Contrato de locação, direito português

Contrato de Locação

1. Noções Gerais

Sendo um dos contratos de maior relevância do ordenamento jurídico português e mundial, o contrato de locação situa-se nos artigos 1022 ao 1120.

Logo de início, no primeiro artigo do Capítulo IV do Código Civil Português, o Legislador nacional preocupou-se em de definir o que síria o contrato de locação. Em seu artigo 1022, reza que: “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.

Em análise superficial do artigo supracitado, nota-se que a locação caracteriza um contrato especifico de prestação onde o proprietário de um bem, dispõe do mesmo e favor de um terceiro por um período de tempo mediante o recebimento de valores monetários, ou seja, é o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária.

Foi citado que o contrato de locação é um dos mais importante, ousaria dizer que ele é o segundo mais, perdendo apenas para o contrato de compra e venda. Mas porquê dessa importância toda? Bem o contrato de compra e venda e usado diariamente e diversas vezes durante o dia, ele pode ir do café da padaria até a compra de um imóvel multimilionário.

Já o contrato de locação tem sua relevância acentuada quando analisamos o seu efeito sócio econômico, pois ele proporciona a pessoas que não tem o montante suficiente para adquirir um bem possa usufruir por um prazo necessário e com um preço menor e proporciona ao bem locado uma melhor utilização, pois se não estivesse locado provavelmente ficaria ocioso.

Nas palavras do ilustre doutrinador Luís Leitão:

A locação desempenha uma importante função económica, na medida em que permite ao titular de direitos de gozo sobre determinada coisa obter um rendimento, concedendo temporariamente o gozo dessa coisa a outrem, o que pode fazer sem abdicar do direito correspondente. Por outro lado, permite a quem não tem capacidade para adquirir os bens que necessita obter o gozo correspondente ao mesmo, mediante o pagamento de uma quantia inferior ao que custaria a sua aquisição. Por fim a locação facilita o aproveitamento económico dos bens, na medida em que estes, em caso de não utilização pelo seu titular, em lugar de ficarem inativos, podem ser aplicados à satisfação da necessidade aleia.

2. Elementos Constitutivos do Contrato de Locação

Segundo a doutrina recomendada, o contrato de locação tem três elementos constitutivos centrais, a) obrigação de proporcionar a outrem o gozo de uma coisa b) caráter temporário e por fim c) retribuição.

Conforme a definição do artigo 1022 a obrigação de proporcionar a outrem o gozo de uma coisa e o primeiro elemento constitutivo da locação na qual o locador deve proporcionar o uso do bem conforme o fim determinado, vale ressaltar que esse elemento estar reforçado no artigo 1031 como sendo um dos deveres do locador.

Após a entrega do bem com a plena possibilidade de gozo o locador deixa de ter o dever de assegurar o gozo do bem, salvo nas hipóteses da lei, devendo o locatário tomar as devidas atitudes para a segurar o uso do bem. Em exemplo bem esdruxulo se há um bebum na porta da residência locada não é o locador que deverá tomar providencias a esse caso.

Contudo a responsabilidade o locador não finda com a entrega da coisa, pois no artigo 1036 se o bem for a variado pelo o tempo ou outro fator, aquele deverá fazer reparações necessárias para possibilitar o gozo do bem.

Além do locador ter o dever de proporcionar o gozo do bem, ele não pode ter atos que impeçam ou diminua o uso da coisa, salvo os que forem permitidos em lei. Caso o locatário venha sofrer tais atos, ele pode agir conforme o artigo 1037 2 cominado com o artigo 1276, ou seja, entrando com ação contra a perturbação ou esbulho levando.

O segundo elemento fundamental do contrato de locação é o caráter temporário. Como analisado anteriormente o contrato de locação e usado para possibilitar que uma pessoa goze de um bem por um período de tempo.

Esse período de tempo não pode ser ad eterno, tendo em vista uma melhor interpretação do conceito, o artigo 1025 determinou que a duração máxima dos contratos de locação seja de 30 anos e os contratos por prazos indeterminados tenha seu prazo conforme a lei.

Vale frisar que nada obstar que um bem seja locado por mais de 30 anos para um indivíduo, o que a lei proíbe é que um mesmo contrato dure mais de 30 anos, com isso se A loca a B um bem por um prazo de 25 anos e ao término ambos querem renovar o contrato, nada impedi que o façam por mais 6, 10, 15 ou 20 anos.

Por fim, o último elemento é o retributivo. O contrato de locação é essencialmente oneroso, pois ambas as partes têm o dever de cumprir obrigações. Como visto anteriormente o locador tem o dever de proporcionar o gozo da coisa entregando a mesma e perfeito estado ao locatário, todavia o locatário tem o dever de retribuir ao locador de forma periódicas e monetariamente rendas.

3. Características qualificativas do contrato de locação

O contrato em tela tem várias características qualificativa, a primeira é a locação como um contrato nominado e típico, pois é nominado pelo fato de a lei estabelecer uma categoria jurídica especifica a ele.

Locação como contrato consensual, pois ele é feito através do acorde de vontade entre as partes contratante, e a própria lei não inclui a entrega como elemento obrigatória à existência do contrato. Carlos Alberto Gonçalves, um doutrinador brasileiro diz que:

Contratos consensuais são aqueles que se formam unicamente pelo acordo de vontades (solo consensu), independentemente da entrega da coisa e da observância de determinada forma. Por isso, são também considerados contratos não solenes. Embora se possa dizer que todo contrato, na sua formação, é consensual no sentido de que pressupõe o consentimento, alguns existem para cujo aperfeiçoamento a lei nada mais exige que esse consentimento. A classificação em epígrafe também encara os contratos segundo a maneira como se aperfeiçoam.

Locação como contrato formal ou não formal, para entendemos essa definição temos que primeiro recorrer ao artigo 1023 que vai diferenciar o contrato de locação-arrendamento e o locação-aluguel, diferentemente do Brasil onde a palavra “aluguel” pode ser usada para bens móveis e imóveis, o ordenamento jurídico português