Direito Agrario

Aquisição da propriedade rural por estrangeiro

Histórico

A lei estabelece disposições especiais para a venda de terras brasileiras para estrangeiros, o que torna relevante algumas considerações sobre o tema, sobretudo diante da tendência da internacionalização econômica.

O processo de formação do Brasil está intimamente vinculado ao ingresso do estrangeiro no País. Apesar disso, desde o inicio da colonização, o Brasil nunca teve uma política coerente de imigração. Durante o século XIX, ocorreram no Brasil diversas concessões e limitações, que interferiram no processo de imigração. Todavia, nesse período, não houve a definição de uma política clara e planejada de imigração, conforme refere Olavo Acyr de Lima Rocha : o estimulo ou desestimulo á cinda de estrangeiros para o Brasil obedeceu a um movimento pendular.

Contemporaneamente, a Constituição Federal impõe restrições para que os estrangeiros, sejam pessoas físicas ou jurídicas, possuam o domínio, a propriedade ou a posse de imóveis rurais situados no Brasil, conforme preconiza o artigo 190 da Constituição Federal:

Art. 190. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.

As restrições á aquisição mencionada no artigo 190, estão presentes na lei numero 5709/71. Por força do artigo 23 da lei numero 8629/93 tais restrições valem também para o arrendamento de imóveis rurais para estrangeiros.

Oportunamente, cumpre registrar que a limitação á aquisição de imóveis rurais por não nacionais é uma comum na Constituição de diversos países. Isso ocorre porque a alienação de terras nacionais para não nacionais é muitas vezes vista como uma alienação do território nacional, ou seja a desnacionalização.

Olavo Acyr de Lima Rocha esclarece que a legislação brasileira com o objetivo de atender ao interesse nacional, estabelece três diretrizes básicas:

a) Proibir, como regra, as aquisições de imóveis rurais por estrangeiros residentes ou domiciliados no exterior pessoas físicas ou jurídicas.

b) Disciplinar essas aquisições por parte de pessoas naturais estrangeiras residentes no Brasil e pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil limitando-as quanto á área, segundo percentuais relacionados ao território nacional, por estrangeiro e por nacionalidade de estrangeiros.

c) Vincular essas aquisições á efetiva exploração dos imóveis, através de projetos que deverão ser aprovados pelas autoridades governamentais.

Em se tratando de pessoa física estrangeira, a aquisição do imóvel não poderá exceder a 50 modulos de exploração indefinida, em área continua ou descontinua, dependendo de autorização governamental, obtida através INCRA. Ressalte-se que somente o presidente da republica poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição alem dos limites fixados, quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do País, nos termos do artigo 3° da Lei numero 5709/71, conjunto com o artigo 7° § 5° do Decreto numero 74.965/74.

Quando se tratando de imóvel rural com área não superior a 3 modulos, a aquisição será livre, ou seja, sem necessidade de previa autorização governamental. No entanto já citado Decreto numero 74695/74 no seu artigo 7° § 3° restringiu a possibilidade de aquisição por estrangeiro, determinando a imprescindibilidade da autorização, quando o mesmo adquirir mais de um imóvel com área de 3 modulos. Dessa forma somente o primeiro imóvel com área menor a 3 modulos será de aquisição livre, enquanto que os outros dependerão da autorização do INCRA.

O inciso III do parágrafo 2° do artigo 12 da lei numero 5709/71 prescreve os casos das aquisições liberadas, ou seja, quando as referidas restrições ficam excluídas: que o imóvel tenha área inferior a 3 modulos rurais, que tenha sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura publica ou instrumento particular devidamente protocolado no registro competente e que tiverem sido castradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969 e quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens. O artigo 4° da mesma lei fixou ainda que, nos loteamentos rurais efetuados por empresas particulares de colonização, a aquisição e ocupação de no mínimo 30% da área total serão feitas obrigatoriamente por brasileiros.

A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderá adquirir imóvel rural destinado a implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estutarios nos termos do artigo 5° da lei 570971.

As alienações feitas com desrespeito á Lei 5709 são nulas de pleno direito conforme artigo 15.

Artigo 15 – A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel.

O artigo 23 da Lei 8629/93 que regulamenta a reforma agrária, remete a lei n° 5709 o arrendamento pelo estrangeiro ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil e acrescenta a competência do Congresso Nacional para autorizar tanto a aquisição e o arrendamento por estrangeiro, alem dos limites de área e percentual fixados na lei 5709 como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira de área superior a 100 modulos de exploração definidos no artigo § 2°.

Aspectos Genérico

A aquisição do imóvel rural por estrangeiro, pessoa física ou jurídica, sempre se constituiu preocupação basilar de todas as Nações e nós a regulamos através de Lei n° 5709 de 7 de outubro de 1971, a qual prescreve que o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural em território segundo os parâmetros estipulados em lei.

Como pré requisito básico inarredável a lei estipula, de logo, dois elementos