Contrato De Locação

3. CONTRATO DE LOCAÇÃO

3.1. Considerações gerais ao contrato de locação

A locação é o negócio jurídico por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração.

Trata-se, portanto de contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual, de execução continuada, nominado e típico, bem como informal e não solene.

Seus elementos essenciais são:

- o tempo: o prazo pode ser determinado ou indeterminado, o que não se admite apenas é a locação vitalícia.

- a coisa: bem infungível. Infungível porque o locador transfere apenas a posse direta, mantendo a indireta, e permitindo ao locatário que use e frua a coisa, que deve ser restituída, íntegra, ao final.

A disciplina é regulada de acordo com a classificação da coisa objeto do contrato (móvel, imóvel urbano, imóvel rural).

- a retribuição: o aluguel ou preço, arbitrado pelas partes. Permite-se falar em preço fixado em dinheiro ou misto (parte em dinheiro e parte em frutos ou serviços). É elemento essencial, porque sem preço não seria locação e sim comodato.

Historicamente, na concepção romana, a locação tinha um campo de abrangência maior. Não abrangia somente o uso e gozo de coisa infungível, mas também a locação de um serviço pessoal, como o trabalho de uma pessoa, com a prestação de serviço economicamente apreciável, assim como a execução de obra certa.

Desde a codificação de 1916, não se viu mais conveniência em manter todas essas atividades reunidas em um único contrato, passando-se a disciplinar cada um de forma independente, de acordo com suas características específicas. Assim, a locação de serviços passou a ser denominada prestação de serviços e a de obra, empreitada.

Com isso, deixou-se ao contrato de locação somente para coisa infungível: móvel ou imóvel.

Inicialmente, deve-se notar que o Código Civil somente regula o contrato de locação de coisas, nos arts. 565 a 578.

Já a locação de prédio rústico para exploração agrícola ou pecuária, ou seja, o arrendamento rural é prevista na Lei 4504/1964, aplicando supletivamente o CC (art. 92, §2º, da Lei 4504/64 – Estatuto da Terra).

A locação de imóvel residencial e não residencial urbano é regulada pela Lei 8.245/1991, com as exceções previstas no parágrafo único do art. 1º.

Entre as exceções estão, por exemplo, os imóveis da União, da administração direta ou indireta, que se sujeitam ao regime locatício previsto no Decreto-lei 9.760/46 e no Decreto-lei 6.874/44.

Também estão entre as exceções os contratos de locação de vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento, contratos atípicos, que reúnem características do contrato de locação de coisa, assim como do contrato de depósito e prestação de serviços.

Nesta aula, vamos tratar apenas da locação predial urbana, disciplinada em Lei especial.

3.2. Locação de imóvel urbano

3.2.1. Considerações iniciais

Como já anotado, a locação de imóvel urbano ou também denominada locação predial está regulada pela Lei 8.245/91, que já no parágrafo único do seu artigo 1º faz as devidas ressalvas, esclarecendo que a lei especial não está destinada a disciplinar:

a) as locações:

I) De imóveis públicos;

II) Vagas autônomas e espaço para estacionamento;

III) Espaços para publicidade; e

IV) Apart hotéis e afins.

b) o arrendamento mercantil.

A Lei exclui as mencionadas hipóteses, pois os interesses que a Lei de Locações pretendeu regular são muito peculiares e criam regras específicas, que não servem às demais espécies locatícias por razões diversas.

Entre elas, especialmente, está o fato de que a relação entre locador e locatário de imóvel urbano é presumidamente desequilibrada, pois de um lado está o titular do direito da propriedade e do outro a pessoa que carece desse direito fundamental para implementar sua moradia ou mesmo o seu negócio.

Considera-se que, por essa razão, a Lei de Locações constitui um sistema de proteção, é um exemplo de ação afirmativa e se destina a fomentar a dignidade humana no que diz respeito ao direito à moradia.

Portanto, todas as exclusões fogem ao objetivo dessa lei especial, ficando claro que em qualquer um deles não há qualquer ponto de interseção com o direito à moradia.

Ademais, os imóveis para exploração rural e os imóveis públicos encontram regras especiais.

O arrendamento mercantil é disciplinado em lei própria e não se trata apenas de locação. É contrato misto que envolve financiamento, locação e opção de compra. Vide Lei 6.099/74, alterada pela Lei 11.649/2008.

As vagas de garagem e espaços para estacionamento são contratos atípicos, embora nominados, que acabam envolvendo regras de locação de coisas e ao mesmo tempo depósito e prestação de serviços.

A locação de espaços para publicidade, assim como os apart hotéis (que não se destinam à moradia definitiva) também tendem a envolver conceitos e finalidades diversas daquelas tratadas pela lei de locações predial urbana e são regulados pelo CC.

