Execução de Contratos de Locação em Tempo de Pandemia (COVID19) e o Projeto de Lei 1.179/20 do Senado
Por: Gabriela Di Bernardi • 17/5/2020 • Resenha • 713 Palavras (3 Páginas) • 231 Visualizações
Execução de contratos de locação em tempo de pandemia (COVID19) e o projeto de lei 1.179/20 do Senado.
Sabe-se que o locatário mesmo em tempo de pandemia não pode deixar de pagar o aluguel, ainda que esteja com dificuldades financeiras, seja consoante a legislação ou pelo próprio contrato que foi firmado com o locador. A possibilidade de deixar de pagar o aluguel chegou a integrar o projeto de lei 1.179/20, mas, o projeto não teve muito sucesso, repercutiu mal junto ao senado e foi suprimido o art 10º que falava justamente sobre as locações.
Esse projeto fazia com que os alugueis mediante de uma notificação do locatário/locador ele pudesse suspender total ou parcialmente esses alugueis durante o período de março a outubro de 2020 no qual só passaria a pagar esses valores pendentes a partir de outubro, ocasionando um caos, pois os doutrinadores entenderam que desse modo, iria transferir o problema do locatário para o locador, acarretando em um acúmulo desses alugueis tornando ainda mais difícil posteriormente a quitação
Dentro desse projeto de lei a parte que foi aprovada foi o art 9º que trata sobre os impedimentos dos despejos em relação a essa inadimplência, essas ações de despejo só passaria a ser distribuída no final de outubro tendo em vista que no texto adotado foi proibida a concessão de liminar para desocupação do imóvel até 31 de outubro de 2020. Mas o referido disposto do art. 10 do projeto foi suprimido, no qual consentia aos locatários residenciais suspender o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março até 31 de outubro de 2020, cujo pagamento poderia ser parcelado. A retirada do art. 10 do projeto deixou os conflitos da relação locatícia para a livre negociação das partes.
De certa forma, é transparente que a sociedade global, incluindo a brasileira, combate no momento uma situação enérgica com resultados até o momento incomuns em vários aspectos. Então em um primeiro momento o mais viável a se fazer seria primeiramente verificar ou pedir para que o locatário comprovasse realmente se houve essa perda de renda e tal dificuldade financeira por motivo da pandemia, seja por uma redução salário ou até mesmo uma perda de emprego. Sempre formalizando tudo por e-mail ou até mesmo por um aditivo para não ficar um acordo apenas de boca a boca.
Muitos locatários buscam nessa situação um desconto no aluguel tanto por negociação extrajudicial como através também do judiciário e neste sentido temos decisões de tribunais, como por exemplo a decisão de locação comercial que saiu no tribunal de são Paulo, vejamos:
Locação comercial. Tutela de urgência. Pandemia por COVID19. Redução do valor do aluguem em face da proibição à abertura do estabelecimento comercial. Fato do príncipe que corresponde à figura da força maior. Artigo 317 do Código Civil que autoriza nesses casos a readequação do valor da contraprestação. Redução em 50% que se mostra razoável enquanto persistir aquela proibição. Recurso provido.(TJ-SP – AI 20817534720208260000 SP 2081753- 47.2020.826.0000, Relator Arantes Theodoro, Data de Julgamento: 06/05/2020, 36ª Câmara de Direito Privado, Data da Publicação: 06/05/2020).
Insta que o judiciário deve ser a última possibilidade de buscar esses acordos, pois acredita-se que a parte de conciliação entre as partes deve ser a prévia de tentativa para que haja um equilíbrio, pois entende-se que de um lado temos o locatário sofrendo tal dificuldade e de outro temos o locador que busca compreender tal situação.
Uma outra solução possível para que o locatário alcance uma solução diante da referida crise financeira e também para evitar que o problema se torne uma bola de neve seria buscar uma Novação, especificamente a novação objetiva, no qual permite uma nova negociação desses sujeitos locatário/locador para que eles celebrem uma nova obrigação (em se tratando do aluguel) a fim de substituir o valor do aluguel, extinguindo a obrigação de pagar o aluguel por aquele determinado valor previamente ajustado e substituindo aquela obrigação por uma nova que vai ser então estabelecida pelas partes.
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