CASE HARVARD – Problema no Paraíso: Conflito entre partes interessadas no projeto Paseo Caribe

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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ

PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO E PROCESSO CIVIL

Resenha Crítica de Caso

Verônica Fernandes Tramontini

Trabalho da disciplina TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS

                                                                 Tutor: Prof. CARLOS EDUARDO ANNECHINO M MIGUEL

Itajaí

2019

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CASE HARVARD – Problema no Paraíso: Conflito entre partes interessadas no projeto Paseo Caribe

Referência:

TORO, G.; SAGEBIEN, J.; QUINONES, V., Problema no Paraíso: Conflito entre partes interessadas no projeto Paseo Caribe, Richard Ivey School of Business, 2010. Disponível em: http://pos.estacio.webaula.com.br/Biblioteca/Acervo/Basico/POS593/Biblioteca_43721/Biblioteca_43721.pdf  Acesso em: 19/08/2019

O presente caso, idealizado pelo Professor Gwendolyn Toro, Dra. Julia Sagebien e Dr. Victor Quinones, traz como empresa principal do conflito a San Gerônimo Development Corporation e LEMA Developers, tendo como proprietário e Presidente, Arturo Madero. Trata-se de um grande desenvolvedor imobiliário, altamente bem-sucedido em Porto Rico, local onde se passa o caso.

Arturo foi o grande desenvolvedor do projeto, Paseo Caribe, projeto este, o grande protagonista do conflito estudado no caso, tendo também como protagonistas e contrários ao projeto o poder público, a comunidade porto-riquenha e Ongs.

O governo de Porto Rico, adquiriu em 1991, um terreno, de aproximadamente seis acres, do governo Federal dos Estados Unidos, na entrada de San Juan, a capital da ilha. Localizado ao longo da costa de uma das áreas mais turísticas e caras do local e a zona colonial da ilha.

Foi desenvolvido pelo governo, em 1993, um Plano de Uso Especial da Terra e regulamentação de zoneamento, chamado de Regulamentação de Planejamento n.º 23, podendo ser alterado apenas por emenda. No ano de 1999, o governo vendeu a propriedade para a Hilton International, com algumas exigências de construção. Mas, em 2000, a Hilton Internacional vendeu o terreno para Arturo Madero.

Foi apresentada, por Madero, Consulta de Uso da Terra ao Conselho de Planejamento, que aprovou o projeto, sem emendar o Plano anterior, contrariando a Regulamentação n.º 23, bem como, autorizou a emissão de permissões de desenvolvimento do projeto, enquanto uma série de estudos e permissões necessárias ainda estavam pendentes.

Assim, foi idealizado o Paseo Caribe, um grade projeto que conteria 930 quartos de hotel, centro de compras e entretenimento, grande estacionamento, calçadão ao longo do oceano, três condôminos de luxo e um monumento histórico. Tal projeto, seria financiado pelo First Bank of Porto Rico, custando US$200milhões.

Entretanto, ocorreu grande oposição pública e privada ao projeto. Principalmente dos moradores do San Luis Condominium, que alegaram que Paseo Caribe, aumentaria a densidade de visitantes, trazendo mais poluição sonora e visual, aumento de trafego, bloquearia a vista para o oceano, bem como luz e ventilação do condomínio. Ainda, juntamente com Ongs, apresentaram estudos e relatórios que apontavam que a construção as margens da costa era perigosa, podendo ocasionar ondas de atividades sísmicas e outros fenômenos naturais.

A aprovação do projeto Paseo Caribe, modificou os parâmetros de uso da terra em Porto Rico, o caso mostra diversas irregularidades e descumprimentos legais. O projeto não respeitou o acordado na venda inicial, dobrou o tamanho de algumas áreas, modificou a altura de edifícios, não houve qualquer análise de impactos no re-zoneamento e ambientais, propriedades públicas foram alteradas para propriedades privadas sem qualquer observação ao devido processo legal.

Em 2007 foi aberta investigação, relacionada a preservação da estrutura de um monumento histórico, entretanto foi levantada sérias dúvidas sobre o processo de concessão de permissões para o Paseo Caribe. Tudo isso acarretou a intervenção do Governador de Porto Rico, que ao fim da investigação, constatou que o local onde Paseo Caribe estava sendo construído era de domínio público, ordenando a interrupção da construção.

Houve grande protesto dos setores de investimentos e construção, pois tal entendimento trouxe grande insegurança a construções semelhantes. Também alegaram que isso afetaria negativamente a imagem de Porto Rico, reduzindo fluxos de investimentos e queda no mercado imobiliário.

Tudo isso, acarretou em uma disputa judicial entre, Arturo Madero e o First Bank, contra o Governo de Porto Rico. A batalha jurídica baseou-se em ser as terras do Paseo Caribe de domínio público ou não. Em 2008, o Tribunal de Justiça entendeu não ser de domínio público e Arturo era comprador em terceira linha.

Porém, foi revelado que a administração do Tribunal aceitou US$165.000,00, em doação de Madero para melhorias à infraestrutura física do tribunal. E ainda, a esposa do Juiz presidente do processe, tinha sido advogada do banco, cuja presidente e COO era a esposa de Madero, trazendo suspeitas ao processo.

Assim, com tudo demonstrado, podemos observar o conflito de interesse público e interesse privado. A importância do princípio da função social e socioambiental da propriedade. A inobservância de leis e do devido processo legal.