O REGISTRO DA PROPRIEDADE IMÓVEL NO BRASIL

REGISTRO DA PROPRIEDADE IMÓVEL NO BRASIL

O serviço notarial e registral tem por objetivo dotar os atos jurídicos de publicidade,

autenticidade, segurança e eficácia. Há basicamente quatro tipos de sistemas

registrais no mundo:

» o francês, de cadastro, que confere eficácia plena e real às transações

imobiliárias;

» o norte-americano, record system, ou de arquivo das informações, marcado

pela ocorrência de contradição entre títulos e pela presença de companhias

seguradoras para compensar esse risco;

» o alemão, da eficácia definitiva a partir do momento do registro, gerando

a presunção absoluta e inquestionável do teor do ato efetivado;

» o brasileiro, da eficácia definitiva a partir do momento do registro, portanto,

a qualquer tempo, pode-se questionar a validade de negócios pretéritos.

Em razão disso, torna-se indispensável a análise minuciosa e criteriosa do

título, o que se dá por meio da qualificação registral a fim de verificar se o

ato está plenamente apto ao registro.

Há, portanto, diversos sistemas ou formas de organizar os dados notariais ou

registrais, que variam de acordo com as origens históricas, políticas e culturais

de cada país. Mas seja qual for, no contexto do direito imobiliário, todos contêm

em si um elemento básico: garantir que os direitos relativos a imóveis, em

especial a propriedade e a posse, possam produzir efeitos perante terceiros por

meio do registro.

No contexto do ordenamento jurídico brasileiro, tamanha é a relevância do tema

que possui previsão expressa na Constituição Federal (CF/1988), em seu artigo

236, como se observa a seguir:

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UNIDADE I | Do registro dos imóveis

Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em

caráter privado, por delegação do Poder Público. (Regulamento)

§ 1o Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil

e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos,

e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

A Lei Federal n. 8.935, de 18 de novembro de 1994, também conhecida como a

Lei dos cartórios, destina-se a regular os serviços notariais e de registro. No seu

art. 1o, define-se que os serviços notariais e de registro são os de organização

técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade,

segurança e eficácia dos atos jurídicos submetidos a registro.

Destaca-se que, por meio da publicidade, pressupõe-se que os atos são de domínio

público, portanto, a princípio, não é possível alegar o seu desconhecimento

na tentativa de fazer prevalecer algum outro ato jurídico posterior perante

aquele que fora levado a registro anteriormente. Isso se dá também em virtude

da autenticidade, que gera a presunção de regularidade do ato registrado; da

segurança, que produz a estabilidade dos direitos; e ainda da eficácia, que faz

irradiar os seus efeitos perante terceiros (OLIVEIRA, 2019).

Historicamente, a prática surgiu em Roma, onde as terras eram de domínio do

Estado, mas conferia-se a um particular a possibilidade de explorá-la, transmitindo

a ele, portanto, a posse, mas a propriedade permanecia com o Estado. Já no

Brasil, o ato de posse e o surgimento das discussões referente a propriedade

de uma determinada área remontam à expansão europeia e ao descobrimento

das Américas. Quem primeiro ocupava um solo que ainda não era ocupado por

outro europeu tomava posse, e consequentemente adquiria o direito de ocupar

e explorar da forma que lhe aprouvesse ou interessasse.

Após a fase do descobrimento, a história da propriedade no Brasil se estendeu

desde as conhecidas capitanias hereditárias e sesmarias. Por esse sistema de

administração territorial, repartiu-se o solo brasileiro, por meio de doações, entre

membros da burocracia estatal e da pequena nobreza de Portugal. Ressalta-se

que, entre os direitos dos capitães-donatários, havia a propriedade de 10 léguas ao

longo da costa, isenta de tributos, exceto o dízimo. No entanto, sobre o restante

da capitania, possuíam apenas o direito de posse, de administração e do exercício

da justiça em nome do rei; além da doação de sesmarias (OLIVEIRA, 2019).

As sesmarias eram uma espécie de enfiteuse, pela qual a Coroa permanecia

proprietária, mas cedia o domínio útil das terras a sesmeiros, que tinham por

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Do registro dos imóveis |UNIDADE I

obrigação o pagamento dos tributos incidentes sobre o bem e foro, sob pena

de comisso (perda do direito