Contrato de Locação sem Garantia

O contrato de locação sem garantia: riscos, vantagens e desvantagens.

A garantia no contrato de locação serve para que o locador tenha alternativas para exigir, quando em mora, o pagamento do aluguel e demais encargos previstos em contrato. Pouco usado antes da promulgação da Lei 12.112/09, que adicionou ao artigo 59 Lei do Inquilinato (L. 8.245/91) o inciso IX, estabelecendo a garantia de despejo - em caráter liminar - em caso de falta de pagamento do aluguel e acessórios, esse tipo de contrato passou a ser de interesse dos locadores em função dessa facilidade do despejo. Todavia há de se observar não somente os requisitos legais, como a aplicação desse inciso nos tribunais brasileiros.

i. Vantagens:

O maior atrativo desse tipo de contrato é a facilidade de despejar o inquilino em mora. Isso acontece devido ao artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX da Lei 8.245/91. Esse inciso prevê que caso o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios e o contrato não preveja nenhuma garantia locatícia, a liminar de desocupação do imóvel deverá ser concedida em até 15 dias, independente da oitiva da parte contrária. Essa vantagem é principalmente relevante para aqueles locadores que desejam a possibilidade de retornar rapidamente o imóvel, ao invés de ter maior garantia sobre os valores em atraso.

Outra vantagem da ausência de garantia é que o valor do aluguel poderá ser cobrado antecipadamente, ou seja, no mês vincendo.

ii. Desvantagens:

A grande vantagem do contrato sem garantia - a facilidade de retomada do imóvel - esbarra na questão da morosidade do poder judiciário.

Apesar da lei estabelecer o prazo de 15 dias para a concessão da liminar de desocupação de imóvel, antes disso o locador deverá ingressar com a ação de despejo, aguardando os trâmites processuais (autuação e distribuição do processo). Mesmo após de emitida a ordem de despejo, até ser cumprida ainda demanda certo tempo, sobretudo num judiciário sobrecarregado como o brasileiro.

Além disso, a Lei exige como requisito da concessão da ordem liminar de despejo que o locador presta caução correspondente ao valor de 3 meses do aluguel ajustado em contrato. Todavia esse caução pode ser real ou fidejussória, sendo o mais comum que o próprio imóvel seja ofertado em caução.

Ainda há a desvantagem inerente a ausência de garantia: maior dificuldade para receber os valores devidos, justamente por não haver garantia locatícia no contrato.

iii. Riscos:

Por mais que a Lei seja clara em determinar a hipótese de cabimento da ordem de desocupação, analisando a jurisprudência do TJ-RJ sobre a matéria percebe-se que, embora a maioria dos juizes defira o pedido, nem sempre a liminar é concedida no primeiro grau de jurisdição.

Alegando a concessão de liminar ser uma excepcionalidade, alguns juízes de primeiro grau não aplicam o disposto em lei, sendo necessário interpor agravo de instrumento para ter a ordem de despejo do locatário em mora concedida. In verbis:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO