A TRIBUTAÇÃO ESPECIAL DO PATRIMONIO DE AFETAÇÃO

A tributação especial do Patrimônio de Afetação - RET de 4%

O Patrimônio de Afetação instituído pela Lei nº 10.931 de 2004 que introduziu o artigo 31 A a 31 F na Lei nº 4.591 de 1964 tem como objetivo principal a segregação de patrimônio, porém o benefício fiscal tão esperado só foi implementado a partir de 1º de janeiro de 2013.

Inicialmente o regime de afetação aplicável às incorporações imobiliárias trouxe como novidade tributária a unificação dos tributos federais (IR/CSLL/PIS/COFINS) que no lucro presumido ficava entre 5,93% a 6,7% da receita bruta. A esperada alíquota diferenciada não veio e acabou sendo fixada em 7%, que não trouxe nenhuma vantagem em relação ao lucro presumido.

Em 2009 a alíquota de 7% foi reduzida para 6% e passou a ser definitiva e não como adiantamento como era até então.

Somente em 2013 pela MP 601/12 a alíquota de 4% realmente representou uma vantagem tributária para as incorporadoras que optaram pelo Patrimônio de Afetação. Com a perda da vigência da referida medida provisória em junho o setor acabou ficando sem o benefício

Em 19 de julho de 2013 com a publicação da Lei nº 12.844 o assunto ficou resolvido e retroagiu o benefício a 1º de janeiro de 2013.

a) Patrimônio de Afetação

O primeiro passo para quem quer constituir um Patrimônio de Afetação é averbar no Registro de Imóveis, no Registro na Incorporação, um termo firmado pelo Incorporador e, se for o caso, pelos titulares de direitos reais sobre o terreno, por exemplo, o credor hipotecário. A lei faculta a averbação a qualquer tempo, podendo já ter sido iniciada a construção e registrada a incorporação.

Não há nenhum impedimento para o registro se o terreno tiver sido oferecido em garantia para o pagamento do preço ou financiamento da construção que será erigido sobre o terreno.

b) CNPJ do PA - Patrimônio de Afetação

Após o registro do Patrimônio de Afetação o incorporador deve requerer o CNPJ do PA, que será fornecido na qualidade de filial.

O Patrimônio de Afetação não é uma filial e o CNPJ deve ser utilizado exclusivamente para o pagamento do imposto unificado.

As aquisições e contratação são efetuadas pela matriz.

c) Opção pelo RET – Regime Especial de Tributação

A partir do mês da opção pelo RET o incorporador se obriga ao pagamento dos tributos de forma unificada em DARF próprio.

A opção será exercida mediante o protocolo do requerimento do RET disponível no site da Receita Federal.

Nos termos da Lei nº 10.931 de 2004 a opção pelo RET é irretratável enquanto perdurarem os direitos de crédito. Não há menção ao momento da venda das unidades imobiliárias.

Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Ocorrendo a venda de unidades imobiliárias antes da opção pelo RET esta receita será tributada de forma unificada, desde que recebida a partir do mês da opção pelo RET.

O pagamento na forma do RET é obrigatório, nos termos da lei. Independente da data da venda da unidade imobiliária, a partir do mês da opção pelo RET a receita recebida deverá ser tributada de forma unificada.

Art. 4º § 5º A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção.

d) Alíquota diferenciada de 1%

A Medida Provisória no.