Destaque-se que para se encontrar o conceito de imóvel urbano não é relevante a sua localização, mas sim a sua destinação e utilização.

Logo, é possível que o contrato de locação de um imóvel na região rural seja regulado pela Lei de Locações ou que um imóvel localizado na área urbana seja objeto de contrato de arrendamento rural. O que importa é a destinação conferida.

Se for misto, ou seja, se houver a presença de ambos, vige o critério da preponderância.

3.2.2. Espécies

A locação predial urbana se divide em duas espécies:

a) Locação Residencial, que se diferencia por ser:

- contrato por escrito por prazo de no mínimo 30 meses

- contrato verbal ou por escrito por menos de 30 meses

b) Locação para temporada (máximo de 90 dias)

c) Locação não residencial

3.2.3. Inovações

Em 09 de dezembro de 2009, a Lei 12.112 realizou relevantes alterações na Lei de Locações. Pela redação original, a lei entraria em vigor imediatamente. Críticas surgiram por não estar de acordo com a regra da LC95, convencionando-se, dessa forma, que entraria vigor em janeiro de 2010, ou seja, 45 dias após a sua publicação. A discussão, contudo, não teve grande repercussão prática, pois, considerando que as suas regras são essencialmente processuais, e que os contratos de locação são de duração, as novas regras incidem para todos os contratos vigentes.

É importante destacar que as alterações verificadas a partir da Lei 12.112/09 a rede de proteção do locatário foi severamente reduzida, pois as inovações protegem o locador, assim como o fiador.

3.2.4. Regras gerais da Lei de Locações

1 - Solidariedade

O Art.2. da LL traz regra especial relativa à solidariedade ativa e passiva. Trata-se de norma que deve ser interpretada em conjunto com a do art. 265, do CC, no sentido de que a solidariedade resulta sempre de lei ou da vontade das partes.

Portanto, se as partes não excluírem a solidariedade, por disposição de vontade, neste caso, a lei determina que locadores e locatários serão solidários entre si.

O parágrafo único trata das habitações coletivas ou multifamiliares. Seria o caso de cortiços, pensões, casa de cômodos, como define o Professor Flávio Tartuce. Nesse caso, os ocupantes se presumem locatários e sublocatários.

2 - Contrato celebrado por mais de 10 anos

No Art.3 existe regra especial de outorga uxória ou marital, que será exigida, sendo o locador casado, se o contrato de locação for celebrado por mais de 10 anos.

Flávio Tartuce entende que não há aplicação subsidiária do art. 1647, CC, que dispensa a autorização do cônjuge para a prática de certos atos se o casamento é regido pelo regime da separação absoluta. Sustenta que a norma é de caráter restritivo, logo, não cabe analogia ou interpretação extensiva.

O mesmo autor menciona que existe controvérsia a respeito da matéria, citando o posicionamento de José Fernando Simão, que aduz ser dispensada a outorga se o locador é casado pelo regime da separação absoluta, já que se trata de regra especial.

Ausente outorga do cônjuge nesse caso, o contrato no prazo que exceder a 10 anos não é eficaz em relação ao cônjuge que não autorizou. Não há falar em anulabilidade, tendo em vista a ausência de regra semelhante à regra do art. 1649, CC.

3 - Dever do locador de observar o prazo convencionado e direito do locatário de devolver

O prazo estabelecido pelas partes para vigência do contrato de locação deve ser observado, nos termos do Art. 4 da LL.

Trata-se de um dever do locador, de não reaver o imóvel no prazo acordado, ou seja, uma obrigação de não fazer. O descumprimento da obrigação pelo locador pode sujeita-lo ao dever de abstenção de forma coercitiva ou, ainda, perdas e danos, nos termos do art. 402 a 404, CC.

Já o locatário pode restituir o imóvel, denunciando unilateralmente o contrato (resilição unilateral), mas se sujeita ao pagamento da multa pactuada ou, na sua falta, a que for estipulada judicialmente.

A penalidade será calculada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato, podendo o juiz reduzi-la de ofício, nos termos do art. 413, do CC, se entender que o montante da penalidade é manifestamente excessivo.

Fica o locatária dispensado de pagar multa, no caso em que a devolução do imóvel decorre de transferência pelo empregador para prestar serviço em localidade diversa, devendo notificar o locador com pelo menos 30 dias de antecedência.

4 - Denúncia Vazia e Denúncia Cheia

Os artigos 6º e 9º preveem, respectivamente, o que se denomina Denúncia Vazia (sem motivos) e Denúncia Cheia (com motivos).

A denúncia vazia tem cabimento no contrato que se encontra vigente por prazo indeterminado, hipótese em que cabe ao locatário o direito de resilir o contrato unilateralmente (art. 473), independentemente de motivos, devendo notificar o locador de sua intenção com antecedência de pelo menos 30 dias.

