Maria Celebrou Com João Um Contrato De Promessa De Compra E Venda, Em Caráter Irrevogável E Irretratável, Referente Ao Imóvel Localizado Na Rua Jornalista Henrique Cordeiro, nº 310, Bloco 1, Apto. 1004, Na Barra Da Tijuca. Maria Efetuou O Pagamento

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL DO RIO DE JANEIRO.

Maria, brasileira, (estado civil), (profissão), portador da cédula de identidade R.G. nº xxxxxx e inscrição no CPF/MF nº xxxxxx, residente e domiciliado na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (Cidade), (Estado), por seu advogado e bastante procurador que esta subscreve, procuração em anexo (Doc), tendo seu escritório profissional localizado na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (Cidade), (Estado), onde de acordo com o artigo 39, inciso I, receberá as intimações, vem respeitosamente a presença de Vossa Excelência, com fundamento no artigo 16 do Decreto Lei nº 58/37, propor a presente

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Em face de João, brasileiro, (estado civil), (profissão), portador da cédula de identidade R.G. nº xxxxxx e inscrito no CPF/MF nº xxxxxx, residente e domiciliado na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (Cidade), (Estado), seguindo o rito sumário, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos:

DOS FATOS

Maria celebrou com João um contrato de promessa de compra e venda, em caráter irrevogável e irretratável, referente ao imóvel localizado na Rua Jornalista Henrique Cordeiro, nº 310, bloco 1, apto. 1004, na Barra da Tijuca. Maria efetuou o pagamento integral do preço estipulado para o negócio, contudo a escritura de compra e venda foi não devidamente registrada no RGI. Já que Maria está com dificuldades de localizar João, fato este que impossibilita a transcrição do imóvel adquirido.

Provam os documentos em anexo, que o requerente adimpliu todo o acordado, efetuando o pagamento de todos os valores negociados, não conseguindo porem, de forma amigável, que o requerido cumprisse a sua parte, diante da ausência do requerido, que é a escritura de compra e venda registrada no Registro Geral de Imóveis e a transferência de propriedade mediante a competente escritura definitiva de compra e venda.

Como efeito da displicência pelo requerido, propõe o requerente a presente ação para obter a tutela jurisdicional, defendendo seus direitos.

DO DIREITO

O direito do requerente está amparado pela legislação, precisamente nos artigos 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58, de 1937, devendo assim, o imóvel ser adjudicado pelo requerente.

O artigo 15 do Decreto-Lei nº 58, de 1937, diz que:

"Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda."

Bem como o artigo 16 do mesmo Decreto-Lei

"Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do art.15 , o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo."

A doutrina é pacifica sobre este assunto, e os professores Ricardo Arcoverde Credie (Adjudicação compulsória, São Paulo, Ed. Malheiros, 1997) e Mário de Aguiar Moura (Promessa de Compra e Venda, Rio de Janeiro, Ed. Aide, 1986, p. 160) entendem que não há necessidade de registro para que o promissário se valha da ação de adjudicação compulsória. De fato, é a interpretação mais coerente com o espírito da própria Lei que busca a proteção do promissário comprador. Pensar diferente seria impor uma injustificada sanção em detrimento da obrigação do promitente vendedor outorgar a escritura. Acrescenta-se, apenas, a necessidade de que a promessa não seja retratável.

Ora, tal obrigação do promitente vendedor decorre do próprio contrato, tenha ele sido ou não sido registrado. É uma obrigação de fazer que, inadimplida, pode perfeitamente ser substituída por decisão judicial nos termos dos artigos 461, 639 e 641 do Código de Processo Civil (execução de obrigação de fazer – pelo rito ordinário ou sumário) ou, facultativamente, pelo disposto nos artigos 16 e 22 do decreto-lei 58/37 (adjudicação compulsória, pelo rito sumário).

O registro seria, apenas, mais uma garantia ao promissário comprador, que teria assegurada a propriedade contra futura alienação do promitente vendedor para terceiros em face do direito real oponível erga omnes. O registro retira do promitente vendedor a disponibilidade do bem, a despeito de, estranhamente, continuar com o domínio sobre ele.

O registro atribui à promessa de compra e venda uma eficácia real cujo objeto é o futuro contrato definitivo.

Antes do registro, observa-se mero direito pessoal, que gera direitos obrigacionais e não reais.

Para Maria Helena Diniz, a inscrição da promessa de compra e venda de imóvel equivale a um direito real limitado, direito de aquisição, assecuratório do ‘contrahere’ futuro, não só em relação às partes contratantes, como ‘erga omnes’ ( Curso de Direito Civil Brasileiro. 4° Vol. Direito da Coisas. São Paulo, Ed. Saraiva, 1996. p. 413).

A jurisprudência também é pacifica em nossos tribunais:

STF Súmula nº 621 - 17/10/1984 - DJ de 29/10/1984, p. 18115; DJ de 30/10/1984, p. 18203; DJ de 31/10/1984, p. 18287.

Embargos de Terceiro à Penhora - Promessa de Compra e Venda - Inscrição no Registro de Imóveis

Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis.

STJ Súmula nº 84 - 18/06/1993 - DJ 02.07.1993

Embargos de Terceiro - Alegação de Posse - Compromisso de Compra e Venda de Imóvel - Registro

É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

Acórdão n. 0003605 – Data: 09-04-1996; Num. 0057225; Ano: 1994 – UF: RJ – Terceira Turma – Recurso Especial: Publicação DJ: 27/05/1996 p.17865. Promessa de compra e venda por instrumento particular, não inscrita no registro de imóveis. Caso em que não se pactuou arrependimento. De acordo com a decisão recorrida, " a promessa de compra e venda, por