Parecer

Belo Horizonte, 09 de março de 2.015.

Ao

Sr.

Capital

Prezado Senhor,

Em resposta à consulta formulada por V. Sa, acerca de questões inerentes aos condomínios residenciais, tenho a informar o que se segue.

Da alteração da fachada do condomínio edilício - colocação de películas solares nas janelas – não configuração – Princípios da Razoabilidade e Proporcionalidade:

Previa a Lei nº 4591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, em seu artigo 10, incisos I e II, o seguinte:

“É defeso a qualquer condômino:

I – alterar a forma externa da fachada;

II – decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

(...)”

Possibilitava, no entanto, em seu § 2º que:

“O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obras que modifiquem sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos”

Já no Novo Código Civil, seguindo a mesma teoria, dita em seu artigo 1336, inciso III, a seguinte regra:

“São deveres do condômino:

(...)

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Com efeito, é sabido que as fachadas do condomínio edilício integram essencialmente a área comum, compreendendo todas as faces de uma edificação, ou seja, externas, onde a principal é a frente, as laterais e as dos fundos, além das secundárias que são as externas, razão pela qual a eventual alteração da fachada, precisa da aprovação dos condôminos em assembléia, sob pena de violar o direito de propriedade dos demais condôminos sobre a sua fração ideal, tendo em vista que adquiriram a sua fração ideal com base na construção original, bem como à própria noção de segurança estrutural do imóvel.

Entretanto, para que se possa falar em alteração de fachada, resta assente a necessidade de que ela implique mudança na harmonia estética e arquitetônica do edifício.

Vale registrar que não basta apenas que essa alteração seja visível do exterior, sendo necessário também, que comprometa de maneira substancial a aparência estética geral do edifício.

Assim, não é toda e qualquer mudança no edifício que representa a alteração da fachada constante na Lei 4.591/64, mas apenas aquelas que descaracterizam a forma da sua arquitetura.

É muito comum os leigos argumentarem que a utilização de grades de segurança, telas de proteção e películas solares estariam alterando a fachada do edifício.

Todavia, trata-se de um equívoco imenso, pois, como dito anteriormente, as alterações da fachada não se amoldam à questão meramente estética, mas, sim, à segurança, ao direito de propriedade, bem como que ela implique na mudança substancialmente na harmonia estética e arquitetônica do edifício.

Exatamente em razão deste equívoco, alguns regimentos internos de condomínios proíbem a instalação de grades, telas ou redes de proteção e até de películas solares nas unidades autônomas, transcendendo os limites da sua incidência e finalidade.

Destarte, com o escopo de corrigir os equívocos acima referidos, nossos tribunais, entendem de forma mansa e pacífica pela relativização dessas normas, forte nos Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade.

Corroborando as assertivas retro, traz-se à baila os seguintes julgados, cujo acórdão na íntegra se encontra em anexo:

Apelação. Condomínio. Ação demolitória. Sentença de improcedência. Insurgência. Alegação de que o réu substituiu as janelas frontais de sua unidade condominial e nelas colocou película protetora, modificando o padrão da fachada do edifício do condomínio autor. Inexistência de prova da troca das referidas janelas pelo réu. Película que nelas foi colocada há mais de 12 anos antes do oferecimento da contestação. Inércia do condomínio autor em exigir sua retirada. Supressio configurada. É vedado ao condômino fazer obras na parte externa de sua unidade condominial que alterem substancialmente o visual arquitetônico do edifício. A colocação da película protetora nas janelas do apartamento do réu não trouxe mudança significativa na fachada do prédio. Ademais, justificou o réu sua conduta sob o argumento de que objetivava diminuir a incidência da luminosidade solar sobre o imóvel e reduzir a sua visibilidade por se situar no primeiro andar do edifício. Sentença mantida. Recurso desprovido.(TJ-SP - APL: 01282174320098260100 SP 0128217-43.2009.8.26.0100, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 10/06/2014, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/06/2014). Grifei.

EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO COMINATÓRIA - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - PRÉDIO RESIDENCIAL - ALTERAÇÃO DA FACHADA DO PRÉDIO - COLOCAÇÃO DE VIDROS E ESQUADRIA NA SACADA - NÃO CONFIGURAÇÃO DE ALTERAÇÃO SUBSTANCIAL DA FACHADA - RELATIVIZAÇÃO DAS REGRAS LEGAIS E CONVENCIONAIS QUE REGULAM A MATÉRIA - CRITÉRIOS PRINCIPIOLÓGICOS - PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE PARA SOLUÇÃO DO LITÍGIO - APELAÇÃO ADESIVA - PARTE VENCEDORA INTEGRALMENTE - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL.

- No caso, não restando demonstrado que a obra efetivada pelo condômino alterou substancialmente a fachada do prédio e acarretou prejuízos ao condômino demandante e aos interesses da coletividade condominial, impõe-se a relativização das normas jurídicas que disciplinam a matéria, resolvendo-se o litígio à luz dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.