Lei Do Inquilinato

A Lei n° 8245/91 (Lei do Inquilinato), com seu Art. 82, introduziu mais uma possibilidade de penhorabilidade do bem de família, previsto no Art. 3° da Lei n° 8009/90. Trata-se da possibilidade do fiador ter seu bem de família constrito em razão de contrato de aluguel não cumprido pelo inquilino, vejamos:

“Art. 3° A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo de movido:

VII- por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

Com advento da Emenda Constitucional n° 26/2000, o direito à moradia foi entabulado no Art. 6° da Constituição Federal/88, ampliando os direitos sociais. Ocorre que, a partir daí uma indagação passou a ser necessária fazê-la: Ora, se todos têm direito à moradia, porque o fiador poderá ter seu bem de família executado como garantia de dívida locatícia?

Certo é que, através dessa indagação, surgiram duas correntes no direito, a primeira a favor da penhorabilidade do bem de família do fiador, baseada principalmente no cumprimento do contrato; a segunda, contra a penhorabilidade do bem de família do fiador nos contratos de locação, protegida pelo Princípio da Dignidade da Pessoa Humana.

Inobstante, os argumentos principais dessas correntes, importante mencionar o Princípio da Isonomia que, erroneamente, tem sido refúgio de alguns doutrinadores. Ocorre que tal regra não pode ser invocada para igualar as condições entre o fiador e o locatário, isso porque ambos têm funções distintas no contrato de locação, o primeiro de garantir, sendo função acessória, inclusive com contrato diverso; o segundo de habitar no imóvel, seguindo as cláusulas do contrato principal.

Na prática, muitas vezes assessorado por uma Administradora de Imóveis, o locador, no caso de falta de pagamento do locatário, poderá executar diretamente o fiador em juízo, isso se deve ao fato da renúncia do benefício de ordem (Art. 827 do Código Civil) imposta ao fiador no momento da assinatura do contrato de garantia.

No entanto, o fiador, neste caso, ficará sub-rogado dos direitos do credor, podendo perquirir o quantum pago ao locatário, inclusive danos, se houver. (Art. 832 do Código Civil). Agora, vale ressaltar que neste caso, o fiador não terá a prerrogativa de penhorar o bem de família do locatário, senão vejamos:

“O fiador que paga integralmente a dívida a qual se obrigou, fica sub-rogado nos direitos e garantias do locador-credor. Entretanto, não há como estender-lhe o privilégio da penhorabilidade do bem de família em relação ao locatário-afiançado, taxativamente previsto no disposto mencionado, visto que nem mesmo o locador o dispunha.” (STJ-5° T. REsp 255.663-SP, rel. Min. Edson Vidgal, j. 29.6.00).

Em 2006, com o Recurso Extraordinário n° 407.688, o STF julgou com três votos vencidos, a constitucionalidade do Art. 3°, VII da Lei n° 8009/90, sendo favorável à penhorabilidade do bem de família do fiador, a saber:

“EMENTA: FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República.” (STF, RE n°407688, Pleno, j. 08.02.06).

Para buscar a constitucionalidade do cânon supracitado, alguns doutrinadores analisam o conflito de normas, introduzido por Norberto Bobbio. Sabemos que há três critérios para prevalecer uma norma da outra, quais sejam: Quanto à especialidade, quanto à hierarquia e quanto ao tempo cronológico no Ordenamento Jurídico. No caso em tela, achamos melhor não entrar nessa análise, até porque não chegaríamos a lugar algum, pois ora