Contrato De Locação

Conceito:

Num só conceito, o de locatio conductio, os romanos disciplinaram três espécies de contrato: locatio conductio rerum (locação de coisas), locatio conductio operarum (locação de serviços) e locatio conductio operis (empreitada). Sob sua influência, muitos códigos do século passado, inclusive o Código Civil brasileiro de 1916, mantiveram essa unidade conceitual.

Com efeito, este último diploma, sob o título de Locação, tratava, em três seções autônomas, da locação de coisas, da locação de serviços e da empreitada. A seção concernente à locação de coisas continha rubrica específica sobre a Locação de prédios, que se subdivida em Disposição especial aos prédios urbanos e Disposições especiais aos prédios rústicos.

Essa sistematização é, todavia, repelida pela doutrina e pelos códigos contemporâneos, que disciplinam de forma autônoma os contratos de prestação de serviços, de trabalho, de empreitada, de agência e de aprendizagem, reservando a palavra locação para designar unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária.

Carlos Roberto Gonçalves (Ano, página), citando o pensamento de Orlando Gomes, deixa evidenciada a posição do contrato ser somente de coisas. Para ele:

[...] locação é só de coisas. Não é questão apenas de rigor terminológico, pois as outras espécies tradicionais de locação não se ajustavam perfeitamente ao conceito único a que se pretendeu reduzi-las"

Carlos Roberto Gonçalves Direito Civil Brasileiro (reprodução com alteração - citações de outros autores dentro da citação)

Silvio Rodrigues define a locação como o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra paga, se compromete a fornecer-lhe, durante um certo lapso de tempo, ou o uso e gozo de uma coisa infungível (locação de coisas); ou a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a execução de algum trabalho determinado (empreitada).1

Orlando Gomes é mais sucinto, definindo o instituto como o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, uso e gozo de coisa não fungível.2

Percebe-se nítida diferença entre os dois conceitos.

Com efeito, o primeiro admite incluir, como espécies do gênero locação, a locação de coisas infungíveis e a locação de serviços.

Negando essa definição, o segundo autor considera que apenas a coisa não fungível – não substituível – é passível de ser objeto da relação jurídica locatícia.

1 Silvio Rodrigues, Direito Civil, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 230.

2 Orlando Gomes, Contratos, Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 272.

Citação de Livro VII, Locação de imóveis urbanos, Luiz Antonio Scavone Junior (reprodução sem alteração - citações de outros autores dentro da citação)

Segundo o artigo 565 do Código Civil, é contrato pelo qual "uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante retribuição"

Trata-se de contrato que sempre desfrutou de enorme prestígio no direito privado, figurando hoje logo em seguida à compra e venda, no grau de utilização e importância no mundo negocial.

A locação de bens imóveis urbanos comerciais é regida pela Lei n. 8245, de 18/10/1991 também conhecida como Lei do Inquilinato.

Carlos Roberto Gonçalves (resumo baseado no texto)

Essas poucas explanações sobre a relação entre locador e locatário já demonstram, o objetivo que se pretende alcançar com o contrato de locação.

De utilizar o contrato como instrumento para permitir a circulação de riqueza no meio comercial, e juridicamente de criar direitos e obrigações entre os contratantes.

Assim sendo, podemos definir, sua natureza jurídica:

[...]é um contrato sinalagmático pelo qual o locador se obriga, no decurso de lapso temporal determinado ou indeterminado, mediante remuneração previamente acordada, paga pelo locatário, a fornecer-lhe o uso de imóvel residencial, não residencial ou comercial.

É, portanto, um contrato bilateral, porquanto a prestação de um tem por causa, por razão de ser, a prestação do outro.

Com efeito, o locador apenas fornece o imóvel se o locatário pagar.

Este, por sua vez, só se obriga a pagar o aluguel se o locador lhe fornecer o imóvel.

Locador e locatário são, ao mesmo tempo, credores e devedores uns dos outros.

Da precitada definição é possível extrair que a locação predial urbana é também onerosa, dado seu propósito especulativo.

Caracteriza-se, também, por não ser solene, porquanto a lei não estipula qualquer solenidade específica, v.g., escritura pública, e, tampouco, qualquer forma, como, por exemplo, a escrita, podendo, inclusive, ser verbal,5 conquanto não se recomende pela ilação que se extrai dos artigos 46, 47 e 51, I, da Lei 8.245/1991.

Por derradeiro, o contrato de locação predial urbana é comutativo.

Assim o é na exata medida em que locatário e locador conhecem, desde a celebração do contrato, ao menos em tese, a prestação que lhes será fornecida e a que pretendem dar, presumindo-se, juris tantum, equivalentes.

Maria Helena Diniz6 ainda cita outras características que entendemos ser inerentes à própria essência do indigitado contrato.

A saber:

a) cessão temporária do uso e gozo do prédio, sem transferência da propriedade;

b) contratualidade;

c) execução continuada; e,

d) presença das partes intervenientes – locador e locatário.

Já se pode afirmar que a natureza jurídica da locação predial urbana é de um contrato bilateral, oneroso, não solene e comutativo, de cessão temporária de uso de imóvel urbano.

Acrescente-se a isso que a locação predial não se restringe aos imóveis construídos.

Praedium era a denominação dada pelos romanos para o imóvel construído ou não. Por isso, é indiferente