Impactos na pandemia nos contrato de locação

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IMPACTOS DA PANDEMIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

BROSE, Paulo Roberto Vidart¹ BORGES, Marcelo de Avila¹ HARTER, Fabiana¹

GULARTE, Kézia Rosiely do Nascimento¹ AVILA, Francine Nunes²

KOPPER, Quelen² RODRIGUES, Natália Centeno² VERDI, Roberta²

RESUMO: Perante a Pandemia que afeta o Brasil nos últimos meses, buscou-se analisar os procedimentos que norteiam as relações contratuais, no Estado do Rio Grande do Sul. Utilizou-se o método de pesquisa dialético em consulta bibliográfica e documental. Realizou-se um estudo focado na lei do inquilinato e o que muda em função da COVID-19, o cumprimento das cláusulas contratuais. Com o intuito de complementar e aprofundar a pesquisa buscou-se acompanhar as medidas provisórias e projetos de leis, que tentam minimizar o impacto ocasionado nas relações entre locador e locatário. Pretendeu-se examinar e detalhar as várias nuances que ocorreram dentro do Direito para assegurar aos dois lados equidade nas relações, neste período de calamidade. Descreve-se desdobramentos jurídicos determinantes para ambos os lados dessa relação e por fim, efetuar análise das leis, jurisprudências e doutrinas, considerando aspectos do direito civil, contratual e penal. Chegou-se a resultados importantes que demonstram que no Direito nada é estanque e que as relações contratuais sofrem interferência do meio, principalmente como algo inimaginável até oito meses atrás, com a Pandemia, sendo o Direito função essencial à segurança jurídica e resolução de conflitos entre sociedade.

Palavras-chave: contratos, pandemia, locador, locatário, medidas provisórias

ABSTRACT: In view of the Pandemic that has affected Brazil in recent months, we sought to analyze the procedures that guide contractual relations in the State of Rio Grande do Sul. We used the dialectic research method in bibliographic and documentary consultation. A study was carried out focused on the tenancy law and what changes according to COVID-19, compliance with contractual clauses. In order to complement and deepen the research, it was sought to accompany the provisional measures and draft laws, which try to minimize the impact caused in the relations between lessor and lessee. It was intended to examine and detail the various nuances that occurred within the Law to ensure fairness in relations between the two sides, in this period of calamity. Determining legal developments for both sides of this relationship are described, and finally, analyzing the laws, jurisprudence and doctrines, considering aspects of civil, contractual and criminal law. Important results have been reached that demonstrate that in law nothing is watertight and that contractual relations suffer interference from the environment, mainly as something unimaginable until eight months ago, with Pandemia, the law being an essential function to legal security and conflict resolution between society.

Keyword: contracts, pandemic, lessor, lessee, provisional measures

1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O assunto a ser abordado neste artigo será a respeito dos contratos de locação em tempo de pandemia do novo coronavírus, o COVID-19, em que aborda aspectos do Direito Civil, Penal e Direito Internacional Público e Privado. Este trabalho pretende demonstrar como estão sendo cumpridos os contratos de aluguéis em tempo de pandemia, como estão sendo resolvidos conflitos entre o locador e locatário e quais a leis que vieram amparar, ajudar, solucionar ou diminuir esse conflito nesse período tão conturbado do mundo. Compreender as mudanças das leis para atender a nova realidade da sociedade e do judiciário, em função do surgimento dessa calamidade que afetou toda economia do Brasil, de muitos empresários que fecharam suas empresas e pessoas que vieram a perder seus empregos e não estão conseguindo cumprir com a obrigação de pagar os aluguéis, essa questão consiste no objetivo geral da pesquisa. Já os objetivos específicos são: perceber os princípios, que norteiam os contratos locatícios; identificar as relações processuais, caracterizando as responsabilidades do inquilino e do locador; investigar se há responsabilidade penal nas relações de locação e analisar a aplicabilidade dos projetos de leis e medidas provisórias durante a pandemia.

Realizou-se um estudo relacionado a Lei do Inquilinato, por meio de pesquisa bibliográfica e para subsidiar o desenvolvimento deste trabalho, decidiu-se por apresentar fatos e acontecimentos ocorridos de forma inesperada nessa relação. Com esta temática o seguinte artigo procura desenvolver os motivos pelos quais muitos contratos estão sendo descumpridos de forma parcial ou total, de maneira geral explanando de modo breve os vários ramos do direito envolvidos nessa relação jurídica, e como a economia brasileira foi atingida bruscamente e está passando por alterações nas questões contratuais, necessitando de meios jurídicos para organizar e resolver litígios que surgem nesse momento de pandemia, ou seja, a Justiça Brasileira e o direito deve estar em constante adaptação às novas realidades.

1. DESENVOLVIMENTO

As dificuldades de vigência dos contratos durante a pandemia é um problema que vem afetando de um modo geral, quase que a totalidade dos relacionamentos contratuais, sobretudo

as atividades que dependem de circulação de pessoas, que devido à quarentena imposta pelos órgãos de Saúde em todo o Território Nacional, seguindo recomendação da Organização Mundial de Saúde, diminuiu drasticamente a circulação das pessoas, acarretando com isso na queda nos negócios e consequentemente dos lucros e até mesmo do mínimo de capital de giro necessário para manter a economia em atividade. A ilustrar temos o comércio e o turismo que sofreram abalos importantes de natureza econômica que, por sua vez, causaram impactos na atual vigência dos contratos, tanto empregatício, mantido com os seus funcionários; como da cadeia de suprimentos com os fornecedores. Escolas particulares tiveram as suas atividades suspensas obrigando os pais a manterem seus filhos em casa, ocasionando com isso a crescente quebra de contratos no importante setor, pois deixou-se de prestar um serviço essencial.

Nesse período de dificuldades, a pandemia poderia se enquadrar como “caso fortuito ou de força maior” motivo gerador do descumprimento das obrigações contratuais ocorridas também nos casos em que os pais que foram demitidos da empresa na qual mantinham um vínculo empregatício, e consequentemente estes mesmos pais não tiveram mais proventos para custear a escola dos filhos, sendo assim configura-se um motivo de força maior para que houvesse uma quebra do contrato com a escola particular dos filhos por falta de condições financeiras, pode-se concluir que notoriamente observa-se o famoso “efeito dominó”, pois há aí uma sequência de quebras de contrato que precisaram ser realizadas por conta da pandemia, criando uma verdadeira dor de cabeça para ambas as partes, pois existem multas e diversos afins para o caso de quebra ou desfazimento de qualquer contrato.