A Pesquisa de Mercado e Avaliação Imobiliária Trabalho de Conclusão de Módulo

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PTAM – PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Pesquisa de mercado e avaliação imobiliária Trabalho de conclusão de módulo

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1. – Apresentação / Introdução

Conforme solicitado, o presente parecer técnico de avaliação mercadológica, constitui o trabalho efetuado pelo corretor Luiz Fernando Soares do Nascimento, aplicando nesta avaliação o método comparativo direto de dados (método simplificado) para estabelecer o valor real para venda do referido imóvel.

Este parecer técnico de avaliação mercadológica, foi estruturado conforme o disposto no art. 3° Da lei 6.530 datada de 12 de maio de 1978, que regulamenta o exercício da profissão corretor de imóveis, em território nacional.

A partir da publicação da lei 6.530/78, assim redigido em seu artigo 3°, compete ao CORRETOR DE IMÓVEIS exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda OPINAR quanto a comercialização imobiliária.

Cumprindo os procedimentos legais e normas recentes, o vigente parecer técnico atende a NBR 14653 – Parte 02 – Imoveis Urbanos, datada de junho de 2004 e as resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imoveis (COFECI) n° 957 datada de 22 de maio de 2006 e n° 1.066 datada de 22 de novembro de 2007, que dispõem sobre a qualificação do corretor de imóveis para preparação e elaboração do PTAM – Parecer técnico de avaliação mercadológica.

Em síntese, o PTAM (Parecer técnico de avaliação mercadológica), apresenta a análise a conclusão do profissional habilitado, para determinar, de forma mais precisa, o valor de comercializado de um imóvel, para fins judiciais ou extrajudiciais, empregando como base no parecer, critérios técnicos, análise de mercado, além da experiência do corretor de imóveis.

1. – Indicação do solicitante

Dr. Pascoal Anselmo Santiago, Professor da disciplina Pesquisa de Mercado e Avaliação Imobiliária, do Centro de Formação Profissional Paulo Cesar Dias De Souza.

1. – Objetivo

O objetivo é a avaliação para conclusão de módulo e definição do valor de mercado para venda do imóvel avaliado, levando em consideração, a região econômica do imóvel, pesquisa de mercado imobiliário, tratamento e análise de dados.

1. – Identificação do Imóvel

O imóvel avaliado é um apartamento, localizado à Rua dos Comanches, número 10, bloco 01, apartamento 201, bairro Santa Mônica, CEP: 31.530-250, Belo Horizonte – Minas Gerais.

O presente imóvel encontra-se registrado na Prefeitura de Belo Horizonte sob o índice cadastral de número 863123 012 018-X e registrado no Cartório Dutra – 6° oficio do registro de imóveis, comarca de Belo Horizonte – Estado de Minas Gerais, sob a matricula de n° 34567 nos seguintes termos:

“Apartamento acima referido, situado no Conjunto Parque Residencial Santa Mônica IV, com todas as suas benfeitorias, instalações e pertences, com área de 81,34m², e sua fração do terreno, com demais medidas, limites e confrontações de acordo com a planta respectiva.”

1. – Metodologia Avaliatória

Para a realização do presente parecer, utilizou-se uma metodologia determinada pela NBR 14653, sendo adotado o método direto de dados de mercado em sua forma SIMPLIFICADA, que permite a definição do valor de mercado levando em consideração aspectos do mercado imobiliário. Aspectos esses que geralmente são diferentes de outros âmbitos da economia, sendo por esse motivo o método mais indicado e com maior aplicação e embasamento teórico para a avaliação de imóveis.

Por este método, a partir da análise, tratamento e aplicação técnicas de homogeneização, nos dados obtidos por pesquisas e ferramentas de mercado, a definição do valor do imóvel avaliando é resultado da comparação dos atributos deste mesmo imóvel avaliado com outros imóveis de atributos iguais ou semelhantes. Após homogeneização, aplica-se a simplificação do método, adotando um intervalo de 20% para mais e 20% para menos em torno do valor médio do metro quadrado obtido. Multiplica-se o valor médio do metro quadrado pela área do imóvel, obtendo como resultado, o valor de mercado do imóvel avaliado.        

1. – Descrição do Imóvel

O Imóvel foi descrito no item 04, conforme matricula, sendo um apartamento com 03 quartos, 01 DCE convertido em closet, 01 sala, 01 corredor de circulação, 01 área de serviço, 01 cozinha, 01 banheiro social, 01 banheiro suíte. Uma vaga de garagem demarcada, paralela e coberta. Apartamento com 81,34m² (oitenta e um metros e trinta e quatro centímetros quadrados).

1. – Vistoria

O imóvel foi vistoriado no próprio local, pelo corretor de imóveis e avaliador Luiz Fernando Soares do Nascimento, entre as datas 27/05/2022, no horário 08:27, na parte da manhã, e 28/05/2022, no horário de 13:47, na parte da tarde.

A vistoria foi realizada no imóvel, ao redor do condomínio e ao redor do bloco do apartamento, considerando condições visíveis, tais como: preservação da área de uso comum (área externa visível), preservação aparente do bloco do apartamento (área externa), preservação do apartamento, posição no pavimento, vista das janelas, posição solar, localização, vizinhança, segurança loca, indicadores de segurança, acessos de veículos, acessos de pedestres, vias de acesso ao bairro e a região da Pampulha, contexto do imóvel na região, garagem, aspectos construtivos, aspectos tecnológicos, aspectos sonoros e aspectos ambientais. Atualmente o imóvel encontra-se vazio.

1. – Detalhamento do imóvel

Imóvel, apartamento 201, posicionado a frente do prédio, com acesso ao sol da manhã. Apartamento internamente com 03 quartos (sendo uma suíte), todos os ambientes com pintura do teto e das paredes nova, paredes na cor palha, teto na cor branco neve, todos os ambientes com tetos contendo boquilhas e sem lâmpadas. Imóvel dividido em sala para dois ambientes, com piso em porcelanato, rodapés e soleiras em granito, corredor de circulação entre os ambientes com piso em porcelanato e rodapés em granito.   Todas as portas do imóvel em madeira maciça, todas as janelas do imóvel em vidro blindex. Cozinha estilo americana, com bancadas em granito e paredes com revestimento em cerâmica até o teto. Banheiros social e suíte com box, bancadas em granito e paredes com revestimento em