Se não notificar, continua sendo possível resilir, mas paga penalidade correspondente a 1 mês de aluguel e encargos.

A denúncia cheia tem cabimento nos casos enumerados no art. 9º, LL e podem ser alegados mesmo durante a vigência do contrato, pois está fundada em motivos que justificam a resilição ou resolução, conforme o caso.

São os seguintes motivos que podem levar a denúncia motivada:

a) mútuo acordo

b) prática de infração contratual ou legal

c) falta de pagamento de aluguéis ou encargos

d) necessidade de reparos urgentes determinados pelo Poder Público que inviabilizam a manutenção do locatário no imóvel.

5 - Denúncia por extinção do usufruto ou fideicomisso

No caso de contrato celebrado por usufrutuário ou fiduciário, o art.7 prevê a resilição unilateral do contrato de locação se houver a extinção do usufruto ou do fideicomisso.

Diverge a doutrina e a jurisprudência no que diz respeito a classificação da denúncia, como sendo denúncia cheia ou vazia, o que é irrelevante na prática.

A denúncia deve ser notificada à outra parte para que desocupe o imóvel em 30 dias.

Trata-se de denúncia facultativa, pois é possível manter a locação se houver consentimento do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou, ainda, se a extinção tiver como efeito a consolidação da propriedade nas mãos do usufrutuário ou do fideicomissário.

6 - Aluguel

O preço da locação é estipulado livremente pelas partes, nos termos do art. 17, LL, devendo observar o princípio do nominalismo, como em qualquer obrigação pecuniária (art. 315, CC).

As partes podem de comum acordo fixar novo valor para aluguel, inserir ou modificar cláusula de reajuste (art. 18, LL).

O aluguel sempre deve ser cobrado no mês vencido, ou seja, não pode o locador cobrá-lo antecipadamente (art. 20, LL), salvo em duas hipóteses: 1ª) locação por temporada (art. 48) e 2ª) locação sem garantia (art. 42 – pode exigir o pagamento até o 6º dia útil do mês vincendo).

Com relação à revisão do aluguel, se não houver acordo, este é um direito do locador ou do locatário, após 3 anos de vigência do contrato, com fins a ajustar o aluguel ao preço de mercado. Ressalte-se que a revisão não depende do prazo de vigência da locação, bastando que tenha 3 anos do seu início. Independe também de se tratar de locação residencial ou não residencial.

A revisão, ademais, não se confunde com a correção do aluguel, que é sempre anual e cujo limite deve estar previsto no contrato.

No caso de sublocação, o valor do aluguel encontra limitação, pois não pode ser superior ao valor da própria locação. E sendo habitação multifamiliar, a soma não pode exceder ao dobro do valor da locação, podendo o sublocatário pleitear a redução no caso de descumprimento (art. 21 LL).

7 - Cláusula de vigência (de respeito)

O Art. 8 trata de cláusula de vigência ou cláusula de respeito, que pode estar prevista no contrato, e tem como objetivo impor o respeito ao contrato de locação por terceiro adquirente do imóvel, para o caso em que o locador venha a aliená-lo.

Se o contrato for por tempo determinado, existindo essa cláusula, e desde que o contrato esteja averbado no RI, o locatário pode evitar a denúncia pelo 3º adquirente.

Ausentes esses requisitos, o adquirente tem 90 dias para denunciar o contrato, a contar do registro, presumindo-se que está de acordo com a manutenção se não o fizer.

8 - Deveres do Locador e do Locatário

Previstos nos Arts. 22 e 23, respectivamente, os deveres do locador e do locatário.

Vale destaque para o art. 22, incisos VIII e X.

O primeiro, dizendo respeito ao dever do locador de pagar os impostos e taxas, que podem ser transferidos ao locatário pelo contrato. O segundo, o dever de pagar às despesas extraordinárias de condomínio e não repassá-las ao locatário, ou seja, aquelas que não dizem respeito ao uso rotineiro de manutenção, listadas no parágrafo único do art. 22, em especial: reformas de estrutura, acréscimos, pinturas de fachada, esquadrias, indenizações de empregados de períodos anteriores à locação, instalações de segurança, interfone, lazer, esporte, decoração, fundo de reserva de período diferente daquele da locação.

Quanto aos deveres do locatário, destacam-se o inciso VI (não fazer modificações internas ou externas sem autorização prévia e por escrito do locador) e X (cumprir integralmente a convenção de condomínio e regulamento interno).

Também se destaca o art. 26, que prevê a obrigação do locatário em consentir que o locador realize reparos urgentes, podendo pedir abatimento no aluguel se os reparos durarem mais de 10 dias (proporcional ao que exceder) ou, ainda, a resilir o contrato se os reparos superarem 30 dias (denúncia cheia – porque motivada).

