O SISTEMA NACIONAL DE CONSERVAÇÃO E O DIREITO URBANÍSTICO

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FACULDADE INTERNACIONAL SIGNORELLI

DIREITO AMBIENTAL

SISTEMA NACIONAL DE CONSERVAÇÃO E O DIREITO URBANÍSTICO

Glaucia Tavares

Belo Horizonte

27 de março de 2017

O DIREITO DE SUPERFÍCIE.

O Direito de superfície é um direito real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer ou manter construção ou plantação sobre ou sob solo alheio; é a propriedade – separada do solo – dessa construção ou plantação, bem como é a propriedade decorrente de aquisição feita ao dono do solo de construção ou plantação nele já existente.

O Direito de superfície, como ferramenta de organização do crescimento urbano, vinculase ao princípio do ordenamento territorial, basilar no Direito urbanístico, segundo o qual o Estado deve promover políticas públicas com o objetivo de minorar as desigualdades regionais. Correlato a este último, é o princípio do desenvolvimento sustentável, cujo objetivo é promover o crescimento socioeconômico sem perder de vista o meio ambiente ecologicamente equilibrado. Esta política de desenvolvimento urbano aponta para uma intervenção sadia do Estado, sem exageros, na medida do necessário, respeitando sempre outro importante princípio, qual seja o da proporcionalidade.

A aplicação desse princípio se faz presente na matéria ora abordada, visto haver dois pressupostos básicos quanto à intervenção estatal: indispensabilidade (Erforderlickheit), necessidade e adequação, sem jamais ferir garantia ou Direito fundamental. O meio deve ser o mais adequado, o melhor entre os possíveis para alcançar a determinação proposta, para isso deve existir uma ponderação no sentido de restringir tal atuação. Isso significa que havendo colisão entre o princípio do crescimento ordenado e o princípio do desenvolvimento sustentável, por exemplo, haverá de ser feita uma ponderação, da qual não se excluirá nenhum dos princípios apontados, mas preponderará aquele mais adequado.

Já no dizer de Ricardo Pereira Lira^[1], “A idéia do Solo Criado pressupõe a adoção de um coeficiente único de aproveitamento do solo. É partindo-se dessa idéia que se pode chegar a uma concepção de Solo Criado strictu sensu, quando se terá que Solo Criado é o excesso de construção (piso utilizável) superior ao limite estabelecido em função do coeficiente único de aproveitamento”.

O meio ambiente cultural, como mais um dos aspectos do meio ambiente, junto ao natural, o artificial e o do trabalho, recebeu proteção penal por intermédio da Lei de crimes ambientais. Isso deriva do fato de o ser humano ser memorialista, fato que também se comprova quando se verifica, na visão que se faça de qualquer cidade, a quantidade de lembranças produzidas, onde ―os nomes de ruas evocam antepassados ilustres; os monumentos, acontecimentos históricos; as praças lembram eventos significativos e as construções reproduzem a época marcante que passou ou o presente que transcorre.

Em Brasil, fatos novos vieram a aconselhar novas formas do uso do solo urbano, redefinindo o conteúdo do direito de propriedade imobiliária em função da necessidade premente de regulamentar e ordenar o assentamento humano nas cidades. Esses fatos, conforme resume concisamente Ricardo Pereira Lira^[2], são basicamente os seguintes:

a)excessivo crescimento da população urbana, em decorrência da industrialização; b) assentamento dessa população nas cidades de maneira inteiramente desordenada, sem qualquer planejamento e racionalidade; c) assentamento da população de forma iníqua, realizandose esse assentamento sob o domínio da chamada segregação residencial, por força da qual às chamadas populações carentes e de baixa renda são destinadas as periferias do espaço urbano, em condições de vida as mais dilacerantes, recebendo as áreas de rendimento mais alto os maiores investimentos públicos; d) considerável atividade especulativa, em que os donos do solo urbano, utilizando a sua faculdade de nãouso, criam um banco de terras em seu benefício, aguardando o momento de,  pela alienação das glebas estocadas, locupletarse com as mais-valias resultantes dos investimentos de toda comunidade.

Todos estes dados concorrem de forma irrefragável para demonstrar a evidente necessidade de uma nova política urbanística de envergadura, à base da qual esteja uma concepção renovada da propriedade imobiliária. Fiorillo^[3] lembra que ―a preservação da função social da cidade (art. 182 da CF) passa a ter disciplina criminal ambiental (arts. 63 e 64 da Lei n. 9.605/98), da mesma forma que o meio ambiente cultural.

Roberto Braga^[4] afirma que:

a Lei 10.257/2001 é fruto de uma trajetória de luta de quase quatro décadas, sendo que o Estatuto da Cidade propõe-se a regular o uso da propriedade urbana visando o bem coletivo e o equilíbrio ambiental e discute as políticas ambiental e urbana no Brasil, fazendo sua análise sob a luz do conceito de sustentabilidade.

 

Conclui-se, ainda, que a política ambiental tem avançado mais efetivamente do que a política urbana no Brasil; que embora o Estatuto da Cidade incorpore apenas formalmente a questão da sustentabilidade, seus instrumentos concorrem para a promoção de cidades mais sustentáveis e que o viés localista do Estatuto da Cidade é o principal empecilho à sua efetiva implantação e contribuição ao desenvolvimento sustentável das cidades.

A fim de dar efetividade ao programado na Constituição é que surgiu o Estatuto da Cidade. O Congresso Nacional elaborou tal lei visando sempre à regulação da execução de políticas urbanas através do estabelecimento de “normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental”, como anuncia o artigo primeiro da lei em comento.

No artigo segundo da mesma lei se declara que “a política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana”. Para que esse objetivo seja alcançado determina quais instrumentos jurídicos serão utilizados, como o instituto da desapropriação, das servidões e limitações administrativas; da concessão de uso especial para fins de moradia. Aventa ainda a usucapião especial de imóvel urbano, o Direito de preempção e o Direito de Superfície.

O artigo 63 da Lei das cidades prevê a alteração de edificação ou local preservado e possui pena de reclusão, de um a três anos, e multa. O que se pretende, com o referido artigo, é que sejam preservadas as características do local especialmente protegido. Portanto, para Machado^[5] a alteração pode até ser para melhorar o local, mas o crime fica materializado se não houver autorização da autoridade competente ou se a modificação não obedecer aos limites da autorização.