Direito Real Sobre Coisas Alheias

1. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

1.1 Conceito

O estudo dos direitos reais e direitos pessoais faz parte da disciplina do Direito Civil , tendo em vista que o direito é um conjunto de normas que serve para conduzir as pessoas através de normas, leis, fundamentos.

O homem, desde os tempos primórdios, sempre viveu o direito de posse, de ter como sua a coisa, ou seja, o direito das coisas para dispô-las limitadamente, como quisesse, com respeito, ponderação e aplicação.

Com maior clareza, direito real por excelência é a propriedade, a qual, a princípio, engloba todos os atributos desse poder sobre a coisa. A esse respeito Silvio Rodrigues diz em sua doutrina: “O direito real mais completo é o domínio, pois confere ao seu titular a prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reivindicá-la de quem quer que injustamente a possua” (Rodrigues, 2003, p. 259).

No entanto, pode-se conceber, ou se constituir direito real sobre um bem, cujo exercício tem por privilégio um dos atributos da propriedade.

Os direitos pessoais são decorrentes, isto é, provindos de lei ou contrato, os quais vêm conferir a alguém a possibilidade de exigir da outra parte, determinada prestação de uma obrigação, ou mesmo exigir que outrem se abstenha de fazer algo, capaz de gerar uma obrigação e, em não a cumprindo (obrigação), o direito a indenização.

Diferentemente de direito na coisa, é direito à coisa, ou, ainda melhor, direito à determinada coisa.

Muito presente nos direitos pessoais, o lado econômico da obrigação/ prestação, explica o fato da possibilidade de se resolver em indenização, a fim de que, a parte, vítima da inadimplência da outra, seja compensada dos prejuízos disto decorrentes.

À vista disto, fundamentalmente se estabelece diferença entre os direitos reais e pessoais, e que, o primeiro é oponível contra todos que não o titular, o segundo somente contra determinada pessoa.

Algumas características dos direitos reais:

- Jus in re (direito sobre a coisa);

- Tipicidade, a enumeração trazida pelo Código Civil como taxativa, inclusive, isto também se constitui em diferença entre os direitos reais e pessoais, pois não ficam ligados a uma enumeração legal. Quanto ao sujeito passivo, são todas as pessoas que não o titular do direito, no entanto, para assim ser, há de se ter dado publicidade através do registro em caso de imóveis.

- Perpétuo, por serem mais estáveis e dura adouros. seqüela, o direito real recaindo sobre determinado bem grava-o, ao titular é dado o poder de perseguir a coisa e reivindicá-la, esta característica, bem como a imediatamente anterior se mostram muito presas ao chamado caráter absoluto do direito real, hoje não há como sustentar o caráter absoluto dos direitos reais, com a concepção que em tempos já idos teve a saber, só como exemplo, a própria função social que a propriedade, direito real por excelência deve ter, bem como o Poder de Polícia exercido pelo Estado que serve justamente para impor limites que esses direitos absolutos deverão se revestir. O objeto há de ser coisa certa e determinada, ou seja, certo quanto a existência e determinado quanto a extensão e limites objetivos.

Fábio Ulhoa Coelho, em sua doutrina classifica direitos reais sobre coisas alheias da seguinte forma:

“Os direitos reais sobre coisas alheias se subdividem em três classes: direitos reais de gozo (servidão, usufruto, uso, etc.), de garantia (penhor, hipoteca e anticrese) e à aquisição (titulados pelo promitente comprador)” (Coelho, 2006, p. 221).

Os Direitos reais sobre coisas alheias são aqueles onde, a pessoa devedora, independente dela ter ou não a posse do bem, ela terá que ser a proprietária dele, esses direitos recaem sobre o imóvel e, o credor terá em garantia, a tradição, a posse desse bem, se a modalidade de direito assim lhe permitir, senão a posse continua com o proprietário.

Esses direitos, por serem sobre coisas alheias, devem sempre advir de leis específicas.

1.2 ESPÉCIES

Quanto às espécies, em sua doutrina, Nelson Godoy Bassil Dower faz referências a respeito:

“Os direitos reais sobre coisas alheias podem ser direitos de fruição, que alcança a substância da coisa, ou seja, a substância da coisa fica a serviço do titular; o direito de garantia, que recai sobre o valor da coisa, pois o papel econômico desse direito é assegurar o cumprimento da obrigação pela sua vinculação a determinados bens”. (Dower, 2004, p. 21- 2).

Os direitos reais limitados: são os chamados “jura in re aliena”, ou direitos nas coisas alheias, ou seja, nas coisas de propriedade dos outros. São vários os direitos reais limitados que nós vamos estudar este semestre, e que se subdividem em:

1) direitos reais de gozo ou fruição: Superfície, Usufruto, Uso, Habitação. Servidão Predial, Enfiteuse e Direito do Promitente Comprador.

2) contratos com efeitos reais: Contrato de compra e venda de imóvel a prazo e compra pelo locatário do imóvel locado.

3) direitos reais de garantia: Penhor, Hipoteca e Anticrese

1.3 Pontos/características importantes:

a) Os direitos reais de gozo ou fruição são autônomos, têm vida própria, têm existência independente;

b) No direito real de fruição, a posse direta da coisa sempre se transfere ao titular do direito real sobre a coisa alheia,

c) O titular do direito real de fruição tem direito à substância da coisa, ou seja, à coisa em si para exercer o jus utendi(parcial) e fruendi (exclusivo).

O Direito das Coisas divide-se em:

a) direito real ilimitado: é o chamado “jus in re propria”, ou direito na coisa própria, que é a propriedade, o mais amplo, complexo e importante direito real.

b) direitos reais limitados: são os chamados “jura in re aliena”, ou direitos nas coisas alheias, ou seja, nas coisas de propriedade dos outros. São vários os direitos reais limitados, e se subdividem em:

1) direitos reais de gozo ou fruição;

2) contratos com efeitos reais;