9 - Direito de Preferência do Locatário

A Lei de Locações consagra o direito de preferência do locatário à aquisição do imóvel, em igualdade com terceiros, no caso em que o locador pretenda vendê-lo ou dá-lo em pagamento, nos termos dos Arts. 27 a 34, LL.

A preferência é destinada ao sublocatário em primeiro lugar s eo imóvel estiver sublocado na totalidade (art. 30, LL)

Atenção para o fato de que este direito não prejudica o direito de preferência do condômino (art. 34, LL e 504, CC), nem o direito do antigo proprietário à preempção (art. 513, CC).

Não há necessidade de cláusula contratual prevendo esse direito, que decorre da lei. Também não pode o contrato afastar a preferência (Tatuce sustenta que seria hipótese de abuso de direito do locador, violando igualmente a função social do contrato).

Cabe ao locador notificar previamente o locatário, informando todas as condições de venda (preço, forma de pagamento, ônus pendentes etc.), para que este manifeste sua intenção em adquirir o imóvel, no prazo de 30 dias, sob pena de decadência.

Caso o locador desista de vender o imóvel, responde por perdas e danos se o locatário tiver aceitado.

O direito de preferência não tem incidência nos casos de: venda ou perda por decisão judicial; permuta; doação; integralização de capital; cisão; fusão; e incorporação.

A Lei 10.931/2004, que foi resultado da conversão da MP 2.223/2001 acrescentou também que a preferência não teria cabimento nos casos de constituição de propriedade fiduciária; perda ou venda da propriedade por formas de realização de garantias, mesmo leilão extrajudicial.

O locatário preterido tem duas saídas:

I) Se o contrato estiver averbado no RI com 30 dias de antecedência da data do registro da compra e venda com preterição:

i. Ajuizar ação de preferência (ação adjudicatória de natureza constitutiva negativa, pois visa invalidar o contrato celebrado com o terceiro), depositando o preço e havendo o imóvel para si (obrigação com eficácia real).

Deve estar no polo passivo o locador e o terceiro, pois a decisão atinge ambos.

O prazo decadencial para pleitear o seu direito é de 6 meses.

ii. Pleitear perdas e danos, no prazo de 3 anos para reparação civil (art. 206, §3º, V CC).

II) Se o contrato não estiver averbado no RI somente poderá pleitear perdas e danos.

10 - Benfeitorias

O regime das benfeitorias no contrato de locação está previsto nos Arts. 35 e 36, sendo possível extrair da interpretação gramatical da lei que o contrato pode disciplinar livremente o direito do locatário quanto à indenização das benfeitorias, permitindo-se até mesmo a exclusão de qualquer direito à indenização.

A legitimidade da exclusão absoluta, em especial quanto as necessárias, é atualmente controvertida, havendo posicionamento no sentido de que poderia representar um abuso de direito do locador, que estaria enriquecimento injustamente às custas do locatário. Aduz-se, ainda, que ofenderia a boa-fé objetiva e a função social do contrato.

Nesse sentido, Pestana Aguiar defende que as benfeitorias necessárias seriam sempre indenizáveis, sendo nula a cláusula que negue este direito. Também pela invalidade, Flávio Tartuce, quando se tratar de contrato de adesão (c/c art. 424, CC), cita para fundamentar sua posição o Enunciado 432, do CJF.

Um segundo entendimento, no entanto, compreende que não há invalidade, pelos seguintes argumentos: 1) trata-se de direito patrimonial, razão pela qual pode ser objeto de livre disposição das partes (STJ); 2) o contrato de locação é contrato de duração continuada, de modo que com o tempo tais benfeitorias são revertidas em favor do locatário; 3) o locatário pode devolver o imóvel caso não queira realizar as benfeitorias, mesmo as necessárias.

OBS: para o professor Capanema não há contrato de locação predial de adesão e, em regra, esses contratos não são de consumo.

Caso não haja previsão contratual:

- as benfeitorias necessárias são indenizáveis, independentemente de autorização;

- as benfeitorias úteis são indenizáveis se houver autorização;

- as necessárias e úteis admitem o exercício do direito de retenção;

- as voluptuárias não são indenizáveis, nem admitem retenção, podendo ser levantadas, sem não causar prejuízo à coisa.

Pergunta-se, por quanto tempo pode reter o bem? 1º entendimento - o interessado pode reter o imóvel até que o valor da ocupação gratuita se equipare ao valor das benfeitorias; 2º entendimento – pode reter indefinidamente, até que seja indenizado.

Ele está obrigado a alegar o direito de retenção? Não, ele pode desocupar o bem e cobrar os valores autonomamente ou pedir compensação com os valores que tiver a pagar.

