POSSIBILIDADE JURÍDICA DE AÇÃO DE EXECUÇÃO CONTRA CONDOMINO INADIMPLENTE ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES E EFETIVA POSSE DO IMÓVEL

PARECER TÉCNICO

O Escritório David Lopes Advocacia e Consultoria Jurídica é composto por profissionais especializados na área do direito civil, atuando com direito de família, das sucessões, contratual, imobiliário, do consumidor, dentre outros, tanto na esfera extrajudicial e cartorária, quanto no âmbito judicial, objetivando solucionar da melhor maneira e com celeridade as situações e problemáticas de seus clientes.

Considerações

A situação fática gira em torno da possibilidade jurídica de ação de execução de taxa condominial contra condômino inadimplente antes da entrega das chaves e efetiva posse do imóvel.

Na demanda indicada, o condômino alega que detém a posse do imóvel desde a data da celebração do Termo de Autorização de Posse, ou seja, 20/12/2018, afirmando, inclusive, que não é de sua responsabilidade, o pagamento das taxas condominiais, já que a MRV não havia liberado as chaves devido inadimplência que o proprietário detinha junto à construtora.

DA RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO DA TAXA CONDOMINIAL APÓS A LIBERAÇÃO DO HABITE-SE

Não existe no Código Civil ou no Código de Defesa do Consumidor norma expressa sobre quando se inicia a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do condomínio. Porém, a doutrina e as jurisprudências majoritárias concordam que isso só deve ocorrer quando há posse efetiva do imóvel e, consequentemente, o usufruto dos serviços condominiais.

O simples registro do imóvel, transferindo a propriedade ao consumidor, ou uma disposição contratual que assim determine, não definem a responsabilidade pelo pagamento das obrigações referentes ao imóvel.

Somente a existência de relação jurídica material com o bem, a qual se inicia mediante a imissão na posse, permite que o comprador exerça domínio direto sobre o imóvel, gerando sua obrigação no pagamento do condomínio. Nesse sentido entendeu o STJ no julgamento do REsp nº 1.297.239 – RJ.

        

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ARTIGOS ANALISADOS: ARTS. 267, V E VI; 472 DO CPC; ARTS. 1.225, VII; 1.345; 1.417 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Ação de cobrança de cotas condominiais, ajuizada em 02.05.2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 14.12.2011. 2. Discussão relativa à responsabilidade do antigo proprietário de imóvel pelo pagamento das cotas condominiais. 3. É cediço que, à luz do art. 472 do CPC, os limites subjetivos da coisa julgada material consistem na produção de efeitos apenas em relação aos integrantes na relação jurídico-processual em curso, de maneira que, em regra, terceiros não podem ser beneficiados ou prejudicados. 4. Vários aspectos da responsabilidade da recorrente foram analisados, não tendo o Tribunal de origem invocado a preliminar de coisa julgada para extinguir o processo, nos termos do art. 267, V, do CPC, apesar de mencionar o resultado da outra ação e utilizá-lo como reforço de argumentação para acolher o pedido condenatório. 5. Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. 6. No que tange especificamente às hipóteses de compromissos de compra e venda, o entendimento amparado na jurisprudência desta Corte é no sentido da possibilidade de ajuizamento de ação para cobrança de quotas condominiais tanto em face do promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador dependendo das circunstâncias do caso concreto. 7. Ficando demonstrado que (i) o promissário-comprador imitira-se na posse e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente-vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário-comprador. 8. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação. 9. Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável, na matrícula do imóvel, seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem. nos termos dos arts. 1.225, VII; e 1.417 do Código Civil, no entendimento desta Corte, ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial. 10. Uma vez comprovada a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais, referentes ao período compreendido entre novembro de 1998 e julho de 1999, porque não imitido na posse do bem, não se pode, agora, afirmar o contrário somente porque atualmente, ele é o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade, perante a recorrente, no compromisso de compra e venda 11. A existência de eventual cláusula no compromisso de venda e compra, atribuindo de forma diversa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quando não há imissão na posse do bem pelo promitente comprador, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio. 12. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1297239 RJ 2011/0290806-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/04/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2014)

Tal prática vem sendo considerada pela jurisprudência, principalmente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), ilegal e abusiva, uma vez que as cobranças pelos encargos condominiais devem ser suportados pelo adquirente somente após a efetiva entrega das chaves, momento em que, de fato, o comprador pode adentrar ao imóvel e gozar das benesses do condomínio.

Se a construtora alegar que tais cobranças foram previamente estabelecidas no Contrato de Promessa de Compra e Venda, importante que você saiba que esta cláusula é ilegal e abusiva, não só por força das normas previstas no Código Civil (principalmente a redação do art. 1.345), como também e, principalmente, pelas normas de Defesa do Consumidor.

Perceba: independente da simples liberação do famoso e popularmente conhecido “HABITE-SE”, as taxas condominiais só são passiveis de cobrança após a efetiva entrada do comprador no imóvel, o que se perfaz mediante a entrega das chaves.

...