Assembleia Geral

Assembleia: Momento de Decisão

1 – INTRODUÇÃO.

A palavra Assembleia vem do francês “Assembleé”, e significa reunião de muitas pessoas para determinado fim. Nos condomínios, nem sempre a objetividade e a cordialidade prevalecem nas assembleias. Os passos para fazer com que as assembleias de um condomínio tornem-se mais proveitosas, já que o objetivo de todos os condôminos é o mesmo: “Contribuir para uma vida melhor em comum”.

2 - COMUNICAÇÕES ANTES E DEPOIS.

Uma assembléia bem sucedida começa pela maneira como é feita a sua convocação. A convenção do condomínio estabelece o modo e o prazo como devem ser convocadas as assembleias. O ideal é que a convocação seja feita com antecedência, com a ordem do dia descrita de maneira clara e precisa. Desta forma, a circular com a convocação deve ser distribuída com uma antecedência de cerca de 20 dias da assembleia.

Se necessário, os pontos a serem tratados na reunião podem constar mais detalhadamente de uma carta anexa à convocação, com fotos, croquis, resumo de orçamentos ou valor de rateio a ser cobrado por apartamento. "Assim, os moradores chegarão à assembléia com ideias já amadurecidas".

3 - OS PODERES DA ASSEMBLÉIA

A assembleia é considerada a autoridade suprema no condomínio. Suas decisões só poderão ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Pelo código civil, a assembléia tem o poder de interferir na administração do condomínio, destituir o síndico, aprovar venda de área acessória, alterar a convenção e o regimento interno, aprovar contas, rateios e previsões orçamentárias, aprovar obras, aplicar multas e ser juízo de recursos das mesmas, podendo aboná-las e deliberar sobre a extinção do condomínio.

4 – PROCURAÇÕES.

Nas assembleias, as procurações podem ser usadas para que o condômino ausente transmita a outra pessoa poderes, como, por exemplo, votar. Quanto à necessidade de reconhecimento de firma nas procurações, o artigo 654 do CC, determina que o reconhecimento de firma só seja exigido quando o terceiro que receber a procuração o exigir. Ou seja, quem no condomínio recebe a procuração é a Assembléia. Ela, por sua vez, é regida pela Convenção. Portanto, a exigência de procuração deve constar da Convenção.

5 - QUEM VOTA.

Condôminos inadimplentes não participam das assembleias. Sempre é bom lembrar que é preciso analisar se a convenção do condomínio não dispõe sobre o assunto de maneira diversa.

Quanto aos inquilinos, eles votam nas assembleias que decidem sobre despesas condominiais ordinárias e na eleição e destituição do síndico. Em algumas assembleias específicas realmente o inquilino não tem direito a voto. É o caso de modificações na finalidade da unidade condominial e de obras voluptuárias e úteis (onde quem vota são os condôminos).

"Hoje ainda há convocações para assembleias proibindo a participação de inquilinos e exigindo procuração. Só com o contrato de locação ele já pode votar, a não ser para quoruns específicos, onde o Código Civil especifica o voto de condôminos", Pelo Código Civil, condômino é sinônimo de proprietário. Já o inquilino ou locatário é tratado como possuidor.

6 - QUORUNS NECESSÁRIOS:

Diz o artigo 1350 do CC que “convocará, o síndico, anualmente, reunião da Assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”. Trata-se da Assembléia Geral Ordinária (AGO). Em primeira convocação, as deliberações da AGO são tomadas por maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, se o quorum não foi atingido na primeira chamada, a Assembleia delibera por maioria dos votos dos presentes. Os votos serão proporcionais às frações ideais, salvo disposição contrária em convenção.

Há casos em que o código civil estabelece quoruns especiais. Conforme o fim da Assembléia, os quoruns exigidos:

- Destituição do Síndico:

Maioria absoluta de seus membros. Artigo 1349 do CC: “A Assembléia, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

- Alteração do Regimento Interno e Convenção:

2/3 (dois terços) dos condôminos. Mudança de destinação do edifício: unanimidade dos condôminos. Artigo 1351 CC: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.”.

- Construção de pavimentos ou novos prédios:

Unanimidade dos condôminos. Artigo 1343 do CC:

“A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”

- Realização de obras:

O artigo 96 do CC define o que são obras úteis, voluptuárias e necessárias para a benfeitoria de um bem. Obras úteis aumentam ou facilitam o uso do bem; obras voluptuárias não aumentam o uso habitual do bem, isto é, servem “para mero deleite ou recreio”, conforme a lei (por exemplo, o embelezamento de elevadores); já as obras necessárias têm a finalidade de conservação ou para evitar que o bem se deteriore. Para obras úteis, é preciso aprovação da maioria dos condôminos (proprietários). Obras voluptuárias exigem quorum de 2/3 (dois terço) dos condôminos. Já as obras necessárias independem de autorização da assembléia. Porém, se forem obras necessárias, mas urgentes e de custo excessivo, é necessário que o síndico dê ciência dessas obras à assembléia. Se as obras não forem urgentes, mas excessivas, é preciso aprovação da assembléia, convocada pelo síndico ou, na omissão deste, por qualquer condômino.

- Multas: para multa punitiva por descumprimento, exige-se quorum mínimo de 2/3 (dois terço) dos condôminos restantes para