11 - Transferência de contrato

Na locação a transferência de contrato pode ocorrer no caso de falecimento do locador ou do locatário, conforme prevê o art. 10, LL.

Significa dizer que o contrato não se extingue com a morte dos contratantes. Ocorre transmissão mortis causa, pois seus direitos e obrigações passam aos sucessores, através da sub-rogação subjetiva, conforme prevê o art. 11, da LL, para o locatário.

Haverá também transferência e consequente sub-rogação passiva subjetiva, se houver separação, divórcio ou dissolução de união estável, em relação àquele que permanecer no imóvel.

Em ambos os casos, com a nova redação da Lei 12.112/09, o locador e o fiador devem ser notificado. O fiador pode nos 30 dias seguintes a sua notificação, se exonerar da fiança, ficando responsável pela fiança somente pelos próximos 120 dias que se seguirem à notificação da exoneração.

Em se tratando de cessão inter vivos, sublocação ou empréstimo, a eficácia depende de consentimento prévio e escrito do locador, que deve manifestar a sua oposição em 30 dias a contar da notificação.

12 - Garantias da locação

As garantias para o contrato de locação estão previstas no art. 37 da Lei e podem ser:

I – caução real (em dinheiro, bens móveis ou imóveis)

II – fiança pessoal

III – seguro fiança locatícia

IV – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Vale observar em se tratando de caução real, incidem as regras quanto ao penhor (bens móveis) e deve haver registro em cartório de títulos e documentos e à hipoteca (imóveis), também dependendo de publicidade junto à matricula do imóvel.

Quando se trata de caução em dinheiro, esta não pode ultrapassar o valor equivalente a 3 meses de aluguel e deve ser depositada em poupança cujos rendimentos são revertidos para o locatário.

As garantias duram entanto o bem não for devolvido, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, mas se houver alguma redução ou prejuízo para o locador, este pode exigir nova garantia, nas hipóteses previstas no art. 40, no prazo de 30 dias, sob pena de resilição unilateral do contrato (parágrafo único – acrescentado pela Lei 12.112/09).

Atenção para o fato de que o fiador pode se exonerar se a locação estiver vigente por prazo indeterminado, devendo notificar o locador. Neste caso permanece obrigado pelos 120 subsequentes após a notificação.

É vedado ao locador receber mais de uma garantia, sob pena de nulidade. Entende-se nula a garantia mais prejudicial ao locatário, prevalecendo a menos onerosa.

13 - Regras relativas à extinção na Locação Residencial e para Temporada

a) Contrato celebrado por escrito por prazo de, no mínimo, 30 meses:

Caso em que o contrato se extingue com o término do prazo, salvo se as partes silenciam nos 30 dias subsequentes ao vencimento do prazo, quando ocorrerá a sua prorrogação por prazo indeterminado.

Nesta hipótese, enquanto vigente o prazo, o contrato somente pode ser objeto de resilição bilateral ou resolução (denúncia cheia), nos termos do art. 9º, incisos.

Após o prazo, ou seja, quando vigente por prazo indeterminado, podem qualquer das partes oferecer denúncia vazia (imotivada), notificando com antecedência de 30 dias.

No caso de ação de despejo, se o locatário concorda com o pedido, tem 6 meses para desocupar o imóvel (art. 46, LL).

b) Contrato verbal ou por escrito por menos de 30 meses

Nesse caso não cabe denúncia vazia. Somente comporta denúncia cheia, nos casos previstos expressamente no artigo 47:

I – hipóteses do art. 9º

II – extinção do contrato de trabalho

III – uso próprio, do cônjuge, companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente, que não tenham imóvel próprio; (súmulas STJ: 175, 410, 409, 484).

IV – imóvel pedido para demolição ou obras aprovadas para o Poder Público, que aumentem pelo menos 20% ou se destinado a exploração de hotel em 50%.

V – contrato vigente sem interrupção por mais de 5 anos.

c) Contrato de Locação para temporada

É a locação celebrada para prática de lazer, cursos, obras no imóvel próprio etc., que não pode ser superior a 90 dias, estando mobiliado ou não.

É obrigatória a forma escrita, especificando os bens que guarnecem o imóvel e seu estado.

O locador pode receber os aluguéis antecipadamente e pode também exigir as garantias previstas em lei.

Por fim, se vence o prazo e o locador não se opõe em 30 dias, o contrato se prorroga por prazo indeterminado, não sendo mais possível exigir o aluguel adiantado e somente se admitindo a extinção do contrato pelos motivos do artigo 47 ou após 30 meses de seu início.

14 - Regras relativas à extinção na Locação Não Residencial

Neste caso o contrato pode ser celebrado por qualquer prazo, e somente pode ser considerado extinto após vencimento do prazo pactuado, independentemente de aviso. Caso o locador não venha a manifestar a sua oposição nos 30 dias seguintes, haverá prorrogação por prazo indeterminado (art. 56, LL).

