Densidade Urbana Um instrumento de planejamento e gestão urbana (Claudio Aciolye e Forbes David)

O texto se inicia afirmando que grupos sociais diferentes se diferem na forma de perceber a questão da densidade, pois a percepção depende muito das origens econômicas, sociais e étnicas de cada individuo, bem como de sua configuração, espaço urbano, forma e uso da construção.

Apresenta a densidade como um dos principais indicadores no planejamento urbano e na gestão de assentamentos, auxiliando na tomada de decisão sobre o modo de extensão de determinada área urbana, além de avaliar a eficiência de projetos de parcelamentos de solo. É dada em habitantes por uma unidade de terra ou solo urbano, em hectares, e representa o número total da população de uma área específica, onde, segundo especialistas da área, quanto maior a densidade, melhor será a utilização e maximização de tal solo urbano e da própria infraestrutura das cidades.

Também são apresentadas vantagens e desvantagens da alta e baixa densidade. Ao mesmo tempo que a alta densidade apresenta uma maior vitalidade urbana, maior controle social, geração de receitas, uso eficiente da terra, maior acessibilidade a emprego, facilidade de acesso ao consumidor e economias em escala, também pode gerar criminalidade, poluição e degradação ambiental, congestionamento e saturação do espaço, e sobrecarga nas infraestruturas. A baixa densidade pode ao mesmo tempo representar uma melhor tranquilidade e silencio, menor poluição, possibilidades de saneamento de custo baixo, como pode implicar em altos custos para oferta e manutenção dos serviços, altos custos e precariedade do transporte público, pouca interação e controle social, falta de acessibilidade aos serviços e excesso de consumo de terra urbana e infraestrutura.

No decorrer do texto é citada a expressão “crowding” conceituada como superocupação ou superaglomeração interna, sendo o local onde uma quantidade excessiva de pessoas vive, trabalha ou ocupa num bairro, lote, residência ou quarto. Estudos apontam uma relação entre o crowding à altas densidades populacionais e a uma situação de saúde precária dos habitantes, ocupando o mesmo teto, quartos, camas e uso sanitário, o que pode ocasionar tensões emocionais e psicológicas, riscos de epidemias, riscos de incêndio, falta de saneamento básico e insalubridade. Esses efeitos estão associados a locais em que altas densidades ocorrem unidas à pobreza. Porém, é possível ter altas densidades habitacionais sem ter os efeitos do crowding.

Em relação a Bissau, os autores discutem que há um centro urbano planejado e desenvolvido e ao seu redor possuium que se desenvolveu informalmente, onde estão concentrados assentamentos humanos com condições de habitação, infraestrutura e renda precárias, e aumento populacional e adensamento da ocupação do solo, por meio de novas construções. O caso demonstra falta de estrutura institucional e política no planejamento urbano e precário estímulo ao mercado imobiliário formal.

Já Hong Kong apresenta a maior densidade urbana do mundo, alcançado através de uma política governamental e fundiária e de um mercado imobiliário restritivos, que optou por uma tipologia vertical e de alta densidade. Em 1988 o governo dá inicio a um novo plano estratégico, visando diminuir a densidade populacional no território, gerando controvérsias, pois ao mesmo tempo que o mercado imobiliário deixa de lucrar em unidades por lote e o plano acarretará num maior crescimento linear, implicando em riscos ambientais às áreas verdes e zonas protegidas.

A partir dai pode-se notar que existem influências na densidade urbana, como a disponibilidade do solo urbano, o layout do assentamento e equilíbrio entre público e privado, a tipologia habitacional, o tamanho forma dos edifícios, a legislação de planejamento, o tamanho e dimensão dos lotes, o gabarito das ruas, infraestrutura e transporte e o tamanho da família. Além disso, a decisão perante um novo empreendimento lançado (assentamento, loteamento, expansão ou renovação urbana), pode ser considerada direta quando for de responsabilidade do governo ou agencia municipal.

O texto informa é cada vez mais comum intervenções feitas pelo governo (operações urbanas), de forma a interferir na densidade do espaço construído, por meio de negociações público-privadas de acordo com a absorção de infraestrutura e serviços urbanos. O fato inclusive é muito presente nas grandes cidades do sul e sudeste brasileiro.

Entretanto a densidade de novas áreas e novos assentamentos humanos é compreendida como preocupante, pois acarreta num efeito chamado de periferização da urbanização ou “urban sprawl”, onde a construção de subúrbios periféricos acabaram ocupando solos extensivos, dispendiosos e com baixas densidades enquanto as áreas centrais possuem alta densidade populacional e construtiva. Também relacionada está a política urbana sem desenvolvimento integrado, tem-se o fenômeno da densidade flutuante, que sofre com um espaço urbano monofuncional, que separa os usos e acarreta na falta de vitalidade, congestionamento e altos custos com infraestrutura e serviços públicos. Tal efeito pode ser visto em São Paulo e em Brasília, no Plano Piloto.

Esse fator demonstra