USUFRUTO SERVIDAO SUPERFÍCIE

Introdução

  O presente estudo tem por finalidade, analisar alguns dos direitos reais sobre coisas alheias, são eles: A superfície, a servidão e o usufruto. Esses direitos, são um desmembramento do direito de propriedade, que permite que o beneficiário do direito use e/ ou goze da coisa alheia.

                                              Superfície

  Trata-se do direito pelo qual o proprietário concede a outra pessoa, por tempo determinado, gratuita ou onerosamente, a faculdade de construir ou de plantar em seu terreno.

  Segundo Carlos Roberto Goncalves (2011), esse direito surgiu da necessidade de autorizar edificação sobre bens públicos, permanecendo o solo em poder do Estado.

  Sua instituição, se dá através de escritura pública devidamente registrada no Registro de Imóvel; sendo vetada por meio de testamento.

  São direitos do proprietário do solo (fundieiro ou concedente): poder receber quantia (a vista ou por parcelamento) chamada de “ solarium ”, caso o direito de superfície seja combinado de maneira onerosa; poder adquirir a construção ou a plantação, extinto o direito, independente de indenizar o superficiario, salvo convenção em contrário; é concernente a ele o direito de preferência na alienação do direito de superfície.

  São direitos do superficiario: o direito de plantar ou construir no terreno (não se autoriza obra no subsolo, salvo se inerente ao objeto da concessão); o direito de transferir a superfície a terceiros, e, por morte a herdeiros, não há laudêmio (compensação), essa proibição imposta ao proprietário do solo, incide ipso iure^[1], independente de previsão no contrato; e ainda, tem o direito de preferência na alienação do imóvel. Os deveres inerentes a essa figura são: o dever de pagar o que foi combinado (em caso de onerosidade); responder pelos encargos e tributos incidentes sobre o imóvel; manter a destinação para qual for prevista, se utilizar para outro fim, estará descaracterizada o instituto da superfície.

  A extinção do direito de superfície, se dá através da consolidação, vinda da fusão, na mesma pessoa, do direito de superfície e do direito de propriedade; pela destinação diversa dada ao terreno, como já visto anteriormente; pelo advento do termo; pela renúncia do superficiais; pelo distrato; pelo perecimento do bem gravado; pelo não uso do direito de construir, no prazo combinado e por fim, pela desapropriação do solo ou do direito.

Aduz o art. 1.375 do Código Civil:

In verbis:

“ Extinta a concessão, o proprietário passara a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário ”

   Não há que se confundir o instituto da superfície com a enfiteuse. O enfiteuta tem direito ao resgate da coisa, preenchidos os requisitos legais; confere todos os poderes inerentes ao domínio, é perpetua e prevê pagamento de comissão ao proprietário em caso de venda do direito, além do que, a enfiteuse se dá por meio de testamento, instituição que não é possível na superfície.

  Observa-se ainda, as diferenças em relação ao direito de superfície e o Estatuto da Cidade (EC). O EC é valido para imóveis urbanos (o CC para imóveis rurais), pode ser por tempo determinado ou indeterminado, abarca o direito de usar o solo, subsolo e o espaço aéreo; e não limita o direito a feitura de construção ou plantação.

                                                     Servidão

  O termo “ servidão” tem origem no Direito Romano, caracterizada a escravidão, implicando a ideia de que uma pessoa (o servo) era obrigada a servir perpetuamente a outrem (senhor).

Conforme Carlos Roberto Goncalves:

“ Foi no período Justiniano que o conceito de servidão passou a abarcar a relação de sujeito entre dois prédios e também o direito real de Gozo que alguém pode exercer sobre coisa alheia “^[2]

  De acordo com o Código Civil vigente no Brasil, trata-se do direito real (origina uma relação direta de prédio a prédio e não de prédio a pessoa) de gozo, que proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente, que pertence a dono diverso. Esse direito só recai sobre imóveis, não é vinculado a pessoa e sim a um prédio, como já visto. Ao imóvel que se beneficia, se dá o nome de dominante e o que recebe o gravame é chamado de serviente.

  Esse instituto, valoriza o prédio dominante, dando mais utilidade, deixando-o mais agradável ou cômodo, é geralmente utilizado para corrigir desigualdades naturais entre prédios ou para estabelecer padrões estéticos ou de comodidade entre imóveis.

  São características da servidão: a perpetuidade, caracterizada pela duração indefinida, trata-se da regra; a indivisibilidade, mesmo no caso da divisão do prédio dominante ou do prédio serviente, a limitação continua a gravar cada uma das partes do prédio serviente, exceto se a restrição perder seu sentido, só pode ser reivindicada como um todo um todo, mesmo que o dominante pertença a mais de uma pessoa, segundo GONCALVES (2011), é o mesmo que dizer que a servidão não se contrai ou se perde por partes; a inalienabilidade, ou seja, não é possível a transferência da restrição, por alienação, a outro prédio, em função da restrição ser feita pela necessidade do prédio dominante.

  Quanto ao modo de exercício: a servidão pode ser continua, quando independe da ação humana; ou descontinua quando dependem da ação humana, se descontinuas, serão ainda, positivas, quando o proprietário dominante tiver direito a uma utilidade do serviente, ou negativas, quando tiver o direito de ver o proprietário serviente se abster de certos atos.

  Quanto a exteriorização: pode ser servidão aparente, quando se revelam por obras ou sinais exteriores, visíveis e permanentes; ou não aparentes, quando não se revelarem por obras ou sinais exteriores.

  Quanto a origem: pode se tratar de servidões legais, quando decorrerem de lei; materiais, quando derivarem das condições prediais; convencionais, quando resultarem da vontade das partes.

  Se constituída por ato humano, se dá por negócio jurídico, registrado no Registro de Imóveis; através de sentença judicial, usucapião e destinação do proprietário.

  A jurisprudência tem entendido que, se o proprietário do prédio dominante tem o costume de se servir de um caminho aberto no prédio serviente, e se esse exterioriza-se através de sinais visíveis, surge o direito real sobre coisa alheia, passível de proteção possessória. O entendimento anterior, era no sentido de que somente surgiria o título transcrito, por se limitar ao direito de passar.