Avaliação De Imoveis

EXMO. Sr. Dr. JUIZ DE DIREITO DA VARA DE POMBOS – PE

Processo Número NPU: 0000789-13.2011.8.17.1150

ALBERTO SÉRGIO CAMPOS DE MACEDO, Já qualificado nesse processo, com endereço profissional Rua Ministro Nelson Hungria n. º 180, Sala 102, Empresarial norte Sul, localizado no bairro de Boa Viagem, cujo CEP 51020-180, na cidade do Recife, nomeado Perito Judicial nesse processo, Vem, perante V. Exa. Expor, PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO PARA IMÓVEIS URBANOS;

1. SOLICITANTE: A Prefeitura Municipal de Pombos

2. PROPRIETÁRIO: Espolio José Roque do Nascimento

3. OBJETO DA AVALIAÇÃO: Ação de desapropriação de Terreno urbano por interesse público de terreno localizado no Alto do Frade, no município de Pombos.O objetivo dessa perícia é encontrar um valor justo para o imóvel em questão, bem como todas as possíveis benfeitorias ou seja, o que foi construído ou edificado no mesmo.

3.1. TERRENO URBANO - ZONEAMENTO - funcionamento do mercado onde se situa o imóvel pelo google map; A Prefeitura Municipal de Pombos através de Ação de Desapropriação contra o Espolio José Roque do Nascimento referente a uma área de 1696,00 m² e essa área destina-se à Construção de um Colégio.

ENDEREÇO: Rua Alto do Frade, esquina com a rua projetada do loteamento Parque São Luíz, onde existiam as casas com as seguintes numerações 523, 413, 511, 509, 507, 505, 503, 501, 499, 497, 495, 493, 491. Observamos que as casas foram derrubadas.

CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: Área = 1.696 m²; Topografia aplanada por aterro; Acessibilidade direta; esse terreno fica localizado em Rua principal da cidade de Pombos. CEP:55630-000

DELIMITAÇÕES DO TERRENO: Frente - Rua Alto do Frade – 64 m. Fundo Terrenos de Terceiros 64,39 m; Lateral Direita – Rua Projetada - 23 m; Lateral Esquerda - Casas de n.º331, pertencendo a Severina Saturnino.

CARACTERÍSTICAS DOS IMÓVEIS NESSE TERRENO: Essas pequenas casas foram construídas sem projeto algum, eram todas de paredes conjugadas e feitas com bases em pedras rachão e paredes em alvenaria sem utilização de ferragens, piso de cimento e telhas de cerâmica, com o Padrão construtivo sofrível.

INFRAESTRUTURA: Via pública com pavimentação; Iluminação pública; Energia domiciliar; Coleta de lixo; Transporte coletivo; Segurança pública; Rede de abastecimento de água potável; e Segurança.

3.2. DESCRIÇÃO DO BEM: Com a duplicação da BR-232 e construções de viadutos e vias de acesso a Pombo, esse terreno ficou em situação privilegiada, além do mais é a continuação da rua do principal comercio da cidade, onde existe a infra estrutura acima citada, cujo endereço é na Rua Alto do Frade e CEP

3.3. OCUPANTE DO IMÓVEL: No momento não existe ocupação desse terreno, esta cercado.

4. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TÉCNICO: Encontrar o valor de mercado dessa propriedade situada em perímetro urbano da cidade.

5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO/PARECER TÉCNICO:

Determinação dos valores:

De mercado

De liquidação imediata (conforme item 3.30 da NBR 14.653-1

Liquidação forçada)

6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

(Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1)

7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO:

A VISTORIA: Visita técnica ao imóvel e vizinhanças e exposição de dados obtidos de vistoria ao terreno e sua vizinhança; Localização do Imóvel e Região; a infra estrutura e sua última Ocupação;

Foi feito a visita técnica no dia 09 e 10 de janeiro, ao local com o corretor Paulo Fernando Lira, vulgo Paulo da Hora, ex funcionário da Prefeitura e os filhos do proprietário José Roque do Nascimento, o Sr José Roque Filho e sua irmã a Sra. Maria do Socorro.

(Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem

avaliando e o contexto imobiliário a que pertence. Valer-se de anexo, em

caso de grande volume de informações, citando neste campo o número do

referido anexo)

8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO

(Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador

em relação ao desempenho do avaliando no mercado, contemplando elementos auxiliares à finalidade do laudo, tais como: conveniência de lotear ou

remembrar áreas; formas de pagamento; permutas; reformas; carências em

locações; sugestões para marketing.)

Sem prejuízo das informações relevantes, o avaliador deve classificar o

imóvel quanto à:

a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ;

b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO;

c) número de ofertas: BAIXO, MÉDIO ou ALTO;

d) absorção pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFÍCIL, DEMORADA ou RÁPIDA;

e) público alvo para absorção do bem;

f) facilitadores para negociação do bem.

(Valer-se de anexo em caso de grande volume de informações, citando neste

campo o número do referido anexo.)

MERCADO IMOBILIÁRIO

Os imóveis são bens compostos, no sentido de que existem diversas características que interessam aos agentes e que agem simultaneamente, diferenciando os imóveis. Cada pessoa tem necessidades e experiências distintas, e terá avaliações diferentes da vantagem relativa de cada imóvel (cada agente). Entretanto, o valor de mercado é a média geral do mercado, considerando n agentes. O mercado imobiliário é de concorrência imperfeita (economia); O valor de mercado é diferente do custo e também do preço: Custo é o que se gasta para construir;Preço