Lei Do Inquilinato

INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem como objeto de estudo o Direito Imobiliário, dando ênfase às locações urbanas, reguladas pela Lei nº. 8.245/1991 e as suas alterações advindas pela Lei nº. 12.112/2009, analisando se a nova Lei trouxe mudanças satisfatórias, tendo como base a legislação e a doutrina.

O trabalho consiste na hipótese de que toda locação urbana é regulada pela Lei nº. 8.245/1991, caracterizada por ser de grande relevância social. Examina se a Lei nº. 12.112/2009 é de uma Nova Lei do Inquilinato ou apenas englobou na Lei nº. 8.245/1991 a compreensão já praticada nos tribunais.

O contrato de locação é uma das minutas mais utilizadas no cotidiano. Pela importância demasiada do tema e devido a inúmeras controvérsias existentes, ele mereceu maior atenção do legislador que criou uma lei específica para regulamentar esse tipo de contrato.

As alterações advindas da nova Lei não foram capazes de satisfazer nenhum dos lados. Do ponto de vista dos locatários ela pareceu beneficiar muito mais os locadores, e mudou menos do que queriam os locadores. A nova lei protege o proprietário, mas também dá mais garantias ao inquilino, em caso de bons pagadores.

No primeiro capítulo, sob o título: “A Lei do Inquilinato”, tratará sobre a parte história da legislação inquilinária no Brasil e aspectos gerais e básicos da Lei nº. 8.245/91 tal como os tipos de locações regidas pela legislação brasileira, solidariedade na locação, os prazos e a substituição subjetiva em casos de morte, separação, divórcio ou dissolução da união estável, cessão, sublocação e o empréstimo.

O segundo capítulo com o título “O Aluguel”, dispõe de um estudo mais aprofundado no aluguel em si, explanando os deveres do locador e locatário, os acessórios da locação, o direito de preferência na compra do imóvel locado, as benfeitorias realizadas no imóvel, as formas de garantia do contrato de locação, como, a caução, que pode ser pignoratícia, em dinheiro e em títulos e ações; a fiança, os títulos de capitalização e o seguro fiança. Além das denúncias do contrato de locação por prazos determinados ou indeterminados, que podem ser vazia ou imotivada e cheia ou motivada.

Enfim, no último capítulo, tem como título “Procedimentos Processuais”, no qual consiste em analisar a possibilidade da liminar nas ações de despejo, a ação revisional do valor do aluguel, a ação de consignação em pagamento do aluguel e acessórios da locação e a ação renovatória.

O presente trabalho se encerra com a Conclusão, onde são apresentados os principais pontos e as consequências a serem observadas em função da nova Lei nº. 12.112/09.

1 A LEI DO INQUILINATO

1.1 Contextos históricos da Lei do Inquilinato

Antes de adentrar ao tema, é preciso primeiro lembrar as origens, em que momento da historia do Brasil a Lei do Inquilinato passa a ser realidade na sociedade, e de onde advém a Lei nº. 8.245/1991 que esta em vigor. É importante recordar para entender o que era o país, qual era a túnica do direito no Brasil antes do advento dessa lei. Segue alguns breves aspectos históricos importantes e bastante interessantes.

Ela nasceu em Roma, mas o marco no Brasil é o Código Civil de 1916, que tinha como escopo exatamente o anseio de uma sociedade que naquele momento tinha relevâncias agrárias e de pré-industrialização. Portanto o produto consubstanciado no Código Civil 1916 é estatal e liberal.

A ordem constitucional possibilitou aos Códigos Civis que haurissem status de "constituição" do Direito Privado, "constituição" do homem comum e liberal. Essa hegemonia por vezes permitiu ilações de que a Constituição deveria ser interpretada segundo o Código Civil, não o contrário. Logicamente, o tempo se encarregou de mostrar o erro dessa perspectiva.

Nesse momento as relações locatícias nesse diploma eram norteadas pelo capitulo 5 do Código Civil de 1916, ali as relações locatícias eram tratadas nas varias espécies de contratos. E havia uma preocupação que surge do principio função social do contrato, tratando da compra e venda de imóveis e as questões locatícias, nos artigos 1188 a 1215, da locação de prédios no Código Civil de 1916.

Desta forma as relações locatícias eram celebradas e norteadas pelo contrato. O Código Civil de 1916 entrou em vigor no dia 01/01/1917 e foi elaborado por Clóvis Beviláqua, influenciado pelo código de Napoleão.

Nesta época a sociedade tinha a predominância agrária e pré-industrial, e o código surgiu em sintonia com os postulados de igualdade, apenas formal naquela época, retratando uma ideologia predominante de um estado burguês ou liberal.

O Brasil estava diante de um sistema fechado, e voltado para aqueles que detinham o domínio, tanto patrimonial e financeiro. Tinham poucas pessoas com posse de riqueza e inclusive proprietários de imóveis, de terras e donos do maior capital. Esse código nasceu para contemplar os interesses dessa parcela da sociedade que de longe não representavam a nossa maioria.

Do advento do Código Civil de 1916, tem-se a partir dali a experiência que vem sendo vividas pela sociedade, começa a vislumbrar a abertura do sistema jurídico civil no Brasil, que decorre da passagem do estado liberal para o estado social. O que ocorre na Europa, por exemplo, a partir do século 19 e no Brasil com a eclosão da primeira guerra mundial, diversos acontecimentos históricos e movimentos sociais, a explosão demográfica, industrialização, a massificação das relações contratuais, doutrinas socialistas, as práticas sociais da igreja, e isso ocasionou o declínio dos dogmas do estado liberal, e nesse momento percebe-se a derrocada dos alicerces civilistas clássicos daquela época, que era essencialmente individualista, a partir dai começa o que se chamou naquele momento de o fenômeno da superação do Código Civil de 1916, que com a nova realidade sócio econômica do país ficou em total descompasso com aquelas realidade, com a nova situação, já que aqueles movimentos sociais passaram demandar direitos e garantias, a sociedade começa a clamar por esses direitos.

Vários dispositivos de Direito passaram a ser regulados por leis especiais, que ficaram conhecidos como o fenômeno de descodificação