Contrato De Locação

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

(SUGESTÃO DE MINUTA BÁSICA)

LOCADOR(A): ..................................., brasileiro, solteiro, comerciante, portador da cédula de identidade RG ....................../SSP.SP e inscrito no CPFMF sob nº ...............................

LOCATÁRIO(A): ................................................, brasileiro, casado, autônomo, portador da cédula de identidade RG .................SSP/SP e inscrito no CPFMF sob nº ...................

OBJETO: A CASA SOB Nº ....., DA RUA ................................, ou A UNIDADE RESIDENCIAL SOB N ....., DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO .........., SITO NA RUA ............. N ..., na cidade de ..................., SP, com suas benfeitorias e instalações.

Por este particular instrumento, as partes supraqualificadas resolvem, de comum acordo e de livre e espontânea vontade, firmar um Contrato de Locação, tendo por objeto o imóvel declinado no preâmbulo, a reger-se pelas seguintes cláusulas e condições:

PRIMEIRA: O prazo da locação é de trinta (30) meses, iniciando-se no dia 00.....2003 e findando-se em 00.....2005, quando então será considerada finda, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial, obrigando-se o(a) LOCATÁRIO(A) a restituir o imóvel, completamente livre e desocupado. (vide observação 01)

SEGUNDA: O aluguel convencionado é de R$ ........ (....................... reais) mensais, devendo ser pago até o dia cinco (05) do mês subseqüente ao vencido, diretamente à .............(nome do(a) administrador(a)), estabelecido(a) na rua .........., ou a quem vier o(a) LOCADOR(A) a indicar, sempre porém na cidade de ............... (a mesma do local de pagamento contratual). (vide observação 02)

TERCEIRA: O valor do locativo mensal será anualmente reajustado, segundo os índices do .......(escolher um índice principal) acumulados no período e, no caso de sua extinção, de forma alternativa e subsidiária, pelos do .......(declinar outros dois).

QUARTA: A não observância do prazo estabelecido na cláusula segunda, implicará na incidência de multa diária de 1% sobre o valor do aluguel, até o limite de 20%, acrescido de juros de mora de ......... ao mês ou fração e atualização monetária. (vide observação 03 e 04)

QUINTA: Além do aluguel, obriga se o(a) LOCATÁRIO(A) a efetuar o pagamento dos seguintes encargos, que poderão ser exigidos juntamente com o aluguel:

a. o imposto predial e territorial;

b. o consumo de água e energia elétrica;

c. o prêmio de seguro contra incêndio, que deverá ser feito pelo valor venal do imóvel, nele figurando o(a) LOCADOR(A) como beneficiário(a);

d. as taxas de condomínio, se houverem;

e. os demais encargos e tributos que normalmente incidem ou venham a incidir sobre o imóvel. (vide observação 05) 01

ÚNICO: O não pagamento desses encargos nas épocas próprias, facultará ao(a) LOCADOR(A) a justa recusa ao recebimento dos alugueres, sujeitando-se o(a) LOCATÁRIO(A) ao pagamento dos ônus decorrentes do inadimplemento, previstos para cada débito, independentemente de eventual ação de despejo.

SEXTA: O imóvel objeto deste instrumento é locado exclusivamente para servir de residência ao(à) LOCATÁRIO(A) e sua família, não podendo sua destinação ser alterada, substituída ou acrescida de qualquer outra, sem prévia e expressa anuência do(a) LOCADOR(A). Fica vedado, outrossim, a sublocação, cessão ou transferência deste contrato, bem como o empréstimo, parcial ou total do imóvel locado, que dependerão também, de prévia e expressa anuência do(a) LOCADOR(A).

SÉTIMA: O imóvel objeto deste, foi ......(vide observação 06)

...(1) - entregue ao(a) LOCATÁRIO(A) nas condições descritas no “Termo de Vistoria” devidamente assinado pelas partes, integrando o presente, obrigando-se a devolvê-lo, uma vez finda a locação, nas mesmas condições em que o recebeu, razão pela qual, no momento da restituição das chaves, proceder-se-á a uma nova vistoria.

..(2) - devidamente vistoriado pelo(a) LOCATÁRIO(A), que constatou encontrar-se em perfeitas condições de habitabilidade, com pintura nova, portas com fechaduras em funcionamento e munidas das correspondentes chaves, azulejos e porcelanas da cozinha e banheiro inteiros, aberturas com ferragens em condições e vidros inteiros, instalação elétrica e hidráulica em condições, obrigando-se a devolvê-lo, uma vez finda a locação, nas mesmas condições em que o recebeu, razão pela qual, no momento da restituição das chaves, proceder-se-á a uma nova vistoria.

