentada a bolha da internet. Também nos Estados Unidos, esta foi uma bolha especulativa que se deu no mercado acionário, mais precisamente na Nasdaq, resultante da aposta dos investidores em um setor da economia que não tinha se estruturado suficientemente para receber tantos investimentos. Como estavam sendo praticados juros muito baixos na economia norte-americana, investidores apostaram em ativos de maior liquidez e consequentemente maior risco. Esse direcionamento de capital se deu nas empresas de Tecnologias de Informação e Comunicação resultando na primeira bolha no século XXI.

Além do contexto histórico, o capítulo dois traz também um estudo baseado na análise comportamental dos players. Através de estudos referenciados em Robert Shiller serão vistos alguns pontos que fogem do embasamento que a teoria econômica clássica poderia propor. Alguns movimentos como “amor ao risco” e “efeito manada” serão apresentados buscando explicar as influencias do lado emocional de um investidor em uma tomada de decisão.

Dando sequencia na formulação do embasamento necessário para compreender o mercado imobiliário brasileiro será visto o caso norte-americano no capitulo três. Após analisar algumas das principais bolhas especulativas parte-se para um estudo mais aprofundado sobre a crise subprime ocorrida em 2008. A título de comparação é extremamente importante discorrer sobre uma crise financeira originada no setor imobiliário. Dividindo-a em três etapas: origem, consolidação e estouro, o capítulo três tem como objetivo contextualizar a principal crise financeira do século XXI.  Serão apresentados os mecanismos responsáveis pelo desmoronamento da cadeira de crédito norte-americano, a má utilização da securitização, os tipos de empréstimos concedidos e a quem eram concedidos.

Após estabelecer a base necessária para a compreensão de um  processo de formação de bolha especulativa e exemplificação de uma alta irracional nos preços no mesmo setor da economia norte-americana, parte-se para uma análise da situação atual do mercado imobiliário brasileiro.

Além de definir os dois sistemas que são considerados os pilares para a disseminação dos financiamentos imobiliários, Sistema Financeiro da Habitação e Sistema de Financiamento Imobiliário, será preciso entender em que situação o mercado imobiliário brasileiro se encontra, principalmente, em relação aos seus próprios dados e em relação aos outros mercados ao redor do mundo. Somando-se ao caso da securitização imobiliário no Brasil, serão vistos os papeis dos Governos e dos Bancos Comerciais. De que forma estes atuam e quais as suas parcelas para as definições nas concessões de crédito, é preciso entender qual a origem do funding utilizado para esta finalidade. Por fim, serão apresentados diversos indicadores que visarão posicionar a existência ou não de inconsistências no mercado imobiliário brasileiro. Dentre estes indicadores estão: a relação crédito imobiliário x PIB Brasil, o endividamento e a inadimplência das famílias e a formação de preços propriamente dita.