Conceito e natureza jurídica da locação de coisas

LOCAÇÃO (Lei nº 8245/91).

Introdução:

Três são as modalidades de locação: de coisas (móveis, tratada exclusivamente no CC e, imóveis, disciplinada na Lei 8245/91 e, supletivamente, pelo CC); de serviços (tratada no CC e presentemente absorvida em grande parte pelo contrato de trabalho, disciplinado pela legislação trabalhista) e de obra (contrato de empreitada).

O artigo 1º da Lei 8.245/91 (Lei de Locação - LL), por sua vez, indica aquelas locações que, embora de imóveis, continuam sendo reguladas pelo Código Civil e pela legislação especial. São elas:

a) de bens dos entes federativos e das respectivas autarquias e fundações públicas (porque o interesse público não se sujeita ao regime privado). Excluem-se, porém: sociedades de economia mista e empresa pública (reguladas pela Lei 8245/91);

b) vagas autônomas de garagem (caso desvinculadas da locação do imóvel – ex: se alugar aptº e garagem juntos, segue LL; se só garagem, segue CC);

c) espaços de publicidade (seguem as regras do poder de polícia – arts. 29 e 30 da CF);

d) apart-hotéis, hotéis residência e equiparados (o que vale é o contrato de hospedagem e não locação. Se hóspede não sai, cabe possessória para a restituição do imóvel);

e) arrendamento mercantil (leasing), porque é um contrato misto, de locação e compra e venda, regido por lei própria (L. 6099/74) e regulamentada pela Resolução nº 351/75 do Banco Central.

Nota: embora a LL não faça referência expressa, também estão fora do seu alcance os imóveis rurais (segundo a sua destinação), daí podermos dizer que a Lei 8245/91 se aplica aos imóveis urbanos destinados à residência ou à atividade comercial.

Conceito e natureza jurídica da locação de coisas

É o contrato por meio do qual uma das partes se obriga a ceder a outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição (artigo 565, CC).

Nota: A locação de gozo inclui o uso e os frutos; a de uso é a que mais se aproxima do comodato, com a diferença acerca da remuneração (no comodato é de graça e, na locação, há o aluguel).

Significa dizer, portanto, que o contrato de locação de coisas é bilateral (cria obrigações recíprocas para ambas as partes), comutativo (obrigações são conhecidas das partes na conclusão da avença), oneroso (o valor da retribuição pela locação é o aluguel), consensual (a obrigação é de cessão, independentemente da tradição da coisa), de relação duradoura ou execução continuada, (é essencial o decurso do prazo, determinado ou não), não solene (não exige forma especial, tanto que pode ser verbal), e impessoal (pois admite cessão e sucessão – há divergência doutrinária sobre isto).

Término da Locação

A locação, verbal ou escrita, termina nas seguintes hipóteses:

a) fim do prazo contratual (na verbal, em regra, não há prazo certo e, na escrita, se o locatário continuar no imóvel após decorrido o prazo certo, a locação passa a prazo indeterminado);

b) distrato (locador e locatário combinam dar fim à locação);

c) rescisão (um dos contratantes dá causa por dolo ou culpa);

d) resilição unilateral ou renúncia (só o locatário pode denunciar unilateralmente a locação, a qualquer tempo, pagando multa proporcional ao tempo restante de locação – art. 415 CC; o locador, antes de vencido o prazo, apenas retomará o imóvel por infração contratual – art. 9º).

Em qualquer destas hipóteses, a ação para reaver imóvel locado é a de despejo (nunca a possessória), ainda que desocupado o imóvel pelo inquilino, mas não entregues as chaves ao locador.

Exceção: A hipótese de desapropriação com alegação de urgência, face a sobreposição do interesse público sobre o particular.

Tipos de locação previstos na Lei nº 8.245/91

a) Locação Residencial, subdividida em: 1) com contrato escrito e prazo igual ou superior a trinta meses (denúncia vazia – art. 46 § 1º); 2) contrato verbal ou escrito, e prazo inferior a 30 meses (denuncia cheia – art. 47, I a V);

b) Locação não Residencial, com destinação para comércio ou similiar (artigo 51 a 56) – se vencido o prazo de locação (qualquer prazo), pode ser denunciado pelo locador dentro dos 30 dias seguintes ao vencimento (artigo 56) – se não denunciar, prorroga por prazo indeterminado e a retomada só é possível depois de notificação prévia (artigo 57);

c) Locação para Temporada, para a prática de lazer, realização de curso, tratamento de saúdo ou obras em imóvel – Prazo máximo de 03 meses (art. 48) – Permite a cobrança antecipada do aluguel (art. 49).

Garantias da Locação

a) caução – art. 37, I: prestada pelo locatário ou por terceiro em benefício do locatário - pode ser real (móveis ou imóveis), financeira (dinheiro até 3 meses de aluguel) ou de títulos ou ações – vide art. 38;

b) fiança (a mais comum) – art. 37, II – prestada por terceiro em benefício do locatário – contrato acessório e de caráter pessoal.

Súmula 214 STJ (o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu) – Qual o termo final da responsabilidade do fiador? Entendimento atual e majoritário: até a entrega das chaves, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado - art. 46, § 1º -, sem a sua anuência, a menos que tenha se exonerado desta garantia – art. 835 CC;

Súmula 332 STJ (a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges, leva à ineficácia total da garantia) – Só o cônjuge que não anuiu pode arguir a nulidade da fiança – Exceção: torpeza do fiador, p.ex.,