Logo, prorrogado, sem prazo, cabe denúncia vazia, para a qual o locatário deve ser notificado com antecedência de 30 dias.

As questões relevantes atinentes ao contrato de locação não residencial dizem respeito a possibilidade de renovação compulsória (art. 51, LL).

No que diz respeito à prática comercial de cobrança de luvas, a Lei de Locações revogou a lei de Luvas (Decreto 24.150/34). Luvas seria uma remuneração cobrada, além do aluguel, quando da celebração do contrato de locação empresarial para que tenha preferência na locação e em razão se uma suposta transferência do ponto empresarial e por tudo aquilo que ele representa no incremento do negócio que será instalado.

O seu cabimento é controvertido. O professor Flávio Tartuce aduz que tal cobrança consistiria em abusividade e enriquecimento sem causa do locador, por não ter qualquer prestação que a fundamente.

O STJ, majoritariamente, não permite a cobrança de luvas somente quando da recondução do contrato, mas não verifica óbice à cobrança quando da realização do pacto inicial,

Os imóveis destinados a hospitais, asilos, estabelecimentos de saúde e ensino autorizados, assim com entidades religiosas têm regras próprias para a sua extinção, por dizerem respeito a prestação de um serviço de caráter social voltado à coletividade. Por isso, a extinção somente pode ser realizada mediante denúncia cheia, nos casos do artigo 9º e para a demolição, edificação licenciada ou reforma que resulte em aumento de 50% da área útil.

Quanto ao Shopping Center, particularmente, em relação aos empreendedores (locadores) e lojistas (locatários) prevalecem as regras livremente pactuadas pela partes (art. 54, LL).

Também cabe ação renovatória porque será considerada uma locação não residencial, sendo certo que a LL traz poucas regras muito específicas, sendo as demais criadas a partir da interpretação da jurisprudência à luz da boa-fé objetiva.

Ressalte-se que o Shopping Center representa um empreendimento mais atrativo para o locatário, porque ele está diante de um verdadeiro complexo de consumo que de certa forma eleva as suas expectativas em desenvolver o negócio.

No entanto, o locador não pode cobrar do locatário despesas extraordinárias com a estrutura do próprio empreendimento, mas existem cobranças específicas a este tipo do contrato empresarial que o diferencia de todos os demais.

Isso porque no contrato de locação em shopping center, o locador costuma exigir do locatário a denominada res sperata que se trata de uma espécie de remuneração em razão das vantagens que o lojista irá receber por se instalar no shopping e receber os benefícios que estão ligados ao empreendimento, pode estar ligada simplesmente ao próprio empreendimento (como o nome, a movimentação, clientela etc.) ou à instalação de lojas âncora, que teriam como efeito um intensificação do consumo.

Nesses contratos também é possível a estipulação de um aluguel variável, que é representado por um valor fixo acrescido de um percentual do faturamento; a cobrança de um 13º aluguel no mês de dezembro; a fiscalização boca de caixa, entre outras peculiaridades.

3.2.5. Ações atinentes à locação predial

Atenção para as regras comuns a todas as ações pertinentes à locação, previstas no art. 58 da LL.

i. Ação de despejo

A regra do art. 5 determina que em qualquer caso a ação cabível para reaver o imóvel é a ação de despejo (procedimento previsto pelos arts. 59 a 66, LL).

Se for proposta ação de reintegração de posse ao invés de despejo, a demanda deve ser extinta sem julgamento de mérito, por falta de interesse adequação.

Em relação ao despejo, as questões mais relevantes são as seguintes (muitas dizem respeito às alterações dadas pela Lei 12.112/09):

 É possível cumular pedido de despejo com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, que deve ser instruída com o cálculo do débito.

 Deve ser incluído o fiador no polo passivo, juntamente com o locatário, para que aquele também responda sobre o pedido de cobrança (red. Lei 12.112/09), permitindo-se que eventual execução desde logo recaia sobre o fiador.

 A possibilidade de purgar a mora no prazo de resposta (15 dias da citação), pagando todos os débitos corrigidos, inclusive penalidades e despesas com processo e honorários advocatícios fixados em 10% (art. 62, III - red. Lei 12.112/09). A antiga Súmula 173 do STF enuncia que é possível a purga da mora após o prazo se encontrado obstáculo judicial.

 É possível, ainda, a complementação do valor em 10 dias, se o locador alegar insuficiência, intimando-se para tal o advogado do locatário por meio do D.O.(inciso III, art. 62 - red. Lei 12.112/09).

