Lei Do Inquilinato

Lei do inquilinato 8245/1991 + alterações:

A Lei do Inquilinato, de nº. 8.245 publicada em outubro de 1991, além de tratar sobre as locações dos imóveis urbanos e seus procedimentos, serviu também, para colocar em igualdade as partes contratantes, sendo um exemplo disto, o fato de locador e locatário possuir de forma paritária, direitos e deveres.Somente se pode realizar pesquisa tão minuciosa acerca dos contratos de locações, em face de se ter direcionado o presente trabalho em torno da Lei do Inquilinato, apesar desta compor-se de muitos questionamentos e controvérsias.

O contrato de locação, por ser um dos mais utilizados no âmbito contratual, merece uma análise especial, tanto que o legislador para isto designou uma lei específica para este tipo de contrato.

Mudanças:

1. Multa pela quebra do contrato.

2. Responsabilidade dos fiadores.

3. Duração das garantias da locação.

4. Despejo liminar por falta de pagamento.

5. Alterações processuais nas ações de despejo.

6. Expedição de mandado de despejo na sentença.

7. Execução provisória do despejo.

8. Ação revisional de aluguéis

9. Alterações nos requisitos da ação renovatória.

10. Data início da vigência da nova lei.

Direitos do locador:

A princípio de tudo, cabe destacar acerca do direito que o locador tem de consentir ou não a cessão ou a sublocação. A diferença fundamental entre uma e outra é que, na sublocação o locatário continua obrigado pelo contrato celebrado com o locador. Já na cessão da locação, desaparece a responsabilidade do cedente, que transmite ao cessionário que a partir de então se estenderá ao locador.O locador terá, então, o direito de exigir a retomada do imóvel quando houver a sublocação a terceiros, parcial ou totalmente, se tal situação não estiver devidamente autorizada no contrato por escrito.

Além disso, o locador pode exigir do locatário garantias. Pode exigir caução, fiança, seguro de fiança locatícia, bem como cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do locatário, oferecidos como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação. Pode ser em bens móveis ou imóveis, em títulos e ações ou em dinheiro. Neste último caso, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel.

Fiança, por sua vez, é o meio pelo qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação. A fiança pode ser parcial ou total. Será parcial quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo.

No que tange à fiança, há de se dizer que, quando exigida, o inquilino deve apresentar pessoa que se responsabilize pelos encargos da locação, chamado fiador. Diga-se que não é completa a fiança prestada por pessoa casada sem o consentimento de seu cônjuge.

Frise-se que a “Lei Sarney”, Lei n° 7.505/86, que proíbe a penhora de imóvel de residência para pagamento de dívidas, não atinge a dívida de fiança de locação. Portanto, os bens do fiador, ainda que a casa de morada de sua família poderá ser penhorada para cobrir dívida de fiança.

Com relação ao Seguro fiança, o inquilino deve fazer um seguro junto a uma companhia seguradora. De se mencionar que a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento foi incluída à lei do inquilinato pela lei n.°11.196/05.Contudo, frise-se que é vedada sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação.

No mais, tem o locador o direito de usar como garantia do recebimento dos aluguéis, penhor legal sobre os bens móveis que o inquilino tiver guarnecendo no prédio.

Deveres do locador

Depois de alugado, o imóvel deve ser entregue em estado para servir, que atenda ao destinatário (em bom estado).

Enquanto estiver alugado, deve ser garantido o uso pacífico do imóvel locado e mantido a sua forma e o seu destino.

Fica responsável pelos problemas, defeitos e vícios anteriores à locação.

Se o locatário solicitar, deve fornecer descrição da situação do estado do imóvel, antes que efetive a sua mudança, registrando seus defeitos.

Deve ser entregue ao locatário recibo com discriminação dos pagamentos realizados; é vedada a quitação genérica.

Se houver, devem ser quitadas as taxas de administração imobiliária e de intermediações, considerando as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.

Os impostos, as taxas, o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, deverão ser pagos, exceto a disposição expressa em contrário no contrato.

Apresentar ao locatário, os comprovantes de parcelas pagas quando solicitadas.

Pagar despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo Único- Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pinturas das fachadas, em penas, poços de areação e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e providenciarias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

Deveres do locatário:

Pagar o aluguel, os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo