A pandemia e a teoria da impressão aplicada aos contratos de locação comercial

A pandemia e a teoria da impressão aplicada aos contratos de locação comercial

A pandemia provocada pelo Covid-19 é um fato extraordinário e imprevisível, que vem gerando consequências severas nos diversos setores da sociedade, como na economia. Inúmeras medidas restritivas à circulação de pessoas estão sendo impostas, e dentre elas, o fechamento compulsório de estabelecimentos comerciais e empresarias, permitindo o funcionamento apenas daqueles classificados como essenciais, tais medidas foram adotadas visando evitar uma maior disseminação do vírus.

Em consequência disso e dos decretos, também adotados pelos entes públicos, diversos setores empresariais e comerciais são impedidos de desenvolver normalmente suas atividades e vêm sendo drasticamente afetados, principalmente no que diz respeito ao cumprimento das suas relações contratuais.  

Como é sabido, as empresas e comércios que sofrem os impactos oriundos da pandemia, possuem compromissos das mais variadas ordens, e dentre eles estão as prestações dos aluguéis, decorrentes dos contratos de locação comercial. Tendo em vista que estes não possuem sede própria, ou seja, não são proprietárias dos imóveis em que estão localizados seus empreendimentos, estes são, dessa forma, obrigados a arcar com as despesas em razão dos contratos firmados com os locadores dos respectivos imóveis.

Diante desse cenário, é necessário observar as possibilidades contidas no Código Civil acerca desses contratos locatórios, em especial, diante dos decretos que suspendem ou interrompem as atividades destes, causando um desequilíbrio financeiro que certamente atinge as partes envolvidas nas relações jurídicas de contratos locatórios.

É certo que o princípio do pacta sunt servanda (princípio da força obrigatória do contrato), em vigor atualmente, é tido como essencial para segurança jurídica e incide diretamente na relação contratual, segundo o qual, o contrato faz lei entre as partes, devendo as obrigações assumidas serem respeitadas e cumpridas na sua integralidade. Entretanto, entende-se que este não é um princípio absoluto, e pode ser mitigado em razão de situações específicas e pontuais, como por exemplo, fatores externos às relações contratuais e alheios à vontade das partes.

Nessa perspectiva o Código Civil/02 prevê a Teoria da Imprevisão, também chamada de cláusula rebus sic standibus, prevista nos artigos 317,478, 479 e 480. Essa teoria permite que às partes invoquem a cláusula rebus sic standibus, implícita em todos os contratos de trato sucessivo, e dispõe que, qualquer modificação na situação de fato, implica também alteração da execução das obrigações dos contratantes, ou seja, permite a resolução ou revisão dos contratos de execução continuada ou diferida, em razão de situações extraordinárias e imprevisíveis e que tornem a prestação excessivamente onerosa a uma das partes contratantes. 

Portanto, se for evidenciado que a empresa teve sua economia afetada por consequência da paralização da sua atividade, devido ao fechamento, mesmo que temporário do seu estabelecimento comercial em razão da pandemia, e tenha como prova que a execução do contrato se tornou excessivamente onerosa, essa poderá recorrer a teoria imprevisão, prevista no Código Civil, com intuito de resolução ou revisão do contrato de locação do imóvel comercial.

Por fim, é indiscutível que a pandemia causada pelo Covid-19 está totalmente enquadrada no termo “fato imprevisível, extraordinário e alheio às partes”, tendo em vista que tal fato mudou completamente o cenário em que fora outorgado o contrato. E ainda que seja possível a resolução ou revisão de contratos de locação de imóvel comercial com base na teoria da imprevisão pela via judicial, é importante destacar que, as partes envolvidas no negócio jurídico busquem, por meio de diálogo, e extrajudicialmente, medidas que sejam favoráveis para ambos.

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