A LEI 8.245/91 E SUAS ALTERAÇÕES

A LEI 8.245/91 E SUAS ALTERAÇÕES

A Lei 8.245/91, ou simplesmente Lei de Locação/do Inquilinato, é aquela que normatiza os contratos de locação de bens imóveis, tratando dos contratos residenciais, não-residenciais ou por temporada.

Diante das modificações realizadas através do advento da Lei 12.112/09, faz-se necessária a compreensão de tais alterações, sobretudo do ponto de vista do inquilino/locatário.

> Da multa por quebra contratual

O proprietário e locador não pode exigir a saída do inquilino antes do prazo previsto em contrato. Este último, no entanto, tem a faculdade de entregar o imóvel antes de vencido o prazo de locação. Para fazê-lo, contudo, é necessária a discussão de multa contratual de maneira proporcional ao período de cumprimento da obrigação.

Importa frisar o parágrafo único do art. 4º da Lei de Locação, que diz:

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.^[1]1

Benéfica ao locatário, isto permite que, caso deseje desocupar o imóvel, já tenha base de cálculo para a multa que lhe será cobrada. É bom, ainda, porque assegura que o proprietário não o despejará sem motivos, de uma hora para outra.

> Da responsabilidade dos fiadores

A nova lei inseriu a possibilidade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nas hipóteses de separação ou morte de um dos locatários.

Nestes casos, o silêncio do fiador aos prazos e normas legais pode significar a manutenção do status da fiança, mesmo que a locação permaneça apenas sob responsabilidade de um dos afiançados.

A possibilidade de exoneração, neste caso, tem prazo peremptório. Se não manifestada na forma e prazos dispostos em lei, se extingue e não poderá ser exercitada.

Sobre o fiador, é imprescindível saber que, mesmo desistindo da fiança, continua sua garantia da locação durante os 120 dias seguidos da notificação.

Desta forma, o proprietário não fica desacobertado, sem segurança de pagamento, tampouco o inquilino é pego de surpresa e tem tempo de encontrar outro garantidor.

> Da duração das garantias da locação

Sabe-se que o que o CC dispõe sobre a fiança é mais benéfico para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas relações de fiança imobiliária urbana valerá o que dispõe a Lei da Locação.

Neste caso, prevalece o já dito, que o fiador não poderá pegar de surpresa o locador ou o locatário no exercício da faculdade da exoneração.

> Do despejo liminar por falta de pagamento

A mudança com a nova lei ocorreu no sentido de incluir a concessão de  liminar, com desocupação em 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados com inadimplência e sem garantia válida de pagamento.

Isso ocorre também com os imóveis que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, ainda que notificado, não tenha substituído.

Se dentro do prazo fixado o inquilino tiver condição de quitar a dívida integralmente, a ordem judicial é cancelada.

Há, ainda, a possibilidade de concessão de ordem liminar nas necessidades de reparações urgentes nos imóveis, quando determinadas pelo poder público e o inquilino não as consentir.

Disposto processualmente, o prazo de desocupação corre a partir da intimação ou citação do locatário, exceto quando a lei dispõe de modo diverso.

Ressalte-se o caráter impositivo do texto da norma, ao considerar que cumpridos os requisitos, o juiz deverá objetivamente conceder a ordem liminar.

> Das alterações processuais nas ações de despejo

Houve alterações de artigos meramente processuais, que deixaram óbvia a possibilidade das ações de despejo serem baseadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação.

Há ainda a possibilidade de cumulação com ações de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. Contudo, o pedido de recisão será dirigido ao locatário e o de cobrança aos fiadores.

Houve também a alteração referente à limitação do direito do locatário de pagar a dívida na justiça, e se livrar do despejo. Neste caso, somente será possível se nos últimos a vinte e quatro meses ele não a tiver utilizado. Antes da alteração, a disposição era mais benéfica ao inquilino.