O CONTRATO "BUILT IN SUIT": A LEGISLAÇÃO BRASILEIRA ACERCA DESTE TIPO DE CONTRATO

O CONTRATO “BUILT IN SUIT”: A LEGISLAÇÃO BRASILEIRA ACERCA DESTE TIPO DE CONTRATO

RESUMO

O presente trabalho tem por finalidade explanar sobre o conceito do contrato “Built in Suit”, sua finalidade e seus efeitos, assim como apresentar a legislação correspondente a ele trazida pela legislação brasileira. Entre os tópicos a serem abordados estão: o conceito deste tipo de contrato, delimitando seus efeitos e seus pontos positivos e negativos; as especificações do texto normativo em relação a ele, assim como sua adequação na tipificação dos contratos de um modo geral; exemplos de contratos Built in Suit no Brasil para o melhor entendimento a respeito de seus efeitos. O Contrato de “Built in Suit”, por ser um modo de locação principalmente no meio do empreendedorismo, vem ganhando cada vez mais espaço no mercado imobiliário brasileiro. Por isso, este tipo de negócio causa certa curiosidade na prática. Visando os questionamentos feitos acerca deste tipo de contrato e sua normatização, este trabalho foi desenvolvido para que os mesmos sejam respondidos satisfatoriamente.

Palavras-Chave: Built in Suit; contratos imobiliários; contratos atípicos;

INTRODUÇÃO

Com o desenvolvimento industrial cada vez mais acelerado no Brasil, surgem novas espécies de contratos que facilitam as negociações e contribuem com a expansão dos negócios empresariais. Nesse contexto, começou a crescer no Brasil a espécie de contrato Built in Suit, que já era disseminada nos países de primeiro mundo.

Esse tipo de contrato incentiva a criação de empresas e indústrias, tendo em vista as facilidades que ele oferece ao empresário no sentindo de facilitar a construção do local de funcionamento da atividade empresarial.

Este trabalho tratará de todos os aspectos que envolvem o contrato Built in Suit. Apresentará seu conceito, sua finalidade, seus aspectos positivos e negativos, para depois dissertar sobre sua normatização na legislação brasileira.

A Lei nº 8.245, que normatiza a locação de um modo geral não acolhe completamente este tipo de contrato, por isso uma nova lei, em 2012, acrescentou um artigo a ela para que o Built in Suit apresentasse mais segurança às partes, evitando conflitos judiciais.

Serão apresentados, ainda, exemplos de aplicação deste contrato, o que acarretará no entendimento perfeito sobre ele.

1. OS ASPECTOS POSITIVOS E NEGATIVOS DO CONTRATO DE BUILT IN SUIT

O Contrato de Built in Suit foi disseminado, primeiramente, nos Estados Unidos e nos países da Europa. Isso porque este tipo de contrato se adequa a cenários de desenvolvimento imobiliário e empresarial. Porém, com o desenvolvimento do Brasil no século XXI, abriu as portas das indústrias e do comércio para este tipo de contrato.

O citado contrato é, basicamente, uma locação onde o locador investe no imóvel que servirá para uma indústria ou comercio seguindo pré-determinações do locatário, com a garantia da locação do bem. Normalmente, nesse tipo de celebração são estipulados prazos extensos, uma média de 10 anos, para que o locador não tenha prejuízo ao adequar o imóvel ao locatário.

Dentre os pontos positivos para celebração do contrato de Built in Suit está, em primeiro lugar, a facilidade do locatário em iniciar o seu negócio no que diz respeito ao local físico. Ora, se o imóvel será locado com todas as especificações necessárias para o seu negócio, o capital inicial pode se concentrar apenas no próprio negócio e não

na preparação do local físico. Além disso, o locatário também não se ocupará em conseguir o terreno para construção de sua sede, pois isso também ficará a cargo do locador, a não ser que o próprio locatário prefira construir num terreno que já lhe pertence. A respeito disso, Maria Angélica Jobim de Oliveira afirma que:

“O empreendedor fica responsável pela construção que atenda as particularidades desejadas pelo ocupante. O empreendedor geralmente fica responsável também pela compra do terreno em que irá construir. Pode ocorrer, todavia, de o ocupante já ser proprietário do imóvel, e constituir direito real de superfície em favor do empreendedor durante o prazo do contrato.”

Apesar do locatário ser beneficiado por este contrato, também há pontos negativos que o envolvem. O valor do aluguel pago pelo locatário não é apenas referente à posse do imóvel, mas também inclui o investimento do locador no imóvel. Por isso, as locações celebradas neste contexto têm o valor bem alto.

Também é importante ressaltar que o valor do aluguel estipulado, além do investimento no imóvel, baseia-se na especulação de retorno do negócio. Não é interessante nem para o locador, nem para o locatário desfazer o negócio, por isso oferece garantia a ambas as partes. Isso porque, em caso de desistência o locador alugará o mesmo imóvel sob o regime normal de locação, podendo considerar apenas o valor relativo ao espaço e não ao seu investimento; enquanto isso, em caso de desistência do locatário, ele terá que arcar com todos os custos de um novo local, sob pena de paralisar sua empresa e botar em risco seu retorno financeiro.

2. A LEGISLAÇÃO BRASILEIRA CORRESPONDENTE AO CONTRATO DE BUIT IN SUIT

O contrato de Buit in Suit, ou, na tradução brasileira, “construído para servir”, não perde seu caráter de locação. A locação está na legislação brasileira na Lei nº 8.245 de 1991. Porém, a natureza deste contrato específico trazia algumas incompatibilidades com a locação convencional de imóveis não residenciais. Por causa

disso e com o crescimento da nova tipificação de contrato, foi acrescentado o artigo 54-A pela Lei nº 12.744 de 2012 à antiga Lei 8.245, que traz o seguinte texto normativo:

“Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se