DESPESAS DE CONDOMÍNIO NA LEI DO INQUILINATO

DESPESAS DE CONDOMÍNIO NA LEI DO INQUILINATO

1 - INTRODUÇÃO

A relação contratual que se desenvolve no âmbito da locação tem suscitado algumas polêmicas no que diz respeito ao pagamento dos encargos relativos ao imóvel locado, vê-se a figura do locador e do locatário às voltas com o conturbado binômio pagar/receber, ou buscando eximir-se o quanto possam das despesas oriundas do imóvel objeto da locação.

Cada um deseja auferir da contratação as maiores vantagens possíveis. Tais vantagens, muitas vezes, estão intimamente ligadas com pequenas despesas, que repercutem no resultado final da avença.

O locatário busca um aluguel mais acessível, e não ser onerado em demasia quando da contratação que irá permitir a satisfação de sua necessidade mais básica: a moradia. Por não ter recursos suficientes para a aquisição da tão sonhada "casa própria", busca em imóvel alheio o local onde vai instalar seu reduto doméstico.

De outro, o locador que, detentor de posses, emprega seus recursos na aquisição de bens de raiz, transformando-os em investimento. É claro que, buscando anelar lucros, pelo resultado do capital investido, muitas vezes dependendo desses recursos para sua própria subsistência. Por ceder a outrem o seu imóvel, empenhando-se em transferir o máximo dos encargos a ele inerentes àquele que vai usufruir de seu patrimônio, pois entende ser merecedor da percepção dos alugueres sem ônus que os consumam ou diminuam.

"Há de se levar em conta, ainda, que no momento em que se firmam os contratos de locação toma-se em consideração não só o aluguel em si, como os encargos, podendo-se obter uma renda maior ou menor em função do que se deve pagar a mais ou a menos, além do aluguel."

Surgem daí as imposições de pagamento ao locatário, das mais variadas despesas, taxas, impostos que recaem sobre o bem. Um conflito de interesses, enfim, que se pacifica pelo instrumento contratual, sob os auspícios de uma legislação rígida, para que se faça assegurar o equilíbrio ante o dualismo de pretensões.

Mas nem sempre esse contrato formaliza aquilo que vai preceituado na lei. Nos dias atuais, é cada vez mais comum a inserção de cláusulas contratuais que contrariam as disposições da Lei do Inquilinato, sobretudo quando o lado mais fraco convive com a escassez na oferta, em locais de alta demanda.

Como se vê, é fator agravante do desequilíbrio nas relações locatícias. Algumas regras de mercado tornam-se práticas tão arraigadas que os contratantes passam a acreditar que são legitimadas pela norma jurídica, quando em regra não o são.

E quando isso acontece, o relacionamento entre as partes tende a ser conflituoso, sob esse enfoque, realizando um corte metodológico na Lei dos Condomínios, conjugando-a com a Lei do Inquilinato, propomo-nos estudar alguns dos problemas que surgem quando da cobrança das despesas de condomínio, examinando quais delas efetivamente competem ao inquilino e quais são de responsabilidade exclusiva do locador.

2. - DESPESAS DE CONDOMÍNIO. A QUEM COMPETEM AS DESPESAS CONDOMINIAIS DA UNIDADE IMÓVEL LOCADA.

As relações jurídicas que se operam entre os que habitam ou utilizam edificações ou conjuntos de edificações, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, estruturadas na forma de condomínio, encontram-se, ainda presentemente, reguladas pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a qual dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Em seu artigo 12, ‘caput’, a Lei 4.591/64 estabeleceu quais seriam as despesas obrigatórias para todos os condôminos, visando, assim, garantir o custeio daquelas despesas necessárias ao funcionamento, manutenção e aformoseamento do edifício.

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Como visto, a lei de condomínios em edificações prevê para o condômino a obrigatoriedade do pagamento das despesas rateadas, certo é que quando este loca sua unidade a terceira pessoa, estabelece com ela uma relação contratual que, nos moldes da Lei 8.245/91, transfere ao locatário um conjunto de encargos relativos ao imóvel locado. Outros, porém, permanecem afetos ao próprio condômino, que por eles continua obrigado.

Na Seção IV, de seu Capítulo I, mais precisamente nos artigos 22 e 23, a Lei do Inquilinato cuidou de delimitar os deveres do locador e do locatário no que pertine às despesas de condomínio, ditando que incumbe ao locador o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, X) e ao locatário o das ordinárias (art. 23, XII).

3.- QUEM RESPONDE PELAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO

No contexto da Lei do Inquilinato, pode o condômino proprietário, no caso o locador, tentar eximir-se das despesas ordinárias, por força do contrato de locação mantido com o locatário, uma vez que a este competem tais despesas? Por óbvio que não. A responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas referentes à unidade condominial são do condômino, pouco importando quem esteja ocupando o imóvel e a que título. Assim, perante o condomínio, responderá o locador, com direito de regresso contra o locatário, no que tange às despesas ordinárias.

Em seu artigo 25, a Lei do Inquilinato conferiu ao locador o direito de cobrar as despesas ordinárias de condomínio juntamente com o aluguel do mês a que se refiram, tornando claro que tal cobrança, na verdade, trata-se de mero reembolso daquilo a que o locador está obrigado perante o respectivo condomínio.

JORGE TARCHA e LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR sintetizam a questão:

No âmbito da locação, o locatário não pode ser considerado condômino para efeito de legitimidade em face do condomínio.

Em verdade, o locatário deve as despesas condominiais ao locador por força do contrato de locação e do art. 23, inciso XII, da Lei n. 8.245 de 18 de outubro de 1991. Não possui, assim, legitimidade em face do condomínio.

É neste sentido o entendimento do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Despesas condominiais – Ação movida diretamente contra o locatário – Inadmissibilidade – Ilegitimidade passiva ad causam – Perante o condomínio só responde o condômino – Inteligência do art. 12, da Lei 4.591/64 (in RT-725/256) –( v. no mesmo sentido RT-744/266).

Em complemento, alia-se a observação de GILBERTO CALDAS: "Aliás nenhum liame existe ente o condomínio, como ente jurídico, e o locatário. Tanto que a taxa