 A faculdade só pode ser utilizada se o locatário não a tiver realizado nos últimos 24 meses anteriores. (art. 62, parágrafo único – red. Lei 12.112/09). Eram 12 meses e só podia ser usada 2 vezes.

 Ausente complementação, a demanda segue pela diferença e o locador pode levantar o valor depositado (art. 62, IV - Lei 12.112/09).

 Os valores vincendos devem ser depositados em juízo, podendo o locador levantar os incontroversos. Art. 62, V.

 É possível conceder liminar de desocupação do imóvel em 15 dias independente de audiência da outra parte, desde que o locador preste caução no valor equivalente a 3 aluguéis, desde que a ação tenha como fundamento as hipóteses elencadas no art. 59, §1º, da LL, dentre as quais se destacam as inovações da Lei 12.112/09 nos incisos VII (falta de nova garantia), VIII (ação proposta em 30 dias do término da locação não residencial ou comunicação de retomada) e IX (contrato sem garantia).

 Possibilidade de tutela antecipada fora dos casos previstos no art. 59, LL, com fundamento no art. 273, CPC (ex: o locatário está usando o imóvel para fins ilícitos ou o está deteriorando).

Quanto aos prazos para desocupação, vale anotar os seguintes:

 É de 6 meses, se o locatário, na defesa, concorda com o despejo (art. 61), liberando ainda o locatário de pagar honorários sucumbenciais se cumpre o prazo.

 O mandado de despejo deve constar prazo de 30 dias para desocupação nos demais casos (art. 63 - red. Lei 12.112/09).

 Será de 15 dias, se verificada as hipóteses das alíneas a e b, do §1º, do art. 63. (red. Lei 12.112/09).

 Em se tratando de estabelecimento de ensino, o prazo será de 6 meses a 1 ano, e deve coincidir com as férias escolares;

 Será de 1 ano, para estabelecimentos de saúde, repartições públicas, asilos, reparações urgentes ou reforma para aumento da área, salvo se entre a citação e a sentença tiver decorrido mais de 1 ano, caso em que será de 6 meses.

ii. Ação revisional

A ação revisional tem destaque para que as partes mantenham o equilíbrio da relação contratual, podendo demandar pela revisão do valor fixado para o aluguel compatível com as regras de mercado.

Trata-se de ação de natureza dúplice, que pode ser proposta tanto pelo locador como pelo locatário, após pelo menos 3 anos de vigência do contrato de locação.

A comprovação de que a duração da locação é de mínimo 3 anos é indispensável para que se verifique o interesse processual da partes, ou seja, tem natureza de condição da ação revisional.

Com a nova redação da Lei 12.112/09, o art. 68 prevê que a demanda segue o rito sumário, corrigindo a redação anterior para que esteja coerente com a legislação processual (antes o art. 68 dizia que a ação revisional seguiria o rito sumaríssimo, o que ficou obsoleto com a redação do CPC e posterior edição da Lei 9.099/95).

Seguem, assim, como peculiaridades da ação revisional:

- indicação na inicial do valor do aluguel pretendido;

- possibilidade de o juiz fixar aluguel provisório, ao designar a AIJ, usando os elementos fornecidos pelo locador ou pelo locatário (antes da Lei 12.112/09 a LL somente previa que tais elementos podiam ser trazidos pelo locador);

- o aluguel provisório é devido desde a citação e, com a nova redação, desde a Lei de 2009, existem parâmetros objetivos para a sua fixação: a) ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não pode ser maior do que 80% do pedido; b) ação proposta pelo locatário, não pode ser menor que 80% do pedido.

- o réu pode pedir a revisão do aluguel provisório;

- o pedido de revisão do aluguel provisório, interrompe o prazo para interpor recurso contra a decisão que o fixou (red. da Lei 12.112/09);

- na audiência de conciliação será apresentada a contestação, da qual deve constar contraproposta. Ausente conciliação, o juiz determinará a realização de perícia e, se necessário, já designará AIJ;

iii. Ação renovatória

A ação renovatória tem cabimento apenas nas locações prediais não residenciais, pois o seu objetivo é a preservação do negócio do locatário, com a manutenção do seu desenvolvimento econômico no ponto comercial no qual se estabeleceu.

Por essa razão, para que tenha interesse processual, a LL previu requisitos essenciais que devem ser preenchidos cumulativamente (art. 51):

I – o contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos dos contratos seja de pelo menos 5 anos ininterruptos;

III – o locatário deve estar explorando o mesmo ramo comercial naquele estabelecimento por no mínimo 3 anos ininterruptos.

Pela inteligência da súmula 482, do STF, o sucessor do contrato ou cessionário na posição contratual de locatário tem legitimidade para propor a ação renovatória. Caso não se trate de sucessor ou cessionário, este deve cumprir os próprios prazos.