§ ÚNICO: Constatadas eventuais irregularidades e a necessidade de reparos no imóvel em decorrência de uso indevido, fará o(a) LOCADOR(A) apresentar de imediato ao(à) LOCATÁRIO(A), um orçamento prévio assinado por profissional do ramo, sendo-lhe facultado pagar o valor nele declinado, liberando-se assim de eventuais ônus em razão de demora e/ou imperfeições nos serviços. Caso contrário, poderá contratar por sua própria conta e risco mão-de-obra especializada, arcando nessa condição com os riscos de eventuais imperfeições dos serviços e pelo pagamento do aluguel dos dias despendidos para a sua execução, cessando a locação unicamente com o “Termo de Entrega de Chaves e Vistoria”, firmado pelo(a) LOCADOR(A) ou seu(sua) administrador(a).

OITAVA: Obriga-se o(a) LOCATÁRIO(A) a manter o imóvel sempre limpo e bem cuidado na vigência da locação, correndo por sua conta e risco, não só os pequenos reparos tendentes a sua conservação, mas também as multas a que der causa, por inobservância de quaisquer leis, decretos e/ou regulamentos.

NONA: O(A) LOCATÁRIO(A) não poderá fazer no imóvel ou em suas dependências, quaisquer obras ou benfeitorias, sem prévia e expressa anuência do(a) LOCADOR(A), não lhe cabendo direito de retenção, por aquelas que, mesmo necessárias ou consentidas, venham a ser realizadas. 02

§ ÚNICO: Caso não convenha ao(à) LOCADOR(A) a permanência de quaisquer obras ou benfeitorias realizadas pelo(a) LOCATÁRIO(A), mesmo necessárias ou consentidas, deverá este(a), uma vez finda a locação, removê-las às suas expensas, de modo a devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu.

DÉCIMA: Obriga-se desde já o(a) LOCATÁRIO(A), a respeitar os regulamentos e as leis vigentes, bem como o direito de vizinhança, evitando a prática de quaisquer atos que possam perturbar a tranqüilidade ou ameaçar a saúde pública.

DÉCIMA-

PRIMEIRA: Como fiadores e principais pagadores de todas as obrigações que incumbem ao(a) LOCATÁRIO(A), por força de lei ou do presente contrato e até a efetiva desocupação do imóvel, nas condições previstas pela cláusula sétima deste, assinam ..................... e sua mulher ........................., ele servidor público, portador da cédula de identidade RG ................./SSP.SP e inscrito no CPFMF sob nº .................. e ela do lar, portadora da cédula de identidade RG ................./SSP.SP e inscrita no CPFMF sob nº ......................., ambos brasileiros, casados pelo regime da comunhão universal de bens, antes da vigência da Lei 6.515/77, residentes e domiciliados na rua ................................ nº ....., na cidade de .................., que neste ato renunciam ao benefício de ordem, estabelecido pelo artigo 827, do Código Civil. (vide observação 07)

§ ÚNICO: Fica convencionado que os fiadores supramencionados não se eximirão da obrigação ora assumida, caso a locação, seja por força de lei, de contrato ou por ajuste feito entre LOCADOR(A) e LOCATÁRIO(A), se prorrogue por prazo superior ao convencionado. (vide observação 08)

DÉCIMA- ou

PRIMEIRA: Como garantia da presente locação, entrega o(a) LOCATÁRIO(A) a título de caução, a importância de R$ .......... (.......) (cuidados – não poderá exceder a três meses de aluguel e deve ser depositada em conta-poupança de instituição oficial), em boa e corrente moeda nacional, a lhe ser restituída, uma vez finda a locação e devolvido o imóvel com todos os seus acessórios, nas mesmas condições em que o recebeu.

DÉCIMA- ou

PRIMEIRA: Como garantia da presente locação, apresenta o LOCATÁRIO a apólice nº ..........., da Companhia de Seguros ........................., com vigência de .............. dias.

DÉCIMA- ou

PRIMEIRA: Para fins de garantia das obrigações decorrentes da presente locação, obriga-se o(a) LOCATÁRIO(A) a prestar ao(a) LOCADOR(A) uma caução, que deverá recair sobre o imóvel sito na rua ........., na cidade de ........., obrigando-se a confirmá-la no ato da assinatura deste instrumento, através da competente escritura pública, devidamente averbada à margem da matrícula nº ............, do ...... Cartório de Registro de Imóveis.

