DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

Conceito

O estudo dos direitos reais e direitos pessoais faz parte da disciplina do Direito Civil. O homem, desde os tempos primórdios, sempre viveu o direito de posse, de ter como sua a coisa, ou seja, o direito das coisas para dispô-las limitadamente, como quisesse, com respeito, ponderação e aplicação. Com maior clareza, direito real por excelência é a propriedade, a qual, a princípio, engloba todos os atributos desse poder sobre a coisa. A esse respeito Silvio Rodrigues diz em sua doutrina: “O direito real mais completo é o domínio, pois confere ao seu titular a prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reivindicá-la de quem quer que injustamente a possua” (Rodrigues, 2003, p. 259). No entanto, pode-se conceber, ou se constituir direito real sobre um bem, cujo exercício tem por privilégio um dos atributos da propriedade.

Os Direitos reais sobre coisas alheias são aqueles onde, a pessoa devedora, independente dela ter ou não a posse do bem, ela terá que ser a proprietária dele, esses direitos recaem sobre o imóvel e, o credor terá em garantia, a tradição, a posse desse bem, se a modalidade de direito assim lhe permitir, senão a posse continua com o proprietário. Esses direitos, por serem sobre coisas alheias, devem sempre advir de leis específicas.

O direito real sobre coisa alheia é o de receber, por meio de norma jurídica, permissão do seu proprietário para usá-la ou tê-la como se fosse sua, em determinadas circunstâncias, ou sob condição de acordo com a lei e com o que foi estabelecido, em contrato válido (Godofredo Telles Júnior).

DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO SOBRE COISAS ALHEIAS

Direitos reais são direitos subjetivos de ter, pelo qual pode o ser dominar coisas corpóreas e incorpóreas. O direito real sobre coisa alheia é o de receber, por meio de norma jurídica, permissão do seu proprietário para, usá-la ou tê-la como se fosse sua, em determinadas circunstâncias, ou sob a condição de acordo com a lei e com o que foi estabelecido em contrato válido. São eles:

Enfiteuse: CC de 1916 arts. 678 a 694 c/c NCC art. 2038

A enfiteuse, nos tempos antigos, consistia no direito de cultivar o campo alheio, mediante uma pensão anual e de aproveitá-lo tão amplamente como o faria o proprietário sem, no entanto, destruir­lhe a substância. A enfiteuse conserva as mesmas características da era romana e está proibida pelo novo código civil, todavia, as relações enfitêuticas estabelecidas pelo código anterior continuam reguladas por ele entre os artigos 678 e 694.

Enfiteuse é um contrato real (de arrendamento) através do qual o proprietário de terreno alodial cede o domínio de um imóvel, restritiva e perpetuamente, a outrem, chamado enfiteuta, atribuindo-lhe o direito de percepção de toda a utilidade sobre o mesmo, com o encargo de lhe pagar uma pensão ou foro anual e a condição de conservar para si o domínio direto.

O dono ou senhorio continua sendo o proprietário, mas o domínio útil passa para o enfiteuta, como se também proprietário fosse.

O enfiteuta pode vender o domínio útil, respeitando o direito de preferência do senhorio direto e pagando-lhe um laudêmio ou taxa de dois e meio porcento do valor da venda. O enfiteuta tem também o direito de resgate, ou seja, o direito de adquirir a terra, após 10 anos, mediante o pagamento de um laudêmio de dois e meio porcento, mais o valor de dez pensões anuais.

Constitui-se a enfiteuse por escritura pública com respectiva transcrição no Registro de Imóveis, por testamento ou sucessão hereditária; por usucapião (no caso do senhorio não ser o dono, lhe é dado o direito de usucapir em relação ao verdadeiro dono) = CC. art. 1238 e 1242.

Extingue-se a enfiteuse pela renúncia, pela deterioração do prédio, pela falta de pagamento, por três anos, das pensões anuais, ou ainda, pela morte do enfiteuta sem herdeiros64.

Servidões prediais: CC arts. 1378 e 1389

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

As servidões representam o encargo ou ônus, que se estabelece sobre um imóvel em proveito ou utilidade de outro imóvel, pertencente a outro proprietário. Este ônus, a que se sujeita o imóvel ou prédio alheio, em favor de outrem, constitui para esse um direito real, que lhe assegura uso e gozo da serventia, que se constitui em servidão.

As servidões estabelecem-se somente entre prédios vizinhos, onde aquele submetido a ela é o serviente e o que se favorece chama-se dominante. São direitos reais de gozo sobre imóveis que, em virtude de lei ou vontade das partes, se impõem sobre o prédio serviente em beneficio do dominante.

Para que a servidão tenha existência será preciso a existência de um encargo que pode consistir numa obrigação de tolerar certo ato ou abster-se de praticar ou permitir que outro pratique, mas não se confundem com matéria de obrigação de não fazer posto que o ato que o constitui deve ser público e levado a registro.

CARACTERÍSTICAS DA SERVIDÃO:

a) É em regra uma relação entre prédios vizinhos mas podem não ser na medida em que, no caso das servidões contíguas, os imóveis se utilizam de outro sem que o sejam, como na passagem que favorece várias propriedades;

b) Privação do proprietário no uso e gozo de seu bem e, por isso, não pode recair sobre prédio do próprio titular;

c) Só podem ser instituídos sobre bens imóveis e sobre uma servidão não se pode constituir outra: a servidão é inalienável;

d) É instituído em beneficio de um prédio e não de uma pessoa, ela serve a coisa e não ao dono;

e) É perpétua e não se presume;

f) Não constituem servidão atos de mera tolerância, como o trânsito tolerado por cortesia.

CLASSIFICAÇÃO DAS SERVIDÕES:

a) rústicas: aquelas localizadas fora do perímetro urbano e servem para tirar água de poço ou de cisterna do vizinho (servidão de água); para transitar (servidão de passagem); para