A propositura da ação renovatória obedece prazo decadencial (direito potestativo / ação constitutiva positiva), devendo ser proposta antes do término do contrato, dentro do prazo de 1 ano a 6 meses anteriores ao vencimento do prazo contratado.

Por exemplo, imagine que Lojas Cem S/A celebra contrato de locação por escrito com Tício por 10 anos, com início em 10/01/2000 e término em 10/01/2010. Diante da negativa de Tício em celebrar novo contrato, Lojas Cem S/A deve propor a ação renovatória entre 10/01/2009 a 10/06/2009 para ter analisado o mérito da sua demanda.

Isso porque antes de 10/01/2009 > a locatária não tem interesse processual (demanda deve ser extinta, sem julgamento de mérito); e após 10/06/2009 > já teria decaído do seu direito (demanda deve ser julgada improcedente, com julgamento de mérito).

Além dos requisitos da petição inicial previstos na lei processual, o art. 71 acrescenta que a petição inicial deve ser instruída com uma série de documentos, a fim de demonstrar a pertinência da ação. O juízo pode determinar a emenda da inicial e o não preenchimento dos mencionados requisitos pode resultar em extinção do processo, sem resolução de mérito, em razão do reconhecimento de carência da ação.

O art. 52, LL traz as hipóteses em que o locador não está obrigado a renovar o contrato.

Vale destaque para o fato de que se o argumento negativo for de que o locador pretende reaver o imóvel para uso próprio > a sua exploração não pode ser no mesmo ramo de exploração do locatário (§1º, art. 52, LL).

Importante notar que esse argumento não pode ser utilizado nas locações de espaço em Shopping Center (§2º, art. 52, LL).

Ressalte-se que o locatário terá direito de ser indenizado em relação aos prejuízos que sofrer com a mudança, perda do ponto comercial, desvalorização do fundo de comércio, caso o locador utilize um dos argumentos do art. 52 para negar a renovação somente para impedi-la, ou seja, se não dá a destinação que disse que daria.

As matérias de fato que podem ser arguidas em contestação estão adstritas ao previsto no art. 72, podendo o locatário cobrir a proposta de terceiro em réplica.

Na contestação o réu pode pedir para fixar aluguel provisório para vigorar a partir do primeiro mês do contrato renovado, bem como para que seja estabelecido percentual de reajustamento e indexador (ainda que diversos do contrato renovando).

O art. 74, com redação dada pela Lei 12.112/09 prevê que não sendo renovada a locação, o juiz deve determinar, na sentença, a expedição de mandado de despejo, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, desde que haja pedido nesse sentido na contestação (antes da lei de 2009 o prazo para desocupar era de 6 meses).

Se houver sublocação integral do imóvel, a legitimidade para propor a ação é do sublocatário, devendo constar no polo passivo o locador e o sublocador, salvo se o sublocador tenha cláusula no seu contrato autorizando a renovação da sublocação.

De acordo com a interpretação literal, o direito à renovação do contrato é por igual prazo ao do contrato renovando (art. 51, LL).

Alerta-se, nesse ponto, que o enunciado da Súmula 178 do STF, prevendo que a renovação não poder exceder a 5 anos, é antigo, fazendo referência ao antigo Decreto 24.250/34, que regulava a locação antes da Lei 8.245/91. Portanto, esse entendimento deve ser considerado superado.

iv. Consignação em pagamento

Inicialmente convém destacar que a ação de consignação em pagamento de aluguéis e encargos de locação não é idêntica à ação consignatória prevista entre os procedimentos especiais do CPC.

As causas, que geram interesse para a propositura da demanda consignatória, são aquelas elencadas no CC/02, no art. 335, devendo o autor especificá-la na petição inicial, indicando os respectivos valores a pagar.

Após determinada a citação do réu, o autor tem 24 horas para efetuar a consignação das importâncias, mediante depósito judicial, continuando obrigado a efetuar os depósitos a cada mês vencido no curso da ação.

O réu pode aceitar a consignação e levantar os valores ou pode oferecer defesa, na qual somente pode alegar os argumentos previstos nas alíneas do inciso V, art. 67, da LL.

Pode ainda levantar os valores incontroversos e ajuizar reconvenção requerendo despejo e cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença (Inciso VI).

Ressalte-se, nesse ponto, relevante diferença com a ação consignatória comum do CPC, que dispensa reconvenção e na qual a sentença apontando a diferença serve de título executivo para que o réu cobre o débito do autor da consignatória.

A ação consignatória de aluguéis autoriza o depósito complementar em 5 dias contados da ciência do oferecimento da resposta do réu, devendo ser acrescido de 10%. Nesse caso, o juiz vai declarar quitada as obrigações e julga improcedente o despejo, mas condena o autor reconvindo ao pagamento das custas e honorários em 20% sobre o valor dos depósitos.