Direitos reais sobre coisa alheia. Superfície.

ETAPA 1

Aula-tema: Direitos reais sobre coisa alheia. Superfície.

Passo 1

Identificar quais dos bens imóveis, pertencentes a Tibúrcio, são passiveis de direito real de superfície.

O bem imóvel que pertence ao Tibúrcio, que se diz passível de direito real de superfície é um terreno de quinhentos metros quadrados localizado em Ibiúna-SP.

Passo 2

Elaborar um parecer para seu cliente, explicitando os bens apontados no Passo 1, fundamentando-o.

PARECER JURIDICO

EMENTA: DIREITOS REAIS – DIREITO DE SUPERFÍCIE - CONTRATO – ESCRITURA PÚBLICA

RELATÓRIO

Trata-se da presente consulta encaminhada pelo Tibúrcio de Souza, a esta Procuradoria-Geral, solicitando esclarecimentos acerca de um terreno onde ele é o proprietário, e aparenta preocupado com o bem sem utilização, pretendendo dar destinação econômica ou social a sua propriedade.

Nesta trilha, a consulta passa pelo questionamento de como será a melhor forma de utilização da propriedade, pedindo também o auxílio jurídico para atender da melhor forma as suas pretensões.

Com efeito, o cerne do presente parecer versa sobre um possível Direito de Superfície, sobre um terreno localizado na cidade de Ibiúna – SP.

Eis o relatório. Passo a opinar.

FUNDAMENTAÇÃO

A seguinte questão objeto de análise diz respeito em dar utilização a um terreno de quinhentos metros quadrados localizado na cidade de Ibiúna – SP.

Cabe ao caso a aplicação de Direito Real de Superfície, que nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves podemos analisar:

“Trata-se de direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia, de origem romana. Surgiu da necessidade prática de se permitir edificação sobre bens públicos, permanecendo o solo em poder do Estado. No direito romano o Estado arrendava suas terras a particulares, que se obrigavam ao pagamento dos vectigali, com o objetivo precípuo de manter a posse das largas terras conquistadas” (Direito Civil Brasileiro 5, Direito das Coisas, pág. 443).

O Código Civil em seu artigo 1369 traz a definição de Superfície, vejamos:

“O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão”.

Sobre minha opinião, vejo grande vantagem em usar o Direito de Superfície para dar origem de utilização ao terreno, vejamos a seguir:

A superfície é um modo inteligente de exploração da propriedade imóvel urbana ou rural, para fins de, respectivamente, construção (nas cidades) ou plantação (no campo).

Pela utilização, o superficiário deverá pagar todos os encargos e tributos que incidam sobre o imóvel como um todo, terreno mais construção, como se proprietário fosse.

Entre as vantagens para o proprietário se destacam a possibilidade de uso do subsolo, desde que não atrapalhe as atividades na superfície; assim nas áreas urbanas será possível o proprietário ceder a superfície para alguém construir um edifício, enquanto no subsolo o proprietário poderá explorar teatros e cinemas.

Outras duas vantagens para o proprietário: ver seu terreno conservado pelo superficiário, que o vigiará da invasão de terceiros; e ainda ao término do prazo da superfície, o proprietário, ou seu herdeiro, poderá ficar com as construções e benfeitorias, de regra sem indenizar o superficiário.

As vantagens para o superficiário são evidentes, afinal há muitas pessoas precisando de um lugar para morar nas cidades e de terras para produzir no campo; e a superfície, como de regra os direitos reais, perduram por décadas, transmitindo-se aos herdeiros, sem possibilidade de desistência do proprietário, afinal a relação jurídica que se estabelece é entre o superficiário e a coisa, diferente da locação ou arrendamento, que é um contrato entre pessoas.

Tenho como sugestão também um possível pretendente para o caso.

Max Schiffer, um cliente antigo do escritório, veio por ventura a comentar sua intenção de construir uma lanchonete do tipo fast-food, mas por ora não teve interesse em adquirir a propriedade de nenhum terreno.

Como advogado, informei-o da disponibilização do respectivo terreno, onde ele demostrou bastante interesse.

CONCLUSÃO

Por todo o exposto, opino nos seguintes termos:

a) Desfrutar do Direito Real de Superfície onde vejo melhor utilização para a propriedade;

b) Analisar o caso de Max Schiffer que tem bastante interesse no respectivo terreno, onde mostra boa-fé na negociação;

c) Entretanto, caso haja acordo entre os mesmos, que seja feito um Contrato de Escritura Pública de Constituição de Direito de Superfície, nos termos do artigo 1369 do Código Civil.

É o parecer.

Ibiúna, 07 de Outubro de 2015.

Passo 3

Identificar quais personagens, apresentados na situação fática, poderão ser sujeitos na relação jurídica do direito real de superfície.

O personagem apresentado na situação fática que poderá ser sujeito na relação jurídica do direito de superfície é o Max Schiffer, que tem a intenção de construir uma lanchonete do tipo fast-food.

Passo 4

Elaborar documento competente para firmar o direito real de superfície estabelecido entre as partes escolhidas no passo 3.

Contrato de Escritura Pública De Constituição De Direito De Superfície

Nesta cidade de Ibiúna, no Tabelionato do 1º Ofício de Notas, compareceram partes entre si justas e contratadas, a saber: OUTORGANTE CONCEDENTE: Tibúrcio