Compromisso real

A obrigação real pressupõe uma atividade do devedor (prestação), satisfativa do interesse do credor.

Obrigação Propter Rem (Ob Rem, Obrigação Real, In Rem) situam-se entre os direitos das obrigações e direito das coisas. Trata-se de uma obrigação de natureza híbrida (pessoal e real), pois se vincula a uma coisa acompanhando-a.

Exemplo: Obrigação de pagar taxa condominial (RESP 846187 SP). Vale acrescentar ainda que o RESP 1073846SP dá também como exemplos de obrigação Propter Rem as obrigações de pagar IPTU e ITR.

Não posso confundir a obrigação Propter Rem com a “obrigação com eficácia real”. Esta última nada mais é do que um obrigação típica que, uma vez levada ao registro de imóveis, passa a ter opunibilidade erga omnes (exemplo: obrigação locatícia levada ao registro nos termos do art. 8º da lei do inquilinato). Em conclusão, vale acrescentar ainda, conforme deverá ser visto na grade de reais haver uma falta de uniformidade doutrinária e jurisprudencial na fixação do conceito de ônus real. Em geral, os autores costumam afirmar que o ônus real é apenas uma limitação ao direito de propriedade a exemplo da renda sob imóvel que era prevista no código de 1916.

É firme o entendimento do STJ de que o dever de pagar pelo serviço de fornecimento de água não tem natureza de obrigação propter rem, não se vinculando a coisa, mas sim ao sujeito beneficiário dos serviços (AGRGRESP 1320974 SP).

Distinções Terminológicas

Primeiramente, é bom que se diga que a palavra obrigação, em sentido estrito, traduz o próprio débito, e em sentido amplo, a relação obrigacional.

Qual seria a diferença Schuld x Haftung ? Schuld trás a ideia de débito e Haftung trás a ideia de responsabilidade. Lembra-nos Guilherme Nogueira da Gama que, geralmente, o Schuld e o Haftung andam juntos, por exemplo, nada impede que um terceiro tenha responsabilidade Haftung por um débito que não é seu, como se dá como fiador.

Estrutura da Obrigação

Inicialmente, lembremo-nos de que toda relação jurídica deriva de um fato. E não poderia ser diferente com relação obrigacional.

No direito antigo, o jurisconsulto Gaio apontava 4 fontes das obrigações: o contrato, o quase-contrato (atos neg. assemelhados ao contrato), o delito (ilícito doloso) e o quase-delito (ilícito culposo).

Essa classificação tem valor histórico, embora não tenha grande utilidade nos dias de hoje. Modernamente depende da visão doutrinária de cada um, em nosso sentir temos as seguintes fontes:

1) Atos Negociais (contrato)

2) Atos Não-Negociais (fato da vizinhança)

3) Ato Ilícito

Feitas tais ponderações analisaremos agora as estruturas das relações obrigacionais. A relação obrigacional é composta por três elementos ou requisitos. 1º Elemento ideal, abstrato ou espiritual > vínculo abstrato que une o credor ao devedor. 2º Elemento Subjetivo> sujeitos. 3º Elemento Objetivo> prestação.

Quanto ao elemento subjetivo temos que, em toda relação obrigacional deverá haver sujeitos credo e devedor determinados ou ao menos determináveis.

Ativa ou passiva é possível, mas desde que seja relativa ou temporária.

O título ao portador e a promessa de recompensa traduzem exemplos de obrigação em que o credor é temporariamente indeterminado. Uma obrigação de pagar taxa de condomínio por sua vez, pode caracterizar uma temporária indeterminabilidade do devedor, eis que dependerá de quem seja o titular da coisa.

Obs: As obrigações entre os sujeitos podem variar ao longo do tempo, a exemplo da propt rem, são também denominadas de obrigações ambulatórias.

O elemento objetivo de toda relação obrigacional é a prestação, entenda como a atividade do devedor (dar, fazer ou