CONTRATOS EM ESPÉCIES

RESUMO VII

DOS CONTRATOS EM ESPÉCIE

COMPRA E VENDA

1- Introdução

Numa fase primitiva da civilização, predominava a troca ou permuta de objetos. Com o passar dos anos, determinadas mercadorias passaram a ser usadas como padrão, para facilitar o intercâmbio e o comércio de bens úteis aos homens. A princípio, foram utilizadas as cabeças de gado (pecus, dando origem a palavra “pecúnia”); posteriormente, os metais preciosos. Quando estes começaram a ser cunhados com o seu peso, tendo valor determinado, surgiu amoeda e, com ela, a compra e venda. Tornou-se esta, em pouco tempo, responsável pelo desenvolvimento dos países e o mais importante de todos os contratos.

2- Conceito e caracteres

Com fundamento no art. 481 do Código Civil, a compra e venda vem a ser, como nos ensina Caio Mário da Silva Pereira, o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) a propriedade de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.

Caráter obrigacional - o contrato de compra e venda dá aos contraentes tão-somente (RF, 111:469) um direito pessoal, gerando para o vendedor apenas uma obrigação de transferir o domínio: consequentemente, produz efeitos meramente obrigacionais, não conferindo poderes de proprietário àquele que não obteve a entrega do bem adquirido. Não opera, portanto, de per si, a transferência da propriedade, que só se faz pela tradição, se a coisa for móvel (RT, 398:339, 431:66; STF, súmula 489; CC, art. 1267), ou pelo registro do título aquisitivo no cartório competente, se o bem for imóvel (CC, arts. 1.227, 1.245 a 1.247; Dec. N. 92.592/86, ora revogado, no entendimento de alguns autores, pelo Dec. s/n de 26-4-1991, arts. 2º e 3º, se compra e venda de imóvel não abrangido pelo Sistema Brasileiro de Habitação; RT, 489:93; RJTJSP, 41:390).

As regras mencionadas não são absolutas, pois há casos em que o nosso direito permite a transferência do domínio pelo contrato:

a) o art. 8º do Decreto-lei n. 3.545/41, alusivo à compra e venda de títulos da dívida pública da União, dos Estados e dos Municípios, prescreve que “a celebração do contrato transfere imediatamente ao comprador a propriedade do título”;

b) o art. 1.361 do Código Civil dispõe que a alienação fiduciária transfere a propriedade independentemente da tradição.

3- Natureza jurídica

A compra e venda é contrato:

a) bilateral ou sinalagmático: porque cria obrigações para ambos os contratantes, que serão ao mesmo tempo credores e devedores. A bilateralidade está no fato de estabelecer para o vendedor a obrigação de transferir a propriedade da coisa alienada e de impor ao comprador o dever de pagar o preço avençado. Se não houvesse essa reciprocidade de obrigações, ter-se-ia, p. ex., uma doação.

b) Oneroso: porque ambas as partes contratantes auferem vantagens patrimoniais de suas prestações, pois, de um lado, o sacrifício da perda da coisa corresponderá ao proveito do recebimento do preço avençado, e, de outro, o sacrifício do pagamento do preço ajustado corresponderá ao proveito do recebimento da coisa.

c) Comutativo ou aleatório: conforme seu objeto seja certo e seguro ou dependa de um evento incerto. Em regra será comutativo porque, havendo objeto determinado, ter-se-á equivalência das prestações e contraprestações, e certeza quanto ao seu valor no ato da celebração do negócio. Mas excepcionalmente será aleatório, nas hipóteses previstas no C.C., arts. 458 e 459.

d) Consensual ou solene: se a lei o exigir. Comumente é consensual, formando-se pelo mútuo consenso dos contraentes; em certos casos, porém, é solene, quando além do consentimento a lei exige uma forma para a sua manifestação, como ocorre na compra e venda de imóveis, em que a lei reclama a forma da escritura pública (CC, art. 108 e 215).

e) Translativo do domínio: não no sentido de operar sua transferência, mas de servir como titulus adquirendi, isto é, de ser ao ato causal da transmissão da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento da tradição ou registro. O contrato de compra e venda vem a ser um título hábil à aquisição do domínio, que só se dá com a tradição e registro imobiliário,conforme a coisa adquirida seja móvel ou imóvel.

4- Elementos constitutivos

A doutrina, procedendo à análise da compra e venda, vislumbra a presença de três elementos constitutivos, que são essenciais à sua existência: a coisa,opreço e o consentimento.

a) Consentimento – deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico. Deve haver consentimento sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio, pois como o contrato de compra e venda gera a obrigação de transferir a propriedade do bem alienado, pressupõe o poder de disposição do vendedor, ou seja, será necessário que este tenha capacidade de alienar. Já ao adquirente basta capacidade de obrigar-se. Assim, os absoluta e relativamente incapazes só poderão contratar se representados ou assistidos por seus representantes legais, sob pena de tornarem nulos ou anuláveis os contratos.

b) Preço – é tido como pressuposto existencial ou elemento constitutivo específico do contrato de compra e venda. Sem a sua fixação, a venda é nula. Mas, se não for desde logo determinado, deve ser ao menos determinável, mediante critérios objetivos estabelecidos pelos próprios contratantes. Lembrando que o que não se admite é a indeterminação absoluta, como na cláusula “pague quando quiseres”, deixando ao arbítrio do comprador a taxação do preço. Vale ressaltar que a lei permite que a fixação do preço seja deixada ao arbítrio de terceiro, que os contraentes logo designarem ou prometerem designar. (Ver arts. 485 à 489 do C.C.). O preço deve apresentar os seguintes caracteres:

b.1) pecuniariedade – por constituir uma soma em dinheiro (C.C., art. 481; lei 10192/2001; Decreto-lei 857/1969, art.2º) que o comprador paga ao vendedor em troca da coisa adquirida. Porém, nada obsta que seja pago por