Módulo 17. Contrato De Transporte

FACULDADE CÂMARA CASCUDO

CURSO DE DIREITO

DISCIPLINA: DIREITO CIVIL – CONTRATOS

PROFª.: ÚRSULA BEZERRA

MÓDULO 13. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

CONCEITO

É o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, locatário, temporariamente (o decurso do prazo poderá ser determinado ou indeterminando), uso e gozo de coisa não fungível, neste caso, imóvel residencial, não residencial ou comercial.

NATUREZA JURÍDICA

a) bilateral porquanto a prestação de um tem por causa, por razão de ser, a prestação do outro.

b) oneroso, porque ambas as partes obtém proveito econômico;

c) não solene, porquanto a lei não estipula qualquer solenidade específica;

d) comutativo, porque não envolve risco, as partes, locatário e locador conhecem desde a celebração do contrato, ao menos em tese, a prestação que lhes será fornecida e a que pretendem dar, presumindo-se, juris tantum, equivalentes;

e) de trato sucessivo;

f) cessão temporária de uso e gozo sem transferência da propriedade.

Observação quando a natureza do contrato de locação

Ementa

LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO. CONTINUIDADE DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ALUGUEL FIXADO PARA O PERÍODO CHAMADO DA GRAÇA. CABIMENTO.

"É inteiramente justificada a fixação do aluguel durante o período de ocupação do imóvel, vez que o aluguel não decorre necessariamente da locação, representando a contraprestação pelo uso da coisa alheia, pelo que se o locatário continua a usar o imóvel, mesmo depois de expirar o prazo do contrato não renovado, deve pagar o aluguel justo, de mercado, para que não se configure o seu enriquecimento sem causa."

Recurso conhecido, mas desprovido. (REsp 327022 / RJ, Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, DJ 04.02.2002 p. 487)

PROTEÇÃO LEGAL

Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato, tanto para imóveis edificados como não edificados, valendo não a sua localização, mas a sua destinação como determinante para a aplicabilidade de referida lei.

Despejo - Imóvel não residencial - Localização em zona rural – Atividade industrial - Prazo de desocupação - Um mês - Exegese do artigo 1.209 do Código Civil. A doutrina e jurisprudência são unânimes em classificar os prédios segundo sua destinação, desprezando seu local; portanto, em sendo a locação marcada por finalidade eminentemente industrial, deve ser considerada urbana, exigindo, dessarte, notificação de 30 dias. Ap. 177.275 - 3ª Câm. - Rel. Juiz Ferreira de Carvalho - J. 12.2.85, in (RT) 97/302 – No mesmo sentido, quanto a destinação do imóvel: RT 247/447, 248/445, 282/839, 305/732, 316/566, 348/321, 386/189.

Peculiaridade – inaplicabilidade do CDC

Ementa

Ação civil pública. Legitimidade do Ministério Público. Locação predial urbana. Inexistência de relação de consumo.

1. De acordo com precedente da Corte Especial, o Ministério Público está legitimidado para defender direitos individuais homogêneos que tenham repercussão no interesse público.

2. A Lei nº 8.078/90 – Cód. de Defesa do Consumidor – não se aplica às locações de imóveis urbanos, regidas pela Lei nº 8.245/91. Jurisprudência da 5ª e 6ª Turmas.

3. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag 590802 / RS

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO

2004/0032616-1, Ministro NILSON NAVES, DJ 14.08.2006 p. 340)

O código Civil pátrio (arts. 565 a 578 do CC) tem aplicabilidade para as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, suas autarquias e fundações, além dos Decretos ns. 9.760/1946 e 6.874/1944.

Aplica-se o CC ainda quanto a locação de vagas autônomas de garagem, Espaços para publicidade e Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparado.

TIPOS DE LOCAÇÃO

a) Residencial: destinada a residência, celebrada com pessoa natural;

Observação: Fiança e imóvel do fiador. Impenhorabilidade.

“se a fiança é destinada a garantir locação não residencial, o dispositivo legal que excluiu a moradia do fiador da lista de impenhoráveis é inaplicável. Ele se refere ao inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009, de 1990, que foi inserido pelo artigo 82 da Lei 8.245, de 1991, conhecida como lei do inquilinato. O inciso incluído estabelece que o imóvel do fiador em contrato de locação, sendo bem de família ou não, pode ser penhorado sim”. Min. Carlos Veloso do STF.

b) Empresarial: são aquelas destinada a fins industriais ou comerciais. Possui fundo de comércio protegido por ter fonte no contrato celebrado entre o locador e um empresário, sendo este os bens corpóreos e incorpóreos que integram o estabelecimento comercial, a fim de facilitar-lhe a marcancia. (art. 51 à 57)

Conceito de empresário (art. 966 do CC)

Os requisitos para que se configure um empresário são: a) intermediação; b) habitualidade; fim de lucro. Passível de fundamentar ação renovatória (arts. 71 a 74).

c) Não residencial: a locação será assim classificada se tiver por objeto um imóvel destinado à habitação, cujo locatário seja pessoa jurídica, empresário ou não. Também são classificadas desta forma as locações que poderiam ser consideradas empresariais, mas não preenchem o requisito da ação renovatória (ex. art. 53)

FORO COMPETENTE

Foro da situação da coisa

Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

II- é competente para conhecer e julgar tais ações o foro