CONTRATO DE CORRETAGEM

CORRETAGEM

Introdução

Devemos salientar que o primeiro instituto legal a tratar sobre a corretagem foi o Código Comercial de 1850, porém, nada foi disciplinado no que diz respeito ao contrato. Nesse instituto legal, somente foi regulamentado a profissão dos corretores, abordando em seus artigos 36 a 67 seus direitos e obrigações.

O Código Civil de 1916 nada abordou a respeito do referido contrato, deixando assim uma lacuna sobre o tema, a qual pode ser sanada com o Código Civil de 2002, que passa a regulamentar o contrato de Corretagem em seus artigos 722 a 729. O novo Código Civil passa a abranger todas as modalidades de corretagem, e deixa para legislação especial, lei 6.530/78, a regulamentação da profissão do Corretor.

Conceito

O Código Civil de 2002, em seu artigo 722, conceitua o Contrato de Corretagem como sendo o negócio jurídico por meio do qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebida.

Percebe-se que o legislador preocupa-se em diferenciar o contrato de corretagem dos demais contratos que possam vir a se parecer e confundir tais conceitos. Sobre o referido instituto leciona Silvo de Salvo Venosa em sua obra intitulada Direito Civil, Contratos em Espécies:

“Distingue-se da simples prestação de serviços cujo objeto é conhecido e não aleatório. Não se confunde com a empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra. Não confunde com o mandato, porque o corretor não representa o comitente. Apesar de também assimilar aspectos da comissão mercantil, com ela não se confunde, por que o comissário contrata em seu próprio nome, enquanto o corretor limita-se a aproximar as partes”.

Denomina-se corretor o sujeito que se obriga, e comitente o sujeito que contrata a intermediação. O corretor tem como função aproximar pessoas interessadas na realização de um determinado negócio, lhe sendo devida uma retribuição com a concretização deste. Trata-se de um contrato de resultado útil. Assim sendo, espera-se que o corretor aproxime as partes, e que essas celebrem o negócio graças à atividade do corretor. Somente lhe será devida a remuneração se tal negócio vier a ser celebrado.

Os requisitos de validade do contrato de corretagem são os mesmos essências aos contratos em geral, ou seja, são necessários: agente capaz (capacidade genérica ou especial), objeto possível, lícito, determinado ou determinável. Não existe forma prescrita em lei.

Base legal: Código Civil, artigos 722 a 729; Lei 6.530/78

Tipos

Existem dois tipos de corretagem: a oficial e a livre.

-Oficial: Esses são investidos em cargo publico mediante nomeação governamental, sendo assim gozam da fé publica inerente ao ofício disciplinado por lei, entre eles podemos citar como exemplo os Corretores de operações de câmbio; os de navios; os de seguros e os de valores mobiliários.

-Livre: São aqueles que exercem o ofício de intermediadores continuadamente, porém sem nenhuma designação oficial, e assim nessa categoria temos os corretores de espetáculos públicos; os de artistas; os de esportistas profissionais; e os de bens móveis, entre outros.

Quanto ao Corretor de Imóveis a lei 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto 81.871/78, disciplina a sua profissão e o funcionamento de seus órgãos fiscalizadores.

O Corretor Imobiliário é possuidor do título de "Técnico em Transações Imobiliárias", o qual deve ser obtido em curso especializado.

Características

Após conceituar e tipificar o aludido contrato faz se necessário enunciar suas principais características.

O contrato de corretagem é tratado no Código Civil de 2002 como típico e nominado. É também bilateral, acessório, consensual, oneroso e aleatório, não solene. É bilateral, pois gera obrigações ao corretor e ao comitente; Acessório, porque é serve de instrumento para conclusão de outro negócio; Consensual, pois exige como pressuposto essencial o acordo de vontades; Oneroso, porque obtém vantagens e benefícios para os contratantes; Aleatório visto que a obrigação do comitente depende da conclusão do negocio, e se trata de um evento futuro e incerto; Não solene, pois não depende de forma, podendo ser escrito ou verbal.

Direitos e deveres do Corretor e do Comitente

Embora seja um negócio jurídico que exige obrigação de resultado, a celebração de um contrato de corretagem importa na produção de efeitos para ambas, mesmo que a obrigação de pagar esteja ligada a realização do contrato principal.

De acordo com o artigo 723 CC, em primeiro momento, regra geral, o contrato de corretagem gera obrigação apenas ao corretor.

Entre os deveres do corretor destacam-se:

“Art.723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

A diligencia e a prudência se refere a assunção de riscos, ressaltando que o dever de prestar informações é, uma consequência direta do principio maior da boa-fé objetiva.

Cabe ao corretor esforçar-se para que eu trabalho tenha o resultado esperado, aproximando as partes e acompanhando-as quando se tratar de venda de imóvel e desejarem conhecê-lo e vistoriá-lo, dando-lhes toda a assistência até que o negocio se considere ultimado.

Pactuado o contrato de corretagem, o corretor terá o direito de: receber uma remuneração designada comissão.

Se a mediação for conjunta, todos os corretores que nela intervierem terão direito cada um a comissão, que lhes será paga, em partes iguais (art. 728 CC/02). Se entrarem diretamente em contrato com os interessados (RT, 561:223). Salvo ajuste em contrario estabelecendo porcentagens conforme participação de cada um.

Remuneração