MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

FORMULÁRIO

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (para bens imóveis):

Amostra X	Dados iniciais (R$/m2)	Matriz dos fatores	Dados finais (R$/m2)
Fator de fonte: Ff	Fator de transposição ou localização: Ft	Fator de área: Fa	Fator de equivalência ou padrão construtivo: Fe
X1
X2
Xn
Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliado)n Na qual: n = 0,250 quando a diferença entre as áreas for inferior à 30% e n = 0,125 quando a diferença entre as áreas for superior à 30%

1. Calcular a média aritmética:
2. Calcular o desvio-padrão amostral S ou σn-1:
3. Sanear o universo amostral através do Critério de Chauvenet: “A razão entre o desvio da amostra (Valor máximo – Média aritmética) e (Média aritmética - Valor mínimo) e o desvio padrão não poderá exceder ao valor tabelado (d/S)”.
4. Retirar amostras que não passaram no Critério de Chauvenet e recalcular a média aritmética e o desvio-padrão:
5. Adotar a teoria estatística das pequenas amostras (n < 30), com a distribuição t de Student, com n-1 graus de liberdade e confiança de 80%. Os limites de confiança vêm definidos no modelo, tc é retirado da tabela t de Student.

[pic 4]                     [pic 5]

1. Calcular a amplitude A = Xmáx – Xmín
2. Dividir a amplitude por três, a fim de obter três classes:
3. Localizar os valores pesquisados nas três classes: Por exemplo: 1ª. Classe: Xmín -------------- (Xmín + Amplitude/3)
4. Atribuir pesos as classes, de acordo com o número de valores que foi localizado em cada classes:
5. Realizar a soma dos pesos e a soma dos valores, de acordo com os respectivos pesos, e dividir o valor obtido da soma dos valores pela soma dos pesos.
6. Multiplicar o valor final pela área, a fim de obter o resultado final.

 DESVIO PADRÃO

[pic 6]

MÉTODO EVOLUTIVO OU DO CUSTO DE REPRODUÇÃO

CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO (para bens imóveis):

RETA: Vn x Vd x (I/U)

PARÁBOLA: Vn x Vd x (I/U)2

ROSS: Vn x Vd x (I/U+I2/U2)/2

Onde Vn é o valor de novo (orçado), Vd é o valor depreciável (geralmente 80%), I é a idade do imóvel (real ou aparente) e U é a vida útil.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA (para bens imóveis):

[pic 7]

P é o valor de venda,

A é o aluguel,

i é a taxa de juros,

n é o número de períodos (meses), considerando os meses que faltam para terminar a vida útil.