Arras

Arras

09/fev/2014

As arras podem estar presentes em todos os contratos nos quais restam pendentes obrigações, podendo ser inseridas nos negócios jurídicos bilaterais e unilaterais, como na hipótese do mútuo oneroso.

O presente artigo objetiva analisar de forma ampla o instituto jurídico das arras, expondo sua origem histórica, bem como sua previsão legislativa atual.

Além do mais, o estudo proposto será fundamentado em entendimentos doutrinários contemporâneos e em julgados proferidos pelos Tribunais Superiores, esses que se prestarão a ilustrar a corrente adotada pela jurisprudência majoritária.

Com relação ao aspecto histórico da expressão arras, esta foi introduzida no vocabulário comercial dos gregos através da palavra arrabon e dos romanos por intermédio do termo arrhabo frequentemente utilizado pelos mercadores fenícios, de modo a indicar o penhor que funcionava como sinal de firmeza de um contrato pactuado.

Diante do contexto histórico descrito no parágrafo acima, iremos centralizar nossos esforços na origem romana, até mesmo pelo fato de que nosso ordenamento jurídico possui vasta influência do direito romano.

Ao seguirmos as diretrizes supracitadas, julgamos relevante lecionar que as arras para os romanos consistiam em tudo o que uma das partes contratantes fornecia à outra como forma de sinal de perfeição do que fora convencionado, tendo por escopo assegurar de forma indireta o adimplemento obrigacional derivado do contrato.

Portanto, diante do aspecto histórico narrado, é possível constatar que as arras podiam ser fornecidas em dinheiro, bem como em qualquer outra espécie de bem dotado de valor econômico, pressupondo sempre a existência de uma obrigação principal, da qual eram caracterizadas as arras como acessório, podendo ser civil, natural, pura e simples, condicional ou a termo.

Superado o contexto histórico acerca do instituto jurídico das arras, passaremos a abordar o tema de acordo com o ordenamento jurídico pátrio. Para tanto, nos moldes do que fora declarado no início do presente trabalho, iremos nos pautar não apenas na legislação em vigor, mas também nos entendimentos doutrinários e jurisprudenciais majoritários.

Atualmente, de acordo com os ensinamentos de Sílvio de Salvo Venosa, as arras se prestam a demonstrar que os contratantes possuem propósitos sérios a respeito do contrato, com a real intenção de contratar e manter o negócio jurídico entabulado.

Cumpre esclarecer que as arras também podem ser denominadas de sinal, de acordo com o que demonstra Maria Helena Diniz, em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro – Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, ocasião em que leciona:

“As arras ou sinal vêm a ser a quantia em dinheiro, ou outra coisa móvel, em regra, fungível, dada por um dos contraentes ao outro, a fim de concluir o contrato, e, excepcionalmente, assegurar o pontual cumprimento da obrigação.”

Vale ressaltar que as arras não podem ser equivalentes à integralidade do pagamento, possuindo diversas finalidades na relação contratual, pois servem como garantia para demonstrar seriedade ao ato, valendo ainda como princípio de pagamento, e de indenização na hipótese de ser configurado o arrependimento de qualquer dos contratantes, quando estiver devidamente expressa no instrumento contratual.

Assim, as arras caracterizam-se como pacto acessório, que insere uma condição resolutiva ao negócio jurídico pactuado caso venha a ocorrer à possibilidade de arrependimento.

Insta salientar que as arras podem estar presentes em todos os contratos nos quais restam pendentes obrigações, podendo ser inseridas nos negócios jurídicos bilaterais e unilaterais, como na hipótese do mútuo oneroso citada na obra de Sílvio de Salvo Venosa.

Cumpre esclarecer ainda que não é possível que terceiro estranho à relação contratual ofereça as arras, pois estaria descaracterizado o negócio, já que o instituto jurídico das arras é exclusivo das partes contratantes.

Com o intuito de tornar didático o presente artigo jurídico, julgamos interessante expor o conceito, bem como a utilização das arras através de um exemplo prático, hábil a ilustrar o tema proposto. Para tanto, iremos nos valer novamente dos ensinamentos da jurista Maria Helena Diniz, que ilustra a matéria da seguinte maneira:

“Assim, se A pretende efetivar um contrato de compra e venda, poderá entregar a B, que é o vendedor, uma quantia em dinheiro, como prova da conclusão do contrato e como garantia de seu adimplemento. O sinal funciona, pois, não só como um reforço nos contratos bilaterais ou comutativos, indicando a realização definitiva do concurso de vontades, ao firmar a presunção de acordo final, devendo, em caso de execução, ser restituído ou computado na prestação devida, se do mesmo gênero da principal (CC, art. 417), mas também como uma garantia ao pontual cumprimento da obrigação avençada, visto que se pode convencionar a possibilidade do desfazimento do contrato por qualquer das partes, hipótese em que terá função indenizatória. Assim, aquele que deu o perderá para outro e o que recebeu o devolverá mais o equivalente, não havendo, em qualquer caso, direito à indenização suplementar (CC, art. 420), assegurando-se, assim, às partes o direito de arrependimento.”

Dessa maneira, observamos que os ensinamentos transcritos da obra de autoria da renomada jurista se prestam a fundamentar as informações expostas no curso do presente trabalho.

Quanto ao momento de formação das arras, é possível declarar que elas podem estar presentes tanto nos contratos definitivos, bem como nos preliminares, devendo ser pactuadas no momento da celebração do contrato ou em momento posterior, mas desde que seja estabelecida antes do adimplemento das prestações obrigacionais.

Ainda no tocante à formação, nos contratos solenes, as arras atuam com a função de prevenir possível arrependimento, vez que prefixa as perdas e danos, nos moldes do que fora ventilado inclusive na transcrição doutrinária realizada.

Cumpre esclarecer que a declaração supracitada é inclusive a mais comum de ser observada em nosso cotidiano, principalmente em contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, ocasião em que o promitente comprador entrega certa quantia em favor do promitente vendedor a título de arras, valor este que se prestará a prevenir possível desistência no curso das tratativas comerciais, sendo que na hipótese de ser caracterizada referida desistência a quantia depositada como sinal será entregue ao promitente vendedor a título indenizatório pelas perdas e danos sofridos.   

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