Formas De Aquisição Da Propriedade Imóvel

Formas de aquisição da propriedade imóvel

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31/out/2003

Estudos sobre as diversas formas de aquisição da propriedade móvel, como acessão e usucapião.

Por Alexandre Ferreira

Classificação:

Adquire-se a propriedade de forma originária e derivada:

Originária – Quando desvinculada de qualquer relação com titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão. A maioria da doutrina, entende também como originária a aquisição por usucapião e acessão natural, formas de aquisição que vermeos adiante.

Derivada – Ocorre quando há relação jurídica com o antecessor. Existe transmissão da propriedade de um sujeito a outro. A regra fundamental dessa modalidade é que ninguém pode transferir mais direitos do que tem “ nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet” . Existe transmissão derivada tanto por inter vivos como mortis causa, Nesta última, o fato da morte faz com que o patrimônio do falecido transfira-se a herdeiros. ( Princípio da Saisine )

Da Aquisição por registro do título:

Elencada nos arts. 1245, 1246 e 1247 a aquisição da propriedade imóvel pelo registro do título é a transferência entre vivos da propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente.

Enquanto não se registrar o título, que deve ser público, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

O registro torna-se eficaz no momento da apresentação do título qo oficial do registro e assim que este prenotar no protocolo que é a chave do registro geral.

O Artigo 1247, traz a possibilidade de cancelamento de registro caso este não exprima a verdade. Cancelado o registro cabe ação de reivindicação de imóvel independente de boa fé ou justo título. ( Direito de Sequela).

Devem ser igualmente registradas as sentenças proferidas em ações divisórias, inventários, partilhas, as sentenças que adjucarem bens de raiz em pagamentos de dividas de herança, as sentenças de separação, nulidade e anulação de casamento quando houver imóveis na partilha e sentença proferia em ação de usucapião bem como qualquer sentença, transitada em julgado, que transmita, total ou parcialmente a propriedade de um bem imóvel.

Da Aquisição por Acessão:

Acessão é o aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo. A Acessão é modalidade de aquisição de propriedade dividida em cinco espécies:

Acessão por formação de ilhas: O artigo 1249 do Código Civil dispõe: “As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;

II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.”

Vale lembrar , que de acordo com o código das águas, se as correntes forem navegáveis, trata-se de águas públicas, e portanto a regras do código civil que dizem respeito a aquisição de propriedade por acessão aplicam-se aos rios não navegáveis.

Acessão por aluvião: Art. 1.250:.”Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.

Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem”

O que caracteriza o aluvião é o fato do é o fato de o acréscimo feito pelo rio à margem ser de tal modo lento que se torna impossível precisar a quantidade acrescida no momento anterior.

Por analogia, se resolve o problema do aluvião com a regra de que o acessório acompanha o principal.

Conceito Jurídico – código das águas - “Art. 16. Constituem "aluvião" os acréscimos que sucessiva e imperceptivelmente se formarem para a parte do mar e das correntes, aquém do ponto a que chega o preamar médio, ou do ponto médio das enchentes ordinárias, bem como a parte do álveo que se descobrir pelo afastamento das águas.”

Acessão por avulsão: “Verifica-se avulsão quando a força súbita da corrente arranca uma parte considerável e reconhecida de um prédio, arrojando-a sobre outro prédio” – código das águas – art.19

Art. 1251 do código civil “Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida”

O Diferencial da acessão por avulsão, está na indenização ao primeiro proprietário para aquisição do acréscimo no período de um ano, ou sem indenização se após o prazo ninguém houver reclamado. Entretanto o primeiro proprietário não é obrigado a aceitar a indenização, podendo optar pela remoção da parte acrescida a terreno de outrem.

Acessão por álveo abandonado. Definição de álveo – leito do rio – “Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto”.Art.9 Código das águas.

Art. 1.252 do C.C. “O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo”