Atividade Individual Finanças Corporativas

Atividade individual Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo: V
Aluno:	Turma:
Tarefa: Estudo de Viabilidade de Investimento – (Construção de um Shopping Center)
Introdução
As oportunidades de investimentos estão em toda parte e são das mais variadas possíveis. Portanto cabe aos gestores financeiros auxiliarem os investidores a tomarem a decisão considerada ótima, decisão essa que deve levar em importantes variáveis como; risco, retorno esperado, fluxo de caixa projetado e opções de investimentos alternativas. Uma análise consistente deve ser feita para entender o projeto e verificar as suas possibilidades de sucesso ou insucesso, analisando se o investimento dará lucro ou prejuízo e caso dê lucro, se esse lucro é o é adequado ao esperado pelos investidores.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um Shopping Center de altíssimo padrão no terreno de propriedade de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno e a empresa RX assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor. Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com o terreno. Uma grande construção como a de um shopping envolve altos investimentos, alem de contar com um grau de risco elevado, por isso, a tomada de decisão para execução ou não do projeto deve considerar diversos fatores tais qual financeiro, contábil, político, localização, público alvo, jurídico etc. Nesta atividade faremos a análise econômica para verificar a viabilidade do projeto e o retorno do investimento, auxiliando na tomada de decisão sobre o investimento no projeto de construção de um Shopping Center, a partir dos resultados aferidos. “Decisão ótima é aquela que visa criar valor e maximizar a riqueza do investidor, considerando todos os aspectos conhecidos do projeto e os riscos envolvidos durante sua vida útil. (ABREU, 2018) Para atender ao objetivo proposto, a avaliação irá contemplar o cálculo e a análise: - da TIR; - do VPL; - do payback descontado e - do ponto de equilíbrio – índice de ocupação mínima do shopping . Notas: - Não será considerada qualquer depreciação contábil. - Será considerado apenas capital próprio (dos sócios) Dados apresentados para calculo do projeto: [pic 2] *Custo Unitário Básico (CUB/m2) – Será utilizado o fornecido em sala de aula. [pic 3] - Prazo para construção do shopping: 24 meses (2 anos) - Tempo de operação após a construção do shopping: 48 meses (4 anos) Considerando os dados acima, temos que o Custo inicial Io do projeto será de R$ 49.000.000,00. Fluxo de caixa para os sócios O Fluxo de caixa para os sócios representa o valor que os sócios recebem. No fluxo apresentado abaixo, o valor dos juros é zero, pois o projeto será financiado exclusivamente pelo capital dos sócios. [pic 4] De acordo com os dados do projeto e o Fluxo de Caixa, os sócios investidores deverão receber o valor de R$ 2.656.250,00, por período, a partir do 25º mês, quando o Shopping entra efetivamente em operação. Cálculo da Taxa de retorno dos sócios pelo CAPM Conforme em Abreu, José Carlos de, Finanças corporativas, FGV, 2018 p. 29, o  CAPM “Capital Asset Pricing Model” ( em português, Modelo de Precificação de Ativos de Capital), é utilizada para determinar a taxa de retorno dos sócios adequada ao risco. O CAPM é o modelo que também é usado para calcular a taxa Ks.  Conforme fórmula a seguir: Onde: Ks = taxa mínima de retorno indicada para os sócios Rf = taxa e aplicação em renda fixa Beta (βs) = risco do ativo dos sócios Erm = retorno do mercado (Erm – Rf) = prêmio de risco de mercado [pic 5] Análise da viabilidade do projeto Continuando nossa análise da viabilidade do projeto, precisamos agora saber se o projeto dará lucro ou prejuízo. Para isso, faremos os cálculos a seguir:  VPL = Valor Presente Líquido: Mede o lucro ou o prejuízo em valor monetário. Para que o projeto seja viável, o VPL deve ser positivo maior que zero. [pic 6] VPL = Valor Presente Líquido: Mede o lucro ou o prejuízo em valor monetário. Para que o projeto seja viável, o VPL deve ser maior que zero. Para calculo do VPL