DÉCIMA- ou

PRIMEIRA: Para fins de garantia das obrigações decorrentes da presente locação, JOSÉ CARLOS DO AMARAL e sua esposa MARIA DO CARMO AMARAL (qualificar de forma completa ambos), dão em CAUÇÃO o imóvel de sua propriedade, consistente de “UM TERRENO, situado nesta cidade, no local denominado ............(copiar o texto integral da matrícula), tudo conforme declinado na matrícula nº 10.168, do Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba, devendo ser procedida a competente averbação

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do presente contrato à margem da mesma. (sugestão - a fim de evitar surpresas na hora de averbar o contrato, sugere-se levar o modelo para análise do Oficial do Cartório antes de sua assinatura, pois, sempre existe a possibilidade de entendimentos diferentes sobre o seu preenchimento de “requisitos legais” para fins de prática do ato).

DÉCIMA-

SEGUNDA: Qualquer tolerância ou concessão, com o fito de resolver extrajudicialmente questão legal ou contratual, não se constituirá em precedente invocável pelo(a) LOCATÁRIO(A) e nem modificará quaisquer das condições estabelecidas neste instrumento.

DÉCIMA-

TERCEIRA: Em caso de morte, exoneração, falência ou insolvência de quaisquer dos fiadores, obriga-se o(a) LOCATÁRIO(A), num prazo de quinze (15) dias, contados da verificação do fato, a apresentar substituto idôneo ao(à) LOCADOR(A), à juízo deste(a) (apenas se a garantia for através de fiança).

DÉCIMA-

QUARTA: Obriga-se o(a) LOCATÁRIO(A) a efetuar a ligação de energia elétrica em seu nome, providenciando no seu desligamento, por ocasião da devolução do imóvel, quando então deverá apresentar as últimas contas de seu consumo. (vide observação 09)

DÉCIMA-

QUINTA: A falta de cumprimento de qualquer cláusula ou condição deste instrumento, implicará na sua imediata rescisão, ficando a parte infratora, sujeita ao pagamento de uma multa, equivalente a três meses de aluguel, pelo valor vigente à época da infração, além de perdas e danos. (vide observação 10)

DÉCIMA-

SEXTA: Sempre que as partes forem obrigadas a se valer de medidas judiciais para a defesa de direitos e obrigações decorrentes deste instrumento, o valor devido a título de honorários, será de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, elegendo, desde já, o foro da cidade de ....... (o mesmo da situação do imóvel), para a solução das questões dele emergentes.

E por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente, em três (03) vias, de igual teor e forma, na presença das testemunhas retro, para que surta seus legais e jurídicos efeitos, obrigando-se por si, seus herdeiros e/ou sucessores, ao fiel cumprimento de todas as suas cláusulas e condições.

..............., 00...............0000

...................................... ..............................................

Locador(a) Locatário(a)

........................................... ...............................................

Fiador Fiadora

TESTEMUNHAS

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OBSERVAÇÕES IMPORTANTES

INTEGRANTES DA MINUTA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Observação 01: Muito embora o artigo 565, do novo Código Civil não tenha mais estabelecido o prazo mínimo de 30 meses previsto na legislação locatícia, ainda não existe manifestação de nossos Tribunais sobre eventual revogação dessa regra. Como pela legislação locatícia, o prazo inferior a 30 meses implicava na prorrogação automática do contrato e exigia para a retomada circunstâncias especiais ou o decurso de 5 anos, o aconselhável é ainda se utilizar esse prazo (30 meses).

Observação 02: Normalmente, no primeiro mês de locação ocorre a cobrança do aluguel “pro-rata”, ou seja, os dias ocupados decorridos desde o início da locação até o final do mês. Somente a partir do segundo mês é que é feita a cobrança do valor locatício integral.

Observação 03: Muitos administradores criam aquilo que se chama de “abono de pontualidade”, reduzindo o valor do aluguel em determinado percentual, caso seja pago até a data do vencimento. Essa prática é reconhecida pelos Tribunais como mora disfarçada e muitos a consideram ilegal, não podendo jamais ser cumulada com multa de mora. O mais salutar é convencionar o valor real do aluguel e fazer incidir uma mora diária no caso de inadimplemento, até o limite de 20% (máximo permitido pelos Tribunais). Ao contrário da multa integral desde o primeiro dia de atraso, a multa escalonada estimula o locatário a resgatar o débito, mesmo após o primeiro dia de vencimento, pois ela é progressiva até o vigésimo dia de atraso.

Observação 04: O artigo 406, do novo Código Civil, aparentemente teria revogado de forma expressa o artigo 1, do Decreto 22.626/33, que estabelecia vedação de juros superiores a 1% ao mês. Pelo citado artigo, eles poderiam ser convencionados acima desse limite. Como a lei não estabelece o limite máximo, a idéia lógica seria a de que o limite máximo ficaria ao arbítrio das partes. Só que esse entendimento, com toda certeza, será objeto de questionamento pelos Tribunais, que no devido tempo, deverão estabelecer os percentuais máximos a serem aplicados. A única certeza, é de que o limite permitido é o das taxas da Fazenda Nacional (taxa SELIC). Por isso, recomenda-se prudência e coerência.

