Direitos Reais

Introdução

Os direitos reais estão contidos no rol do art. 1225 do CC, que não é taxativo como crê parte da doutrina. No Código Civil, todos os direitos reais estão elencados, mas nada impede que outras leis esparsas criem direitos reais.

É usual dividir os direitos reais em: direito real sobre coisa própria, que se resume à propriedade (art. 1225, I, do CC); e direitos reais sobre coisa alheia, quais seja: a enfiteuse, a superfície, a servidão, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador, a hipoteca, o penhor, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso.

O direito real sobre coisa alheia significa que o proprietário sofre restrição ou perde alguns dos atributos relativos ao domínio. Causa uma redução das faculdades ou poderes normalmente conferidos ao proprietário.

Os direitos reais sobre coisa alheia são divididos em três grupos: de gozo ou fruição ( é o direito que atribui a terceiro o poder de usar ou receber frutos sobre bem alheio), de aquisição ( permite ao titular do compromisso de compra e venda adquirir compulsoriamente a propriedade do imóvel prometido, ainda que o proprietário o tenha transferido a terceiros), de garantia ( são direitos reais acessórios que asseguram a seu titular preferência na execução do bem dado em garantia ou a percepção de seus frutos para abatimento da divida)

Enfiteuse

A enfiteuse pode ser conceituada como sendo o arrendamento perpétuo, pelo enfiteuta de terras não cultivadas, terrenos destinados à edificação ou terrenos de marinha, mediante o pagamento de um foro ou cânon anual e invariável. No passado o objetivo da enfiteuse era estimular a ocupação de terrenos não utilizados para evitar eventual invasão ou improdutividade. Por isso a lei limitava a constituição de enfiteuses sobre terras não cultivadas ou terrenos destinados à edificação. A enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias, porque o enfiteuta pode usar, fruir, dispor e reivindicar o bem, transmitindo a enfiteuse por ato inter vivos ou mortis causa. No caso de morte do enfiteuta, seus herdeiros recebem os direitos sobre o bem.

Deveres e direitos específicos do enfiteuta

Dever de pagar anualmente uma pensão fixa e invariável denominada foro ou cânon

Dever de pagar os impostos e os ônus reais que gravarem o imóvel

Dever de pagar o laudêmio em caso de alienação onerosa do bem, como nos casos da venda ou dação em pagamento

Dever de não dividir os bens em glebas, sem a devida autorização do senhorio

Dever de escolher o cabecel

Da superfície

Pode ser conceituado, com base no dispositivo inaugural sobre o tema, como sendo a concessão feita pelo proprietário para que outrem realize construção ou plantação em seu terreno mediante escritura publica registrada em cartório de registro de imóvel. Pode o proprietário, voluntariamente, criar o direito de superfície sobre seu terreno. Todavia, a lei não admite expressamente a chamada superfície por cisão, ou seja, aquela em que o proprietário de prédio já construído cria a superfície para que o terceiro o conserve, reforme ou amplie. O que pretende evitar o código de 2002 é a perpetuidade da superfície, característica presente na enfiteuse e que não se justifica nos dias de hoje, pois os valores contemporâneos e pós-modernos rechaçam a ideia de algo perpetuo ou imutável. Desse modo, ainda que a instituição de superfície urbana possa ocorrer por prazo indeterminado, não poderá esta ser perpétua, por contrariar a própria sistemática do instituto. O direito de superfície não admite o uso do subsolo e do espaço aéreo.

Das servidões

A servidão é o direito real constituído em favor do titular de um prédio sobre o outro prédio que suporta um ônus, a titulo gratuito ou oneroso, desde que os prédios pertençam a donos diversos. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no cartório de registro de imóveis. A servidão que ora se estuda difere da servidão administrativa. Isso