UMA ANÁLISE DO MERCADO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DO ESTADO DE SÃO PAULO NOS ÚLTIMOS OITO ANOS

FUNDAÇÃO ESCOLA DE COMÉRCIO ÁLVARES PENTEADO – FECAP

GRADUAÇÃO EM CIÊNCIAS ECONÔMICAS

MARCO ANTONIO MAGNOLI

RAPHAEL FERNANDES LIMA

UMA ANÁLISE DO MERCADO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DO ESTADO DE SÃO PAULO NOS ÚLTIMOS OITO ANOS

São Paulo

2015

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MARCO ANTONIO MAGNOLI

RAPHAEL FERANDES LIMA

UMA ANÁLISE DO MERCADO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DO ESTADO DE SÃO PAULO NOS ÚLTIMOS OITO ANOS

Monografia apresentada com o objetivo de aprovação na disciplina de Monografia III, sob orientação do Prof. Dr. Allexandro Emmanuel Mori Coelho.

São Paulo

2015

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SUMÁRIO

1        INTRODUÇÃO        5

1.1        Objetivo        6

1.2        Justificativa        6

2        REVISÃO BIBLIOGRÁFICA        8

3        O MERCADO IMOBILIÁRIO        13

3.1        O crédito imobiliário        19

3.2        Uma breve história das principais bolhas mundiais        20

3.2.1        Crise financeira e imobiliária japonesa        21

3.2.2        Bolha do Sub Prime, EUA (2008)        22

4        METODOLOGIA        24

5        DADOS        26

6        ANÁLISE ECONOMÉTRICA        28

7        CONCLUSÃO        34

8        REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS        35

ÍNDICE DE GRÁFICOS

Gráfico 1: Crédito imobiliário em valores reais        13

Gráfico 2: Unidades financiadas entre 2003 e 2014        14

Gráfico 3: Evolução do Crédito no Brasil em reais        19

Gráfico 4: Evolução da Taxa Selic        20

ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1: Índice de Confiança FGV        15

Figura 2: Variação IPCA - FipeZap Ampliado - FipeZap São Paulo        17

ÍNDICE DE TABELAS

Tabela 1: Desempenho e perspectivas das empresas da construção        17

Tabela 2: Resultado da Regressão – Variável Dependente Unidades Vendidas        28

Tabela 3: Teste de Raiz Unitária – Variável Unidades Vendidas        30

Tabela 4: Distribuição do Resíduo da Regressão        31

Tabela 5: Resultado da Regressão – Variável Dependente Financiamentos        32

Tabela 6: teste de raíz unitária – variável Financiamentos        33

1. INTRODUÇÃO

Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro seguiu por um crescimento virtuoso estimulado pela participação dos três setores que o compõem: a demanda, a oferta e as instituições financeiras.

Pela ótica da demanda temos os consumidores, que podem ser subdivididos em duas categorias: os investidores, que compram o imóvel em busca de uma revenda futura com a expectativa de que haverá uma valorização do preço do imóvel que supere os demais investimentos que teriam acesso e/ou para receber rendas provenientes de aluguéis quando o mesmo for alugado; e os compradores finais, que compram o imóvel para que possa ser utilizado como moradia.

Na ótica da oferta, estão as construtoras, incorporadoras e imobiliárias. As construtoras exercem a função produtiva, sendo responsáveis pela execução da obra, contratando a mão de obra necessária e fazendo toda a gestão do processo construtivo. As imobiliárias são responsáveis pela parte comercial, participando ou elaborando as pesquisas de mercado, estratégias comerciais e ainda administrando o processo, desde a captação do cliente até a assinatura do contrato de compra e venda. As incorporadoras coordenam todo o processo e são responsáveis pela elaboração do projeto, escolha de materiais, precificação, marketing, contratação da construtora, imobiliária e qualquer outro profissional que se faça necessário. Em determinados momentos a incorporadora atua em uma cadeia horizontal, possuindo sua própria construtora e imobiliária.

Por último, sendo as responsáveis pela concessão do crédito, fator decisivo para promover a expansão do setor imobiliário, estão as instituições financeiras.

Para alguns pesquisadores, a expansão imobiliária originou-se em função de uma série de fatores conjunturais, que foram iniciados no governo do ex-presidente Fernando Henrique Cardoso e consolidados durante o período dos governos Lula e Dilma. Esses fatores estão alicerçados na estabilidade dos preços e na queda na taxa de juros, conforme aponta Mendonça (2012). Poderíamos ainda citar o expressivo aumento na oferta de crédito induzida pelo governo, mediante o uso de seus bancos públicos, como um dos fatores que contribuíram para a expansão do setor.

1. Objetivo

Através de modelos econométricos e tendo como variáveis independentes: crédito, renda per capita na região analisada, unidades vendidas e índices macroeconômicos, pretende-se com essa monografia, estudar as razões e possíveis consequências da elevação nos preços dos imóveis no estado de São Paulo ocorrida nos últimos anos.

Por meio dessa análise, buscaremos entender se existe correlação entre as variações dos preços dos imóveis e de seus insumos, além de identificar se houve descolamento entre a evolução do preço destes insumos e dos demais produtos com o intuito de verificar se houve inflação de custo.