O Poder dos Dividendos

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O MXRF11 realiza uma Oferta Pública (ICVM 400) com captação estimada em R$ 500 MM, podendo chegar a R$ 600 MM (lotes adicionais). O preço total é de R$ 10,28 (R$ 9,93 + custos de R$ 0,35). Os cotistas posicionados até 03/08/2020 receberam 40,95% via Direitos de Preferência, que poderão ser exercidos até 20/08/2020. Lembrando que haverá período para subscrição das Sobras (cotistas que exerceram na primeira rodada), previsto entre 25/08 e 28/08/2020.

Importante – os Direitos de Preferência (“ MXRF 12”) serão negociados até 18 /08 /2020 . A fase pública ( investidores em geral) tem período previsto entre 25/08 e 10/09/2020 , considerando aplicação mínima de 2.518 cotas ( R$ 25.885 , 04). A XP Investimentos é a Coordenadora L íder . Consulte a sua corretora de preferência.  

O MXRF11 passou por várias mudanças estruturais desde o seu IPO, em 2012. Este fundo imobiliário nasceu com uma proposta de ser um clássico FOF (Fundo de Fundos). Com as mudanças internas dentro da gestora nos últimos anos, optou-se por realizar uma fusão com o antigo XPGA11, ampliar o espectro de atuação e realizar o desdobramento das cotas, antes negociadas na faixa de R$ 100,00 e, agora, em R$ 10,00.

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[pic 52]Portanto, temos hoje um fundo híbrido com múltiplas estratégias em que pese sua maior concentração em recebíveis imobiliários (CRIs). Segundo o relatório gerencial de jun-20, o portfólio está dividido da seguinte forma:

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Fonte – XP V i s ta  

Abaixo, temos as principais alocações no book de CRIs. Note que 50% das 63 operações estão concentradas em apenas 10 CRIs:

• 6, 42%: Helbor Estoque II I – CDI + 1, 50%  
• 5, 74%: Prevent Senior – IPCA + 4, 81%  
• 5, 69%: Oba Hortifruti – CDI + 2, 10%  
• 5, 51%: Alphagran – CDI + 2, 50%  
• 5 , 31%: Magazine Luiza – IPCA + 4, 35%  
• 4, 68%: HM Engenheira – IPCA + 4, 97%  
• 4, 53%: Rede D´or – IPCA + 3, 88%  
• 4, 31%: BRZ – CDI + 1, 20%  
• 4, 23%: GPA – CDI + 1, 75%  
• 3, 97%: Almeida Júnior / Nações – CDI + 1, 25%  

Apesar de haver cinco CRIs em default com impacto inferior a 1% no PL, o gestor tem buscado realizar mudanças nas alocações e, neste momento, avaliamos o MXRF11 com um viés mais High Grade (baixo risco) do que High Yield (alto risco) conforme as informações disponíveis, embora tenha ativos que exijam um acompanhamento mais próximo.

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[pic 56]Em nossa avaliação, as taxas atuais alocadas com os recursos da última emissão foram pouco atrativas, considerando que cerca de 42% do PL total está alocado nas operações citadas acima que, apesar do baixo risco médio de crédito, são taxas relativamente inferiores a seus pares listados.

Ainda sobre o book de CRIs, a XP não apresenta a taxa média bruta ponderada. Em nossa modelagem, avaliamos que o número seja algo entre inflação + 5,5% e CDI + 2%. Lembrando que não há como sermos totalmente assertivos quanto a este tema.

Ao consultar os relatórios gerenciais dos últimos meses, é possível observar que boa parte das distribuições foram sustentadas por ganhos de capital. Este resultado não fica explícito na DRE gerencial uma vez que as operações são apresentadas de forma consolidada. Lembrando ainda que a linha de “Lucros Imobiliários” está relacionada às distribuições efetivas das permutas financeiras (book de desenvolvimento).

Importante: o gestor tem sido habilidoso no giro interno do portfólio, mas não podemos assumir que a distribuição em R$ 0, 07 foi ancorada em resultados correntes. Pelo contrário, avaliamos que esta nova emissão visa melhorar sensivelmente a relação entre risco e retorno, trazendo maior segurança no que se refere à manutenção do DY em patamares mais próximos ao atual.  

Em relação ao portfólio de fundos imobiliários, destacamos que esta não é, definitivamente, uma estratégia core (principal) da gestão. Há apenas 6% do PL alocado e as principais posições são: XPCI11 (3,1%), HBRH11 (1,7%) e BARI11 (0,49%) – note que dois dos três FIIs são de CRIs.

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