Observação 05: Nunca entregar para o(a) locatário(a) o carnê do IPTU e nunca permitir que as taxas condominiais sejam remetidas diretamente ao mesmo. Sempre cuidar para que esses pagamentos sejam realizados pelo(a) administrador(a), pois é dele a responsabilidade pelo inadimplemento. Todos esses valores são normalmente cobrados juntamente com o aluguel. Não se descuidar da contratação de seguro-incêndio, pois se algum sinistro ocorrer no imóvel e este não tiver seguro, o(a) administrador(a) será responsável pelo prejuízo.

Observação 06: Duas opções são informadas. A mais correta é a primeira, com a realização de vistoria, através de termo, sendo uma dias vias entregue ao locatário, com o seguinte texto, transcrito em destaque, após os dados da vistoria e no canto direito do formulário:

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“Recebi a primeira via deste, ciente de que disponho do prazo de quarenta e oito (48) horas para encaminhar ao(à) administrador(a) reclamação escrita de qualquer anormalidade encontrada no imóvel, ou de condições que estejam em desacordo com os termos da presente vistoria, ciente também de que meu silêncio, fará presumir o aceite das condições aqui mencionadas.

.............., .... de ................... de ...........

Locatário

Observação 07: (a) A garantia locatícia é um dos maiores problemas do contrato. Existem três tipos: caução, fiança e seguro-fiança, só podendo ser exigida uma delas. A caução, normalmente em dinheiro e equivalente a três meses de aluguel, não deve ser entregue ao(a) locador(a), mas sim depositada em conta poupança de instituição oficial, aberta em nome do(a) administrador(a), onde deverá permanecer até a rescisão do contrato, oportunidade em que deverá ser devolvida ao(à) locatário(a), com os acréscimos percebidos. Como os débitos de inadimplência e reparos costumam ser muito superiores a três meses de aluguel, não se recomenda esse tipo de garantia. (b) A caução imobiliária (que deve ser objeto de averbação à margem da matrícula do imóvel, a vista de escritura pública específica de caução ou do próprio contrato elaborado com as formalidades legais) pode ser utilizada com segurança, pois o imóvel permanecerá como garantia até o final do prazo ajustado e como se encontra registrada no Ofício Predial, mesmo no caso de sua alienação a terceiros, permanecerá intacta. (c) O seguro-fiança é boa garantia. Entretanto, como depende do pagamento do prêmio, o(a) administrador(a) corre o risco de ser obrigado(a) a arcar com o seu pagamento, caso o(a) locatário(a) não venha a fazê-lo, sob pena de ser responsabilizado pelos prejuízos. Deve, pois, o administrador estar atento para o pagamento pontual do prêmio. (d) A fiança envolve valores que asseguram indenização integral no caso de inadimplemento e ressarcimento dos reparos. Cuidados se fazem necessários na completa busca dos dados cadastrais e antecedentes dos fiadores, que necessariamente deverão residir e ser proprietários exclusivos de, pelo menos um imóvel além daquele onde residem (precavendo-se assim dos efeitos da decisão do STF nos autos do RE 352940, que entendeu ser impenhorável o imóvel onde reside o fiador), no mesmo local de situação do imóvel locado, para evitar dificuldades processuais no caso de execução, cuidando para que não seja um terreno sem valor comercial.

Observação 08: A fiança não permite interpretação extensiva. Desta forma, por exemplo, reajustes de alugueres acima dos índices pactuados, não terão validade para os fiadores, se não anuírem de forma expressa com esses reajustes. Por isso, sempre que houver qualquer alteração não prevista no contrato, tomar a providência de exigir a concordância dos fiadores. Nos termos do atual inciso X, do artigo 40, da Lei do Inquilinato alterada, uma vez prorrogado o contrato por prazo indeterminado, o fiador poderá se desonerar do encargo, por via de notificação ao locador, permanecendo responsável por todos os efeitos, pelo prazo de 120 dias, cabendo ao locador notificar o locatário para apresentar novo fiador no prazo de 30 dias, sob pena de despejo.

Observação 09: Cuidar para que a ligação de energia elétrica seja sempre realizada (ou transferida) para o nome do locatário, a fim de que a eventual cobrança e a inclusão em cadastro de inadimplentes não seja feita em nome do(a) locador(a).

Observação 10: A multa indenizatória sempre será proporcional ao prazo restante do contrato.

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OBSERVAÇÃO FINAL: A presente minuta é apenas uma sugestão, nela informadas as cláusulas básicas de um contrato de locação residencial, às quais deverão ser adicionadas outras que vierem a ser necessárias, em face das características particulares de cada negócio.