Lei Do Inquilinato

SUMÁRIO

1- INTRODUÇÃO..........................................................p. 4

2- LEI DO INQUILINATO ............................................p. 5

3 – DAS ALTERAÇÕES..................................................p. 5

4 – ACÓRDÃOS..............................................................p. 15

5- BIBLIOGRAFIA.........................................................p. 26

1-INTRODUÇÃO

A partir de janeiro de 2010, passou a vigorar a lei 12.112/09 que veio a determinar as novas regras para a locação de imóveis residenciais e não residenciais, cujo objetivo é ampliar as garantias seja para locador quanto para locatário, bem como, dar uma maior agilidade no que diz respeito às ações de despejo.

2- LEI DO INQUILINATO

A lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009 trouxe relevantes alterações à lei do inquilinato (8.245/.91), onde trouxe uma maior segurança jurídica nas relações locatícias. Em suma, as novas normas criaram diretamente maiores garantias que objetivavam tapar lacunas legislativas, diminuindo ou limitando a subjetividade nas interpretações das leis do inquilinato.

Algumas modificações refletem o entendimento já preexistente na doutrina ou na jurisprudência. Todavia, tal fato não retira a relevância das novas regras. No mínimo, como dito, as mudanças servem para preencher e dar maior objetividade ao sistema, pois a locação tornar-se-á um investimento mais simples e de menor risco.

3- DAS ALTERAÇÕES

DA REDUÇÃO DA MULTA EM CASO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL, PELO LOCATÁRIO, ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL

O locatário tem o direito de devolver o imóvel locado antes do término do prazo contratual. Todavia, deve pagar multa, geralmente prevista no contrato, ao locador.

Nesse particular, a alteração promovida pela lei 12.112/09 se deu no sentido de determinar que, em tais casos, a multa deve ser paga de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Artigo 4° do Código Civil.

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Redação anterior.

“Art.. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”

DA FIANÇA NO CASO DE SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

Na locação, a sub-rogação pode ser sintetizada como a substituição do locatário primitivo por pessoa diversa, a qual assume todos os direitos e obrigações daquele.

Pela regra do dispositivo, ocorrerá sub-rogação nas locações residenciais quando, após rompimento da sociedade conjugal ou da união estável, continue no imóvel o cônjuge ou o companheiro diverso do que contratou a locação.

A primeira alteração no art. 12 em questão foi a singela substituição do termo “sociedade concubinária” por “união estável”, que é o instituo vigente no direito brasileiro que reconhece como entidade familiar a convivência pública, continua e duradoura, entre homem e mulher, com o objetivo de constituição de família.

A obrigação do sub-rogado de notificar o locador, dando-lhe ciência da sub-rogação, foi estendida também ao caso previsto no art. 11 da lei, ou seja, falecimento do locatário.

A lei 12.112/09 criou, ainda, uma nova obrigação ao sub-rogado, de notificação do fiador, quando houver, oportunizando que este se exonere do encargo assumido, no prazo de trinta dias. Caso não o faça no prazo mencionado, a fiança prevalecerá como contratada no contrato primitivo.

No caso de manifestação do fiador pela exoneração, persistirão as obrigações assumidas por este pelo prazo de 120 dias, contados da comunicação ao locador. Prazo suficiente para que as partes negociem uma nova garantia locatícia.

“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador."

DA EXTENSÃO DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS EM CASO DE PRORROGAÇÃO LEGAL DO CONRATO

A garantia locatícia se estende até a devolução do imóvel. Regra esta que já era prevista na redação anterior do artigo 39. O dispositivo foi alterado para constar que tal extensão da garantia se dá mesmo quando a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado.

Em síntese, a Lei do Inquilinato determina que, após o término do prazo contratual, caso o locatário permaneça no imóvel, sem resistência do locador, pelo prazo de 30 (trinta) dias, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.

Em especial no que diz respeito à fiança, até pouco tempo atrás havia grande divergência jurisprudencial sobre sua continuidade ou não em caso de prorrogação legal do contrato. Hoje,