utilizamos a seguinte fórmula:   VPL= (VP-Io) Índice de Lucratividade (IL): É um índice que mede o quanto o investidor vai receber por unidade monetária investida. O IL deve ser maior do que um, ou seja, se o IL for igual a 1,9, significa que o investidor receberá R$ 1,9 reais para cada Real investido. Se o IL for igual a 0,6, então o investidor receberá R$ 0,6 reais para cada Real investido. [pic 7] Segundo o calculo do ILL no nosso estudo o investidor receberia R$1,80 para cada Real investido. O que sugere que o projeto é viável economicamente. Taxa Interna de Retorno (TIR): A TIR deve ser maior que a taxa de retorno do capital e só pode ser calculada se os fluxos de caixa forem to tipo convencional, ou seja, primeiro investe (paga para o projeto), para depois receber (projeto paga para o investidor). A TIR é a taxa que faz o VPL ser zero. Portanto, para calcularmos a TIR temos a seguinte fórmula: [pic 8] No qual, F significa o fluxo de caixa de cada período e o t é o período em questão.  Assim que o estamos vendo é cada fluxo de caixa ser dividido pela TIR elevada ao seu respectivo período, visto que os juros, neste caso, são compostos. Em nosso estudo utilizamos a fórmula do Excel, T=TIR(Io:T72). Neste a caso os fluxos de caixa desde Io até o último FCx da série. Payback O payback mede o tempo que um projeto demora a pagar seus investidores e o capital que foi investido no projeto. Para a avaliação de viabilidade do projeto, utilizamos o payback descontado, o qual mede o tempo que um projeto demora para pagar seus investidores o capital investido, incluindo a remuneração do capital. Ou seja, o payback descontado é igual ao número de fluxos de caixa (em períodos), a valores descontados, que um projeto leva para pagar seus custos de implantação. (ABREU, 2018, p.62) Nesta atividade utilizamos a formula do Excel NPER para calcular payback a partir do inicio da operação do projeto e NPER + nC para calcular o payback desde o início do projeto. Custo do Capital [pic 9] Ponto de Equilíbrio (Break Even) O ponto de equilíbrio, em inglês Break Even, mede a quantidade que devemos produzir, para sabermos se o projeto tem capacidade de produção e se o mercado possui demanda acima deste ponto de equilíbrio (PE). Existem três principais índices de ponto de equilíbrio: - Ponto de Equilíbrio Operacional: Mede a quantidade que devemos vender para ter lucro Operacional igual a zero; - Ponto de Equilíbrio Contábil: É a quantidade que devemos vender para ter lucro contábil igual a zero; - Ponto de Equilíbrio Econômico: É a quantidade que devemos vender para ter lucro econômico igual a zero. Nesta atividade, será utilizado o Ponto de Equilíbrio Econômico, que calculará a quantidade mínima necessária de lojas alugadas para garantir a viabilidade do projeto. Conforme demonstrado na planilha. [pic 10]
Considerações finais
[pic 11] Considerando os indicadores analisados, o projeto pode ser considerado viável e lucrativo, pois todos os índices analisados apresentaram resultados positivos. Caso algum indicador tivesse apresentado resultado diferente dos demais, o projeto poderia ser indicado como inviável, porém os investidores poderão identificar possíveis pontos de fracasso e decidir se é ou não válida a tentativa de eliminar tais pontos de possíveis fracassos (BREALEY; MYERS; ALLEN, 2013). Quanto mais cedo for identificado um VPL negativo, melhor será para os investidores, pois evitarão surpresas futuras. É necessário reconhecer os sinais de perigo e as medidas que serão adotadas.
Referências bibliográficas
ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2018. 84 p. Apostila do Curso de Finanças Corporativas – Fundação Getúlio Vargas. Disponível em: < https://ls.cursos.fgv.br/d2l/lor/viewer/viewFile.d2lfile/70194/429084/downloads /financas_corporativas.pdf>. Acesso em: 03 set 2018. BORGES, Leandro. O que é e Como Calcular a Taxa Interna de Retorno (TIR). 2013. Disponível em: . Acesso em: 10 out. 2018. BREALEY, Richard A.; MYERS, Stewart C.; ALLEN, Franklin. Princípios de finanças corporativas. 10. ed. Porto Alegre: Bookman, 2013. 908 p

...