Lei Do Inquilinato

LEI DO INQUILINATO- CONTRATO DE LOCAÇÃO

INTRODUÇÃO

O contrato de locação é um dos mais importantes e também um dos mais utilizados na órbita contratual, merecendo até mesmo atenção especial do legislador, que designou uma lei especial para esse tipo de contrato.

O Código Civil de 2002 tratou por definir locação como sendo o contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

No contrato de locação, as partes são denominadas locador/arrendatário e locatário/inquilino/arrendatário. Note que a nomenclatura “arrendamento”, a despeito de ser sinônimo de locação, é, em geral, utilizada para as locações de imóveis rurais.

A Lei do Inquilinato, por seu art. 1°, coloca sob sua égide os “imóveis urbanos”. Excluindo de seu amparo os arrendamentos rurais, que são regidos pelo Estatuto da Terra, Lei n.° 4.504, de 30 de novembro de 1964.

A coisa a ser locada não precisa obrigatoriamente ser de propriedade do locador, considerando que o referido contrato não implica transferência do domínio.

A NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

O contrato de locação é sinalagmático, uma vez que envolve prestações recíprocas, gerando consequente obrigação para ambas as partes. Por derradeiro, é consensual, justamente por se resolve pela vontade das partes.

A locação não possui caráter personalíssimo para as partes, desta forma admite a cessão ou sublocação para terceiro.

O contrato em apreço é oneroso, porque importa vantagem e sacrifício a ambas as partes. Tal característica mostra-se de grande relevância: se o uso e gozo da coisa forem concedidos gratuitamente, ter-se-á o contrato de comodato. Por essa razão vislumbra-se a necessidade de contraprestação.

Sendo de caráter não solene o contrato de locação pode ser celebrado por meio escrito ou verbal. Contudo, para que se convencione fiança, terá, obrigatoriamente, de ser formalizado.

DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONTRANTES

Deveres do locador

Devido a bilateralidade do contrato de locação, bem como seu caráter oneroso, evidenciam-se as obrigações dele emergente para ambos contratantes. A Lei do Inquilinato, por sua vez, elenca os direitos e deveres das partes.

Destaca se que as obrigações ou os deveres do locador constituem direitos do locatário e, inversamente, as obrigações ou deveres do locatário, em direitos do locador. Em outros termos, a cada direito de um contratante corresponde obrigação de outro.

O locador o dever principal de entregar a coisa alugada em estado a servir ao uso a que se destina (art.22, I), posto que o contrato de locação é de natureza obrigacional e não real, a não entrega da coisa gera a rescisão contratual, bem como o pagamento de eventuais perdas e danos em favor do locatário.

Ademais a entrega da coisa alugada deve se dar juntamente com suas pertenças. Cumpre, pois, se faça breve apanhado sobre essa modalidade de acessório, onde pertença define se como sendo bem acessório, empregado ao bem principal sem alterar-lhe a substância. Não constitui parte do bem principal e se destina ao uso, ao serviço ou à estética do bem. No contrato de locação, por força de lei, as pertenças devem acompanhar o bem locado (art. 566, I, CC).

O locador tem o dever de garantir, durante a vigência do contrato, o uso pacífico do imóvel locado. Com o contrato de locação, o locatário assume a posse direta da coisa.

Pela segunda parte do inciso I, depreende-se que o locador deve manter a coisa no mesmo estado pelo tempo do contrato. Deverá o locador, então, realizar os reparos necessários a que a coisa permaneça como ao momento da locação, contudo podem as partes convencionar o contrário.

O locador responde, ainda, pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Em sendo a locação contrato comutativo e oneroso, aplica-se a teoria dos vícios redibitórios. (art. 441, CC).

A garantia supracitada envolve a idéia de que se o locatário soubesse do defeito da coisa não teria realizado o negócio jurídico. Por conseqüência, pode o locatário, rescindir o contrato ou pleitear a redução do valor do aluguel. Portanto, há de se fazer uma diferenciação: se o locador conhecia ao tempo do contrato a existência de vício, restituirá o valor da locação e perdas e danos, se desconhecia, somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato, forte no art. 443, CC.

Ademais das obrigações já mencionadas, deve o locador pagar as taxas de administração imobiliária, pagar os impostos e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário.

Além de tais taxas, deve arcar com as despesas extraordinária de condomínio, quais sejam, aquelas que não se refiram a gastos rotineiros do edifício. O art. 22, Parágrafo único elenca algumas despesas extraordinárias como:

“a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva”.

O locador encontra-se obrigado, também, a fornecer recibo discriminado das importâncias pagas, sendo expressamente vedada por lei a quitação genérica.

Destaque-se que o locador deve respeitar o contrato por prazo determinado não estando autorizado a retomada antes do término prazo avençado. A idéia nada mais é do que aplicação do secular princípio do direito contratual pacta sunt servanda. Caso não respeite o prazo determinado terá que ressarcir o locatário. Esse ressarcimento se constituirá em multa ou perdas e danos, podendo apenas cobrar uma ou outra.

O locador deverá garantir o