Parceria E Arrendamento Rural

ARRENDAMENTO E PARCERIA RURAL DE TERRAS PÚBLICAS

RESUMO: O presente trabalho estuda o arrendamento e a parceria rural de terras públicas, trazendo conceitos, características, bem como os limites impostos aos contratos de arrendamento e parceria rural. Desta forma esclarecemos que a cessão do uso da propriedade rural para exploração de atividades agrícolas ou pastoris é regulada pelo antigo e relativamente defasado Estatuto da Terra (Lei n° 4.504/64) e pode receber a forma jurídica de Arrendamento ou de Parceria Rural. Em linhas gerais, a diferença entre o arrendamento e a parceria encontra-se na divisão ou não dos riscos do exercício da atividade rural exercida, seja ela agrícola, seja pastoril. Assim também será abordado a diferença de tais institutos.

Palavras-chave: Arrendamento Rural. Parceria Rural. Terras Públicas. Contratos.

1 INTRODUÇÃO

A cessão do uso da propriedade rural para exploração de atividades agrícolas ou pastoris é regulada pelo antigo e relativamente defasado Estatuto da Terra (Lei n° 4.504/64) e pode receber a forma jurídica de Arrendamento ou de Parceria Rural.

Em linhas gerais, a diferença entre o arrendamento e a parceria encontra-se na divisão ou não dos riscos do exercício da atividade rural exercida, seja ela agrícola, seja pastoril.

Com efeito, ao passo que nos contratos de arrendamento o proprietário recebe retribuição certa, na forma de aluguel, sem participar dos riscos do negócio, nos de parceria o proprietário divide com parceiro o resultado e os riscos do empreendimento. A contrapartida deste reside nos frutos da colheita, se ela ocorrer.

Essa diferença estrutural implica, necessariamente, importantes consequências jurídicas, no âmbito civil, que serão, em linhas gerais, objeto do atual estudo.

2 ARRENDAMENTO RURAL

Antes de adentrarmos no estudo da possibilidade de arrendamento de terras públicas devemos estudar o instituto dos contratos de arrendamento rural, como a sua conceitualização, características, limitações impostas pela legislação, bem como sobre o direito de renovação, direito de retenção por benfeitorias, limite máximo do valor do arrendamento e o direito de preferência na aquisição de imóvel.

O Contrato de Arrendamento Rural é aquele pelo qual o proprietário (arrendante) cede ao arrendatário, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de seu imóvel rural (no todo ou em parte, com ou sem benfeitorias e outros bens), para que o arrendatário exerça atividade extrativa, agropecuária, agroindustrial ou mista, mediante retribuição certa ou aluguel (Art. 3º do DL 59.566/66).

O contrato de Arrendamento Rural tem como principal característica a obrigação do arrendatário de pagar quantia liquida e certa para o arrendador, independentemente da atividade rural exercida na terra tenha trazido prejuízo ao arrendatário, pois este deve cobrir todos os riscos da sua atividade agrícola. Portando podemos dizer de modo mais simplificado que ao arrendar a terra nesta modalidade é como se o arrendatário pagasse um aluguel sobre a utilização da terra, independe se a sua atividade agrícola tenha lhe trazido boa ou má produção.

2.1 LIMITAÇÕES IMPOSTAS AOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO

Entre as principais limitações impostas pela legislação agrária (art. 95 do Estatuto da Terra e art. 13 do DL 59.566/66), podemos elencar: a) prazo mínimo de 3 anos para a vigência do contrato; b) direito de preferência na aquisição do imóvel; c) direito a indenização das benfeitorias necessárias e úteis feitas no imóvel; d) limitação do preço do aluguel em função do valor cadastral do imóvel e e) direito à renovação do contrato de arrendamento.

Esses direitos sofreram recentemente leves modificações pela Lei 11.443, de 5 de Janeiro de 2.007.

Antigamente o arrendador não tinha muitas opções para desvencilhar-se do arrendatário, pois a legislação lhe restringia a faculdade de desistir do arrendamento.

Com a nova redação do inciso IV do Art. 95, no entanto, restabeleceu-se o domínio do arrendador sobre o contrato. Com efeito, é este agora que tem a faculdade de desistir do arrendamento ou fazer nova proposta, afastando a prorrogação automática do contrato. Veja-se, o texto da lei:

IV - em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos.

Além disso, continua valendo o inciso V do mesmo Art. 95, cuja redação foi alterada somente na forma, no sentido de que pode o arrendador retomar, mediante notificação prévia de 6 meses, o imóvel para uso próprio ou de descendente seu, afastando completamente o direito de preferência do arrendatário.

Continua o arrendatário a ter o direito à indenização das benfeitorias úteis e necessárias que fizer no imóvel arrendado, bem como das voluptuárias, se estas forem autorizadas pelo arrendador-proprietário, conforme o inciso VIII do artigo 95 da legislação em tema.

E tal retenção trata-se da hipótese do não pagamento dessas benfeitorias, sendo que desta forma o arrendatário poderá permanecer na posse e no gozo da terra até que lhe sejam indenizados os investimentos, na forma de uma prorrogação obrigatória do Contrato de Arrendamento (continua, portanto, sendo devido o “aluguel”).

Essa permanência na posse e no gozo da terra, no entanto, depende da impetração de medida judicial adequada, qual seja, embargos retenção por benfeitorias (art. 744 do Código de Processo Civil), e, evidentemente, da boa-fé do arrendatário.

2.1.2 Limite máximo do valor do arrendamento

O valor do aluguel pago ao arrendador pelo arrendatário, não pode ultrapassar 15% do valor cadastral do imóvel, a menos que a cessão seja parcial, em glebas selecionadas exclusivamente para exploração de alta rentabilidade, caso em que o limite é aumentado para 30%, conforme inciso XII do artigo 95 da legislação em comento.

O valor cadastral considerado para o limite estipulado por esse dispositivo, consoante à jurisprudência